【摘要】目前社會(huì)市場(chǎng)已經(jīng)成為市民主導(dǎo)的市場(chǎng)，相關(guān)政府部門只是進(jìn)行輔助管理，這就會(huì)出現(xiàn)政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位的地方。由于業(yè)主委員會(huì)在我國(guó)的法律地位方面沒(méi)有得到明確的說(shuō)明，各個(gè)地區(qū)的小區(qū)狀況也有所差異，這就導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際小區(qū)管理工作中面臨各種困難。本文結(jié)合華亭縣老舊小區(qū)的狀況以及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)管理中的途徑，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理；業(yè)主委員會(huì)；問(wèn)題；對(duì)策

業(yè)主委員會(huì)是一種具有特殊形式的小區(qū)管理組織，業(yè)主委員會(huì)在一定程度上影響了業(yè)主的自制能力，特別是業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定，進(jìn)行物業(yè)監(jiān)督管理。在業(yè)主委員會(huì)中，要形成整體的工作思路和建設(shè)目標(biāo)，編制相應(yīng)的工作推進(jìn)方案，確保業(yè)主委員會(huì)的工作能夠順利進(jìn)行。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的工作開(kāi)展，完善各項(xiàng)制度，對(duì)小區(qū)的長(zhǎng)期健康發(fā)展具有重要意義。

1、華亭縣老舊小區(qū)現(xiàn)狀

華亭縣是位于甘肅省平?jīng)鍪械囊粋€(gè)縣，位于甘肅省的東部，位于甘肅與陜西、寧夏的交匯之處。目前，華亭縣用有的老舊小區(qū)大致包含55個(gè)，居民住宅有105棟，總計(jì)居住住戶包含2452戶，整體建筑面積大致為23萬(wàn)平方米。在眾多小區(qū)中，存在較多“三無(wú)”小區(qū)，即無(wú)門衛(wèi)、無(wú)物業(yè)、無(wú)監(jiān)控，這就給小區(qū)管理增加了難度，同時(shí)也給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)不利影響。針對(duì)這種現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理就顯得尤其重要。

2、華亭縣老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不全，維護(hù)難度較大：由于老舊小區(qū)的建設(shè)時(shí)間都比較久，在房屋建設(shè)階段遺留的問(wèn)題比較多，先天的質(zhì)量問(wèn)題影響了小區(qū)的管理，并且由于時(shí)間比較久，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)漏水、老化、墻體傾斜等問(wèn)題；2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)收費(fèi)困難的問(wèn)題：一方面，由于大多小區(qū)的住戶是退休職工，他們?cè)谖飿I(yè)費(fèi)用方面比較抵觸，沒(méi)有從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，對(duì)于花錢買服務(wù)的理念難以接受；另一方面，由于部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理部門并沒(méi)有進(jìn)行良好的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)用收費(fèi)不透明，在基礎(chǔ)設(shè)施方面缺乏有效的建設(shè)，導(dǎo)致小區(qū)生活環(huán)境難以改善，導(dǎo)致業(yè)主不愿意按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；難以滿足小區(qū)建設(shè)的需求，物業(yè)部門無(wú)法得到經(jīng)濟(jì)利益，形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重限制了物業(yè)管理工作的發(fā)展；3）小區(qū)建設(shè)存在漏洞：由于小區(qū)存在較多的老舊賬款，在后期進(jìn)行維護(hù)和改進(jìn)的時(shí)候就會(huì)受到影響，資金的缺乏使得小區(qū)的生活質(zhì)量直接下降；4）業(yè)主委員會(huì)成立的概率不高：盡管目前已經(jīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行的說(shuō)明，但是由于還沒(méi)有對(duì)業(yè)主委員會(huì)形成較為全面的認(rèn)識(shí)，許多小區(qū)難以沒(méi)有成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)中的業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)的意識(shí)不高，即使成立了相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)也往往會(huì)由于缺乏威信和執(zhí)行力而難以開(kāi)展各項(xiàng)工作，導(dǎo)致小區(qū)也只為了維護(hù)自身的利益各執(zhí)一詞，使得小區(qū)的管理更加混亂。

3、強(qiáng)化住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作用的對(duì)策

3.1實(shí)施三項(xiàng)制度，抓好日常管理

為了更好的進(jìn)行小區(qū)建設(shè)，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作有效開(kāi)展，可以在日常運(yùn)行中完善相應(yīng)的管理制度。其中，可以分別從以下幾個(gè)方面著手：1）推行值周管理制度：根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員數(shù)量，制定恰當(dāng)?shù)妮喠髦蛋嘀贫?，各個(gè)成員可以采取建立工作群的方式，對(duì)業(yè)主的建議和意見(jiàn)進(jìn)行收集和歸納整理，由業(yè)主委員會(huì)人員將各項(xiàng)問(wèn)題傳達(dá)給物業(yè)管理部門，并對(duì)物業(yè)整改完善情況進(jìn)行監(jiān)督，確保業(yè)主需求得到滿足；2）實(shí)行分工分項(xiàng)目管理制度：針對(duì)業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作，明確各成員、委員會(huì)的責(zé)任，并且根據(jù)小區(qū)的變化發(fā)展適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)整，確保業(yè)主委員會(huì)的工作能夠符合社會(huì)發(fā)展需求；

3.2明確業(yè)委會(huì)的工作目標(biāo)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和行動(dòng)

在業(yè)主委員會(huì)中確立明確的工作目標(biāo)，始終堅(jiān)持為小區(qū)服務(wù)的思想，致力于構(gòu)建更加和諧、文明的小區(qū)。1）確立建設(shè)智能化、園林化小區(qū)的目標(biāo)：在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)的時(shí)候，要立足于小區(qū)業(yè)主的切身利益，制定適合小區(qū)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，做好小區(qū)的園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)以及綠化等方面的工作，制定合理的綠化改造方案，同時(shí)，還要針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題制定恰當(dāng)?shù)母纳茖?duì)策，結(jié)合現(xiàn)代科技的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行小區(qū)智能化、網(wǎng)絡(luò)化改革，提高小區(qū)的整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的智能化目標(biāo)；2）明確構(gòu)建安全、和諧、文明小區(qū)的目標(biāo)：將這一目標(biāo)作為進(jìn)行小區(qū)管理的最終目標(biāo)，要將小區(qū)的物業(yè)管理水平與廣大業(yè)主的切身利益相關(guān)聯(lián)，依靠全體小區(qū)的業(yè)主，借助相關(guān)政府部門或者相關(guān)機(jī)構(gòu)的管理，開(kāi)展各項(xiàng)工作，確保物業(yè)管理部門能夠切實(shí)履行自身的職責(zé)。

3.3賦予業(yè)主委員會(huì)社團(tuán)法人組織地位

業(yè)主委員會(huì)的法律地位一直是國(guó)內(nèi)相關(guān)部門討論的熱點(diǎn)話題。通過(guò)對(duì)實(shí)際狀況的分析，筆者認(rèn)為，在對(duì)待業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題上，應(yīng)該重視法律地位的重要性，相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位和權(quán)利進(jìn)行說(shuō)明。并且在對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理的時(shí)候也應(yīng)該堅(jiān)持以下幾個(gè)方面的原則：1）確保業(yè)主委員會(huì)能夠充分行使民事權(quán)利，積極開(kāi)展小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作；2）如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的某些行為對(duì)小區(qū)或者部分業(yè)主造成了危害，業(yè)主可以通過(guò)相應(yīng)的法律途徑維護(hù)自身的權(quán)益，對(duì)違法者追究其責(zé)任。通過(guò)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，可以賦予業(yè)主委員會(huì)的民事權(quán)利，為更好的開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)工作創(chuàng)造條件。通過(guò)這種形式，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主權(quán)利和責(zé)任的明確，為業(yè)主委員會(huì)科學(xué)的開(kāi)展各項(xiàng)工作提供法律保障。

結(jié)語(yǔ)：

最初形成業(yè)主委員會(huì)的目的就是為了維護(hù)廣大業(yè)主的切身權(quán)利。目前，在物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會(huì)仍然具有主導(dǎo)性的地位，具有維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、平衡社會(huì)系統(tǒng)的重要作用。針對(duì)我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r，業(yè)主委員會(huì)的仍然不能滿足小區(qū)管理的需求，因而需要將業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行科學(xué)的定位，不斷完善相關(guān)的制度，賦予業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的權(quán)利，為更好的進(jìn)行小區(qū)建設(shè)提供條件。