【摘要】傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)信息化程度低、缺少監(jiān)督機(jī)制、估價(jià)業(yè)務(wù)委托過程中資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等問題普遍存在。本文結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的趨勢(shì)，提出了在信息化和第三方監(jiān)督角度下解決上述問題的思路，創(chuàng)新式地提出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)O2O運(yùn)營(yíng)模式，設(shè)計(jì)了該模式下運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的構(gòu)建策略并分析了其收益機(jī)制，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的實(shí)踐創(chuàng)新提供了參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；O2O運(yùn)營(yíng)模式；收益機(jī)制；互聯(lián)網(wǎng)+

1、引言

自上世紀(jì)90年代以來，雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)取得較快發(fā)展，機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增多，但由于大部分機(jī)構(gòu)存在管理較為松散、信息化程度低以及資源整合效率不高等問題，使得該行業(yè)陷入了“低收入高成本”的困境。

與此同時(shí)，隨著李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告中指出要把“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”作為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前行的動(dòng)力之一以來，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，各行業(yè)陸續(xù)開展了將市場(chǎng)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新模式，如“餓了么”、“滴滴打車”等。這些互聯(lián)網(wǎng)+餐飲業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+交通業(yè)等新興商業(yè)模式降低了業(yè)務(wù)搜尋成本，提高了資源整合能力，同時(shí)也刺激了越來越多的行業(yè)涉足到“互聯(lián)網(wǎng)+”領(lǐng)域。本文提出“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)估價(jià)”的商業(yè)模式，旨在于簡(jiǎn)化傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)的冗雜程序，提高該行業(yè)信息流通速度與資源整合能力，以達(dá)到降低成本與提高房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

2、傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)存在的問題

（1）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信息化程度低

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信息化程度低，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)主要為線下業(yè)務(wù)。估價(jià)行業(yè)未能建立房地產(chǎn)估價(jià)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)，由此出現(xiàn)了資訊更新不及時(shí)、市場(chǎng)局限性較大的狀況，同時(shí)也引起了房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性不高（同一地段不同估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)報(bào)告差異較大）等問題。

（2）估價(jià)業(yè)務(wù)缺少過程監(jiān)督

由于房地產(chǎn)估價(jià)缺少過程監(jiān)督，會(huì)導(dǎo)致一些估價(jià)公司未按規(guī)范操作；部分估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理委托方業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)同意其提出的不合理要求，如同意委托方提出的為爭(zhēng)取銀行貸款與降低稅收，虛假估價(jià)等的要求。此行為忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)損害了銀行、國(guó)家的利益。此外，因缺少第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)過程的審核評(píng)價(jià)，估價(jià)報(bào)告存在的問題無法被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)委托方也有會(huì)遭受到利益損失的可能。

（3）估價(jià)業(yè)務(wù)委托過程中資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

由于缺少一個(gè)為估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托方共同服務(wù)的平臺(tái)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托方在進(jìn)行估價(jià)業(yè)務(wù)委托的過程中造成了較多的資源浪費(fèi)：一方面，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了搜尋業(yè)務(wù)，浪費(fèi)了較多的人力、物力與財(cái)力；另一方面，由于委托方對(duì)估價(jià)行業(yè)了解不足，同時(shí)缺少房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)選擇與比對(duì)比的平臺(tái)，其為了尋求滿意的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也會(huì)浪費(fèi)較多的精力。

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的一般流程為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得銀行抵押估價(jià)、二手房估價(jià)、房地產(chǎn)投資、房產(chǎn)稅收前估價(jià)等業(yè)務(wù)，通過估價(jià)師完成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，向銀行、政府機(jī)關(guān)等出具估價(jià)報(bào)告，估價(jià)機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)，業(yè)務(wù)員提取業(yè)務(wù)提成。由于這些業(yè)務(wù)都是在線下完成，因此造成了業(yè)務(wù)交接過程中如交通成本、時(shí)間成本等的浪費(fèi)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的受理與過程控制也較為繁瑣，降低了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作效率。

（4）估價(jià)作業(yè)透明度低

傳統(tǒng)的估價(jià)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的作業(yè)周期一般為10—15個(gè)工作日，在此期間，由于估價(jià)作業(yè)的透明度低、業(yè)務(wù)進(jìn)程不可查，估價(jià)方與委托方之間存在信息不對(duì)稱，易出現(xiàn)估價(jià)方服務(wù)態(tài)度不認(rèn)真、評(píng)估報(bào)告粗糙、估價(jià)結(jié)果不可靠等的問題，損害委托方及第三方的利益。

3、解決上述問題的思路

本文結(jié)合電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀與特征，創(chuàng)新式地提出建立房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式來解決當(dāng)前估價(jià)業(yè)務(wù)存在的問題。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該緊隨互聯(lián)網(wǎng)+的發(fā)展趨勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)信息化、高效化、科技化。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以建立線上線下相結(jié)合的房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)，建立行業(yè)統(tǒng)一的估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，為估價(jià)業(yè)務(wù)準(zhǔn)確化、估價(jià)進(jìn)程透明化以及業(yè)務(wù)委托便利化提供基礎(chǔ)。同時(shí)通過利用互聯(lián)網(wǎng)便捷、高效的特征，減少業(yè)務(wù)搜尋成本，可提高估價(jià)業(yè)務(wù)的效率。建立房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)，使客戶通過該平臺(tái)查詢、評(píng)價(jià)，并獲得的服務(wù)內(nèi)容更加便捷，也使得估價(jià)過程更為清晰、透明，保障房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)利益相關(guān)方的權(quán)益。

4、房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式分析

4.1房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式的概述

O2O（Online to Offliine）模式最早是由美國(guó)試用品營(yíng)銷公司Trialpay創(chuàng)始人AlexRampell在2011年提出的。O2O電子商務(wù)模式是指將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺(tái)[1]。“O2O”即“線上到線下”，是指商家通過互聯(lián)網(wǎng)開展一些線上營(yíng)銷活動(dòng)，吸引用戶的注意，滿足用戶的需求并使之產(chǎn)生在線消費(fèi)服務(wù)或商品的行為，最后消費(fèi)者通過在線下實(shí)體店獲得相關(guān)商品或服務(wù)來完成O2O的閉環(huán)。O2O模式的核心是指將線上消費(fèi)與線下獲得商品或服務(wù)相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)現(xiàn)有O2O模式主要體現(xiàn)在團(tuán)購(gòu)與生活服務(wù)類的商家，如餐飲、旅游業(yè)、住宿與休閑娛樂業(yè)。

將O2O模式與房地產(chǎn)估價(jià)相結(jié)合，如何利用O2O模式高效地整合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的資源，從而降低估價(jià)業(yè)務(wù)成本，提高估價(jià)透明度是本文研究的重點(diǎn)。本文對(duì)“O2O+房地產(chǎn)估價(jià)”的商業(yè)模式定義為依靠開放的系統(tǒng)應(yīng)用平臺(tái)，將“線下”估價(jià)作業(yè)與“線上”服務(wù)平臺(tái)相結(jié)合，提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的在線網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)模式。

建立房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)、吸引房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)入駐、吸引委托方在線業(yè)務(wù)委托、構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)模式與收入機(jī)制。本文將通過分析房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)建立方式與成本效益，設(shè)計(jì)出房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)業(yè)務(wù)委托與受理模塊，探討房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式的收費(fèi)機(jī)制及效益，最終為房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)的建立提供理論指導(dǎo)。

4.2房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)獲取方式分析

房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，主要難點(diǎn)在于有效數(shù)據(jù)的獲取，包括獲取房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)、行業(yè)政策與資訊等。

（1）與入駐的估價(jià)公司合作

O2O模式本身具有整合行業(yè)資源的特征，房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)可與入駐的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作，獲取其企業(yè)內(nèi)部的估價(jià)數(shù)據(jù)。通過O2O平臺(tái)整合后，分享給每一個(gè)入駐O2O平臺(tái)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)互利雙贏。

（2）與大數(shù)據(jù)公司合作

大數(shù)據(jù)公司作為一個(gè)專業(yè)的數(shù)據(jù)收集公司，可以提供房地產(chǎn)估價(jià)所需的部分?jǐn)?shù)據(jù)；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在完成業(yè)務(wù)受理并在平臺(tái)提交估價(jià)報(bào)告之后，房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)可以整合估價(jià)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)，將其又作為大數(shù)據(jù)公司獲取數(shù)據(jù)的源頭，最終完成房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)與大數(shù)據(jù)公司合作的閉環(huán)。

（3）自主收集數(shù)據(jù)

作為一個(gè)獨(dú)立的平臺(tái)，房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)可以自主收集積累房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)，并將這類集數(shù)據(jù)作為平臺(tái)的一個(gè)基本服務(wù)，為入駐O2O平臺(tái)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。

4.3房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式運(yùn)營(yíng)需求分析

（1）根據(jù)估價(jià)業(yè)務(wù)委托方的需求搭建房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)

房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)可以通過減少占據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)較大比重的搜尋費(fèi)、車程費(fèi)等來降低業(yè)務(wù)成本，從而降低估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)。其次，平臺(tái)所具有大數(shù)據(jù)匯集的便捷性可把房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)完成后用戶的評(píng)價(jià)信息進(jìn)行匯總，再將收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理利用，如為業(yè)務(wù)委托方提供房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)與綜合質(zhì)量對(duì)比服務(wù)，增加行業(yè)收費(fèi)的透明度，從而為業(yè)務(wù)委托方根據(jù)房產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)高低、根據(jù)房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的綜合能力及用戶評(píng)價(jià)等來選擇合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)提供便利。同時(shí)，平臺(tái)可提高房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)進(jìn)程的透明度，為委托人查詢業(yè)務(wù)進(jìn)程提供方便。

（2）根據(jù)估價(jià)業(yè)務(wù)受理方的需求搭建房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)

平臺(tái)可通過整合各入駐房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)、與大數(shù)據(jù)公司合作的數(shù)據(jù)，以及平臺(tái)自我收集積累的數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)與信息服務(wù)，減少估價(jià)機(jī)構(gòu)獲取數(shù)據(jù)、整合信息的成本，為估價(jià)作業(yè)信息化提供了平臺(tái)基礎(chǔ)。同時(shí)平臺(tái)可減少房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)搜尋成本，降低房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的成本，為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提高盈利能力奠定基礎(chǔ)。且平臺(tái)可提供房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)線上處理服務(wù)，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)的流程，為房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)提供便捷。綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)可通過提供數(shù)據(jù)模塊、降低房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)搜尋成本、提高房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)信息水平來吸引房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的入駐。

（3）根據(jù)銀行、政府機(jī)關(guān)等部門的需求搭建房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)

平臺(tái)可通過將房地產(chǎn)估價(jià)流程標(biāo)準(zhǔn)化、基準(zhǔn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、估價(jià)結(jié)果比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化流程，識(shí)別房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)果是否處于合理區(qū)間，監(jiān)督估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)作業(yè)過程，確保估價(jià)結(jié)果的可靠性。

對(duì)于政府而言，平臺(tái)能為政府合理制定相應(yīng)的評(píng)稅方案提供參考和依據(jù)，為稅務(wù)部門提供全面的房產(chǎn)基礎(chǔ)信息和準(zhǔn)確的價(jià)格信息，從而一定程度上避免納稅人瞞報(bào)、謊報(bào)房產(chǎn)信息及價(jià)格的行為。平臺(tái)在一定程度上能堵塞征管稅收漏洞，促進(jìn)稅收公平，提高繳稅效率。對(duì)于銀行而言，平臺(tái)可為銀行提供可靠的抵押品價(jià)格信息，以便其對(duì)房地產(chǎn)這類抵押品的風(fēng)險(xiǎn)做出及時(shí)準(zhǔn)確的反應(yīng)，全面管控與降低房產(chǎn)類抵押品風(fēng)險(xiǎn)。

4.4房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式的收入機(jī)制分析

O2O平臺(tái)可通過多元化的經(jīng)營(yíng)獲取收入，一方面平臺(tái)可以通過大數(shù)據(jù)分析用戶瀏覽的記錄與其消費(fèi)的習(xí)慣為其推薦抵押、銀行貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)來賺取廣告費(fèi)；另一方面，平臺(tái)可以通過為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)服務(wù)、業(yè)務(wù)獲取服務(wù)來收取一定比例的傭金。平臺(tái)還可探索二手房交易、房產(chǎn)拍賣等業(yè)務(wù)，獲取更多的盈利來源。

（1）廣告收入

可吸引銀行、房地產(chǎn)等估價(jià)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)在房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)上投放廣告，平臺(tái)可通過合理利用包括估價(jià)業(yè)務(wù)信息、用戶喜好與瀏覽痕跡等這些平臺(tái)的數(shù)據(jù)，使這些相關(guān)行業(yè)的廣告能夠針對(duì)特定人群、特定區(qū)域?qū)嵤┚珳?zhǔn)投放。房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)也將獲得可觀的廣告收入。

（2）傭金收入

平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)在于可為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)業(yè)務(wù)來源，降低估價(jià)機(jī)構(gòu)獲取業(yè)務(wù)的成本，減少估價(jià)過程中產(chǎn)生的時(shí)間、費(fèi)用等資源的浪費(fèi)，為估價(jià)機(jī)構(gòu)降低成本提供了可能。且平臺(tái)所具有的共享經(jīng)濟(jì)特征——數(shù)據(jù)整合共享可以作為一種服務(wù)提供給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。通過提供上述服務(wù)，平臺(tái)可向估價(jià)機(jī)構(gòu)收取一定比例的傭金，這應(yīng)是房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)的主要收入來源。

5、結(jié)論與展望

本文分析了傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)所面臨的問題，結(jié)合電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，提出了房地產(chǎn)估價(jià)O2O運(yùn)營(yíng)模式，設(shè)計(jì)了該模式下O2O平臺(tái)的構(gòu)建策略并分析了其收益機(jī)制。但本文研究仍存在一定的局限性，如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)O2O平臺(tái)盈利機(jī)制中的傭金比例的確定、對(duì)O2O平臺(tái)具體技術(shù)模塊內(nèi)容的設(shè)計(jì)還需更深入的研究。隨著我國(guó)“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷升級(jí)，O2O商業(yè)模式也將不斷發(fā)展創(chuàng)新.推陳出新。為了順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代發(fā)展的潮流，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也將迎來巨大變革，房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式也將具有較好的發(fā)展前景。