【摘要】自2013年以來，我國推出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對于土地行業(yè)來說具有重要的影響。文章以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響為寫作對象。首先介紹了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能和用途，接著分析了房地產(chǎn)估價的實質(zhì)作用，最后介紹了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地估價行業(yè)的影響，以便使得不動產(chǎn)登記可以更好地服務(wù)于社會主義市場經(jīng)濟。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；土地評估業(yè)；影響

在我國，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度始于2013年，國務(wù)院秘書長馬凱曾指出，加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以更好落實物權(quán)法，使得不動產(chǎn)交易更加有效，保證當事人合法財產(chǎn)不受侵犯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是以不動產(chǎn)權(quán)利為對象以保護產(chǎn)權(quán)為目標，從制度上進行創(chuàng)新性管理，具有一定防治腐敗功能。在2013年，我國正式確定由國土資源部負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記事項，做到登記機構(gòu)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、等事項統(tǒng)一管理。

不動產(chǎn)登記是一項法律制度，它主要是指利益相關(guān)人向國家申請，由國家公職機關(guān)向其頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書或不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記對于我國今后的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響，本文選取對土地評估行業(yè)的影響作為寫作對象。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能與用途

在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場經(jīng)濟發(fā)展需求。有關(guān)人士認為，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展快速的今天，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度具有非常重要的意義，與每一名公民的切身利益息息相關(guān)，有助于保障社會穩(wěn)定。對于制度本身來說，制度符合經(jīng)濟學價值，也有利于促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度主要是為了發(fā)揮其自身主導作用，體現(xiàn)經(jīng)濟學原理，如果自身主導價值都不能有效發(fā)揮，那這項制度很可能會功敗垂成，沒有任何價值可言。由于不動產(chǎn)登記制度存在，在進行不動產(chǎn)交易時產(chǎn)權(quán)非常明晰，這就使得產(chǎn)權(quán)交易具有非常可靠依據(jù)。與此同時，我們還可以發(fā)揮不動產(chǎn)登記的其他價值，由于制度之間具有關(guān)聯(lián)性，很多制度會相互影響，相互配合。在黨的十八大以來，我黨開展了轟轟烈烈的反腐敗運動，反腐敗制度建設(shè)并不是單打獨斗的，而是充分利用現(xiàn)有一切制度資源進行組合，將權(quán)力關(guān)在籠子里。對于不動產(chǎn)登記制度來說，不動產(chǎn)登記制度建立的初衷并不是為了反腐需求，但是在建立不動產(chǎn)登記制度的過程中確實可以達到反腐敗效果。由于這種效果存在，反腐敗的內(nèi)容應當融入到該項制度之中，我們應當為反腐敗在不動產(chǎn)登記制度中預留空位，不應消除其市場價值的核心作用。

2、房地產(chǎn)估價的實質(zhì)和作用

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，對房地產(chǎn)進行估價實質(zhì)上是對不動產(chǎn)特定價值進行判斷，需要第三方意見。在對不動產(chǎn)特定價值進行判斷時，我們可以判斷不動產(chǎn)市場價值、快速變現(xiàn)價值、使用價值、投資價值等多種不同方向價值。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)市場所必須包含的行業(yè)，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律所決定的。由于房地產(chǎn)具有價值量大、價格復雜等多方面原因，在確定其價值時很難使用簡單方法進行確定，需要由第三方專業(yè)機構(gòu)進行評估。

對于我國而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)估價行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，他隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展而興起。對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，首先必須確定估價對象通過登記發(fā)生的效力主要包含有抵押、轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)出讓、征收、司法估價等等一系列服務(wù)。根據(jù)一項調(diào)查顯示，在2016年，全國一級資產(chǎn)房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成的價值高達10萬億元。對于房地產(chǎn)權(quán)利來說，是否進行登記是價格形成基礎(chǔ)。在進行不動產(chǎn)交易過程中，交易實質(zhì)是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而房地產(chǎn)價值高低很大程度上取決于權(quán)利類型。對于房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)等一系列股權(quán)設(shè)立轉(zhuǎn)賬都需要登記為效力，由于權(quán)力不同，很可能會導致價值內(nèi)涵不同，這就要求在估價首先必須弄清估價對象。

例如，在進行抵押過程中，抵押估價應當與抵押價值類型相一致。如果沒有確定法定優(yōu)先受償權(quán)，市場價值可以減去房地產(chǎn)優(yōu)先受償款。由于優(yōu)先受償款是基于抵押權(quán)才產(chǎn)生的，而市場信息又出現(xiàn)了不對稱等特點，過去一些評估的業(yè)務(wù)主要因為行政管理的產(chǎn)生。對于登記部門而言，登記部門由于自身的需要對服裝行業(yè)進行監(jiān)管，要求必須進行備案，并且辦理合法有效的登記手續(xù)。商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，抵押估價報告可以被當作擔保債權(quán)數(shù)額予以確認，同時交由房地產(chǎn)主管部門進行審批。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響

在2014年全國國土資源會議上曾明確指出，我們應當由全方位基礎(chǔ)，切實保障公民的合法財產(chǎn)不受侵犯。在這之后，我國推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度及安全利益，降低了公民在市場買賣房產(chǎn)存在風險。

3.1確立土地評估標準

在推出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，我國土地資源和土地分類都必須嚴格按照規(guī)章制度進行管理，嚴格落實建設(shè)用地用途管制制度，不同的土地用途，土地評估的結(jié)果會相差很大。從這個程度上看，不動產(chǎn)登記制度不僅使資源的管理更加高效，而且可以使各行各業(yè)相關(guān)部門做好信息統(tǒng)一和工作準備，以便更好地對土地進行評估。地價的評估應該具有相對獨立性，防止任何其他因素干擾土地評估，例如腐敗因素。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，在進行房地合一評估時，必須堅持土地評估的標準與原則。

3.2整合土地評估機構(gòu)

在目前土地評估中，土地評估機構(gòu)和房屋評估機構(gòu)并不是同一個機構(gòu)，兩者還處于分開狀態(tài)，土地評估機構(gòu)很多還獨立在國土資源管理部門，由于市場價格只可能有一個價格，這個價格在土地價格和房屋價格上進行整合，在實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，土地評估機構(gòu)與房產(chǎn)評估機構(gòu)就需要進行整合。在二級市場上，房地分開評估將越來越?jīng)]有市場，也不能給市場一個準確的評估價格。然而，土地權(quán)利與房產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)的不同，土地評估還必須保持相對獨立。在一級市場上，還必須保持政府的高度壟斷，以達到政府對土地市場的調(diào)控和管理。所以，土地評估機構(gòu)既要在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，轉(zhuǎn)變思路適應市場，又要把握政策導向，服務(wù)于政府對土地市場和房地產(chǎn)市場的管理需求。同時積極開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后基準地價的研究，并根據(jù)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的特點，對農(nóng)地價格進行專門的研究，提供對農(nóng)村土地征收和農(nóng)村房屋拆遷償?shù)确矫娴脑u估報務(wù)。

總之，土地評估機構(gòu)在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，要按照自身的特點，發(fā)揮自身的長處，同時開展與土地有關(guān)行業(yè)的對按，形成業(yè)務(wù)上的相互融合，把自身做大做強。更好地服務(wù)于我國的改革與發(fā)展。