【摘要】在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于每個(gè)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷史和業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)的不同就導(dǎo)致了每個(gè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)估分析也是不一樣的，但是在基本的實(shí)質(zhì)性的問題上還是一致的。房地產(chǎn)商在分析貸款項(xiàng)目評(píng)估的時(shí)候，對(duì)其中存在的問題和分析的結(jié)果，大多時(shí)候是需要進(jìn)行大量的融資。那么在融資的過程中就需要金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行審核以及分析其房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，通過此次分析和評(píng)估才決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資潛力。由此看來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告是相當(dāng)重要的，是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的重要標(biāo)志，在這個(gè)過程中金融公司的評(píng)估能力也是非常重要的。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性報(bào)告中我們可以評(píng)價(jià)出這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，某種意義上也就意味著貸款和投資有了一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)分析；房地產(chǎn)市場(chǎng)；貸款項(xiàng)目；有效性；市場(chǎng)評(píng)估

由于每個(gè)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷史和業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)的不同就導(dǎo)致了每個(gè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)估分析也是不一樣的，但是在基本的實(shí)質(zhì)性的問題上還是一致的。貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估基本上都是通過評(píng)估借款人的信用以及申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目和擔(dān)保的方式來評(píng)估其中的貸款風(fēng)險(xiǎn)是多少。這個(gè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)度也就決定了金融機(jī)構(gòu)是否會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行放貸。

1、貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的作用

眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目是需要大量的資金融入的，在融資的過程中，金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，就是要對(duì)該項(xiàng)目的投資潛力進(jìn)行評(píng)估。由此看來房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估在房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目中起到非常重要的作用。貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估是確保貸款和投資能有收益的重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析報(bào)告也是預(yù)期貸款質(zhì)量的重要標(biāo)志之一，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效分析和預(yù)測(cè)，也是金融機(jī)構(gòu)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)度一種有效方式。想要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效分析主要是依賴于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的市場(chǎng)環(huán)境和周邊環(huán)境進(jìn)行的有效分析。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是相當(dāng)復(fù)雜的，首先它的分析角度是相當(dāng)多的，并且從不同的角度去分析會(huì)得出不同的分析結(jié)論，這就給貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析帶來了很大影響。但是在貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估是不可或缺的，也是保障金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)商收益的重要標(biāo)志。

2、貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估中存在的問題

2.1審貸人員專業(yè)能力不夠

在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是沒有嚴(yán)格的要求的，審貸人員的多數(shù)沒有系統(tǒng)的方法來評(píng)估房地產(chǎn)的質(zhì)量以及不清楚高質(zhì)量的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所要具備的條件和特征，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者提供的開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告，金融機(jī)構(gòu)是很難評(píng)估這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否是高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這就導(dǎo)致了部分貸款之后就可能出現(xiàn)無(wú)力償還的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因基本上都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估和預(yù)期不夠準(zhǔn)確或不切實(shí)際等原因造成的。因此，當(dāng)這一現(xiàn)象多次發(fā)生時(shí)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款項(xiàng)目市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑和拒絕，列貸款項(xiàng)目也越來越嚴(yán)格。但是在中國(guó)加入世貿(mào)組織之后，外資即溶機(jī)構(gòu)就了機(jī)會(huì)來強(qiáng)中國(guó)的市場(chǎng)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析比較困難

在我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析評(píng)估并沒有成熟的標(biāo)準(zhǔn)和手段，并且中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為復(fù)雜，分析起來也相當(dāng)?shù)穆闊?，而且貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有那么多的時(shí)間給審貸人員去審核申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的可行性報(bào)告，也很難花人力和物力對(duì)市場(chǎng)的各個(gè)部門進(jìn)行研究和分析。因此如何快速有效的進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析也是如今的一大難題，以及在此過程中如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估進(jìn)行質(zhì)量報(bào)告研究也并沒有一個(gè)清楚的標(biāo)準(zhǔn)，此外還有就是金融機(jī)構(gòu)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目、提高貸款決策的質(zhì)量也并沒有得到解決。由此看出房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析比較困難。

3、貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容

從上文中可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析評(píng)估是不合理的，也并不成熟以及沒有一個(gè)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的較為復(fù)雜，因此也出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析困難的情況，但是追其根本還有由于沒有一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆治龇椒?，和系統(tǒng)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析以及市場(chǎng)的供求分析還有就是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的分析。

3.1市場(chǎng)概況分析

市場(chǎng)概況分析是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的房地產(chǎn)各類市場(chǎng)的趨勢(shì)的分析，以及將該項(xiàng)目所在的專業(yè)市場(chǎng)在整個(gè)地區(qū)中進(jìn)行比對(duì)，以此來分析它的地位和具體情況，從人口、公共設(shè)施、周邊配套環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會(huì)法律等等方面研究是否適合該項(xiàng)目的進(jìn)行。此外還要找到影響該項(xiàng)目進(jìn)行的主要原因和促進(jìn)該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，在分析中要明確項(xiàng)目的目標(biāo)和方向以及該項(xiàng)目的特點(diǎn)。

3.2市場(chǎng)供求分析

金融機(jī)構(gòu)在決定是否貸款的時(shí)候，主要是根據(jù)該項(xiàng)目在其所在地方的競(jìng)爭(zhēng)力，并對(duì)所在區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析。對(duì)項(xiàng)目中所產(chǎn)生的產(chǎn)品需進(jìn)行細(xì)致的劃分以及對(duì)消費(fèi)者的劃分也是相當(dāng)重要的，那么首先就是要找出消費(fèi)群體以及該項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng)，其根本就是要分析該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。在這方面金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)極其注重，供需缺口較大的地區(qū)才能促進(jìn)消費(fèi)，從而能夠得到收益，不至于貸款還不齊的狀況出現(xiàn)。由此可可見，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將供需缺口較大的地區(qū)最為目標(biāo)，以及將具體求出目標(biāo)項(xiàng)目在市場(chǎng)供求缺口中的數(shù)量。

3.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是金融機(jī)構(gòu)，在決定地區(qū)的時(shí)候，都應(yīng)該將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力作為重要的因素考慮到房地產(chǎn)開發(fā)中去，因?yàn)樗苯佑绊懥耸找?。那么在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析中主要分析目標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)然后根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)，在進(jìn)行選擇性的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，并對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估，預(yù)測(cè)其價(jià)格和用此特征進(jìn)行營(yíng)銷的應(yīng)效率和市場(chǎng)占有率還有吸引消費(fèi)者的量等等。于此同時(shí)還要研究該地區(qū)與市場(chǎng)份額之間的關(guān)系等等這些因素都影響著開發(fā)商企業(yè)的收益，也就與貸款項(xiàng)目直接掛鉤，因此在貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析是相當(dāng)重要的。

總結(jié)：

綜上所述房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告是相當(dāng)重要的，是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的重要標(biāo)志，在這個(gè)過程中金融公司的評(píng)估能力也是非常重要的。由此看出在貸款項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和進(jìn)程，然后從自身的安全角度考慮，金融機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)借貸的發(fā)放和使用以及整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程進(jìn)行全程的監(jiān)控。此外還要完善我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，以此來提高市場(chǎng)評(píng)估的質(zhì)量，進(jìn)行有效的防范和降低金融違約的風(fēng)險(xiǎn)，保證資金的安全。