【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們掀起了一股“購房熱”的浪潮，這也在一定程度上加快了房地產(chǎn)工程的發(fā)展，而在房地產(chǎn)工程項目中要想得到高質(zhì)量的發(fā)展就必須加強管理。本文針對房地產(chǎn)工程項目施工前、施工中及竣工后全過程的管理控制，從各方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究，為今后房地產(chǎn)工程項目的有效管理提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項目；全過程；管理控制

1、房地產(chǎn)工程項目準(zhǔn)備階段的管理控制

1.1項目預(yù)測評估

在進(jìn)行項目投資以前要對項目進(jìn)行預(yù)測評估，主要是根據(jù)之前的經(jīng)驗及一些實際的數(shù)據(jù)，再結(jié)合工程項目的實際情況及市場調(diào)研的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測評估，確定項目投資的方向、產(chǎn)品及區(qū)域，再編寫項目建議書。

1.2土地競投

在進(jìn)行土地競拍時，首先應(yīng)對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進(jìn)行一定的考察和分析，把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，獲取土地使用權(quán)。

1.3項目全程策劃

在項目開展前一定要對整個項目的全程進(jìn)行詳細(xì)的策劃，其中應(yīng)當(dāng)包括從立項到規(guī)劃、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)的全過程策劃。策劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括市場調(diào)研、可行性研究報告、產(chǎn)品定位、市場定位、經(jīng)濟(jì)效益分析與營銷推廣等具體的實施過程，為項目的順利開展提供一定的保障。

1.4項目立項

主要工作有市場調(diào)研、細(xì)分產(chǎn)品類型、確定目標(biāo)消費群體范圍、進(jìn)行項目策劃和可行性研究，詳細(xì)測算項目投資，編制、報批可行性研究報告，獲取立項批復(fù)等。在這個過程中，一些工作可以同時進(jìn)行，以便節(jié)約時間，如全程策劃的工作成果可用于進(jìn)行項目立項審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋項目立項的投資測算內(nèi)容。

1.5規(guī)劃設(shè)計

項目設(shè)計對未來的項目施工具有重要的指導(dǎo)作用，高質(zhì)量的項目設(shè)計是高質(zhì)量完成項目的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)包括方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計，在進(jìn)行設(shè)計方案選擇時需要根據(jù)項目全程策劃的具體內(nèi)容進(jìn)行，同時采取競賽等方式來選取較為優(yōu)秀的設(shè)計方案，通過招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計單位負(fù)責(zé)設(shè)計，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計圖紙，還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書，同時在項目設(shè)計過程中應(yīng)該做好項目評審，及時調(diào)整項目中出現(xiàn)的問題。

2、房地產(chǎn)工程項目在施工階段的管理控制

2.1安全管理

加強安全管理是保證工程項目順利進(jìn)行的前提，在進(jìn)行施工中一定要加強安全管理，確保施工人員的生命安全。施工前對施工人員進(jìn)行專業(yè)的安全知識培訓(xùn)，在了解安全問題及危險系數(shù)的情況下來逐步提高施工人員的安全意識，同時在施工中監(jiān)管人員應(yīng)當(dāng)時刻對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，有效地識別、評價施工現(xiàn)場所有施工過程和場所存在的危險源和環(huán)境因素，時刻將“安全第一”記在心上，在檢查中應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)安全隱患，并采取應(yīng)急措施，盡力將危險系數(shù)將到最低，保證人員的人身安全，確保施工中的安全得到保障。

2.2進(jìn)度管理

施工的工期在工程項目的合同里都有明確的標(biāo)定，在實際的施工中首先應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的長期目標(biāo)及短期目標(biāo)，按部就班的進(jìn)行施工，確保能夠按時完工，切不可出現(xiàn)“兩頭緊”的現(xiàn)象，一些施工方可能會在施工前期急忙趕工，想著盡早完成工程，進(jìn)而去接手下一個工程，或是一些施工方前期不緊不慢，到了工程后期在加班加點的趕工，這兩種情況都會嚴(yán)重影響工程的質(zhì)量，使工程項目的質(zhì)量達(dá)不到國家所規(guī)定的要求。因此要加強對進(jìn)度的控制，按照事先設(shè)定的施工目標(biāo)一步步的進(jìn)行施工，在確保工程質(zhì)量的前提下按時完成工程項目。

2.3成本管理

在房地產(chǎn)工程項目中房地產(chǎn)企業(yè)主要以盈利為目的，因此為了獲得更大的受益就會盡力的去減少工程成本，而在減少成本的同時常常會出現(xiàn)工程質(zhì)量下降的現(xiàn)象，施工方經(jīng)常將成本與質(zhì)量對立起來，如果想要降低成本就必須降低工程質(zhì)量，一些房地產(chǎn)商為了自身的利益就會毫不顧忌工程質(zhì)量，為人們的安全帶來隱患。因此要加強成本管理的控制，在保證工程質(zhì)量的前提下使工程的成本將到最低。在施工中可以引進(jìn)低消費、低消耗的新工藝新設(shè)備，降低消耗，這樣既可以保證工程質(zhì)量又可以降低成本。

2.4質(zhì)量管理

工程質(zhì)量直接關(guān)系著施工人員及使用者的生命安全，因此要加強質(zhì)量管理控制。首先，在工程材料的選取上，材料的供應(yīng)商一定要是有一定信譽的，這樣可以在一定程度上確保材料不是殘次品，在選購時一定要加強對材料質(zhì)量的嚴(yán)格檢驗，按照國家規(guī)定的材料進(jìn)行選取。其次，施工人員的質(zhì)量安全意識要高。質(zhì)量管理者要加強對施工人員質(zhì)量安全知識的培訓(xùn)，提高施工技術(shù)的同時，增強施工人員的質(zhì)量安全意識。最后，加強施工中質(zhì)量的監(jiān)管。在施工中必須有專門的人員對質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，要做到能夠及時的發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，并及時的進(jìn)行補救，確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

3、房地產(chǎn)項目在竣工階段的管理控制

3.1市場推廣和營銷

1）編制項目營銷策劃書，內(nèi)容包括項目定位、項目定價、市場推廣、銷售方案等。

2）進(jìn)行總體營銷策劃。負(fù)責(zé)部門根據(jù)“項目營銷策劃書”中有關(guān)項目營銷的內(nèi)容和要求、設(shè)計文件及規(guī)劃許可證等前期資料對項目營銷工作進(jìn)行總體策劃。

3）組建項目售樓部。售樓部的資源配置應(yīng)考慮樓盤銷售面積，銷售地點，銷售期限等因素合理配置。

4）進(jìn)行銷售過程營銷策劃。項目售樓部按照項目營銷策劃的總體要求，在項目開盤前可進(jìn)行具體營銷策劃。在銷售過程中根據(jù)銷售進(jìn)展情況，售樓部可根據(jù)實際情況進(jìn)行持續(xù)策劃，根據(jù)客戶的信息調(diào)整策略等。

5）制定商品房銷售窗口表。由負(fù)責(zé)部門組織項目售樓部在開盤前完成辦理商品房產(chǎn)權(quán)備案證及銷售許可證。負(fù)責(zé)部門組織相關(guān)部門進(jìn)行銷售房價內(nèi)部核定，并向物價部門申報核準(zhǔn)。售樓部根據(jù)物價部門核準(zhǔn)的銷售價格制定“商品房銷售窗口表”，由營銷部門負(fù)責(zé)人審批后公布。

6）項目銷售實施。

3.2物業(yè)管理

物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活，也關(guān)系到企業(yè)的形象，因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運行狀態(tài)。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)工程項目施工前的管理控制主要是對土地競拍及項目預(yù)測、立項、設(shè)計管理的控制，在施工中則主要是對成本、質(zhì)量、進(jìn)度及安全管理的控制，工程完工后要加強對市場推廣營銷及物業(yè)管理的控制，加強工程項目全過程管理的控制，提高房地產(chǎn)工程項目整體的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]李建忠.淺析房地產(chǎn)工程項目全過程管理控制[J].中華民居（下旬刊），2012（10）.

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