【摘要】土地估價是一項涉及經(jīng)濟領(lǐng)域廣的工作，影響土地估價工作的因素較多，在土地估價中稍有不慎就可能帶來估價風(fēng)險，造成不利影響。

【關(guān)鍵詞】土地估價；風(fēng)險來源；形成原因；質(zhì)量控制

因此，本文就土地估價風(fēng)險來源與形成原因及質(zhì)量控制進行了以下方面的分析與探討，以期能夠提高土地估價工作質(zhì)量，為行業(yè)人員提供參考。

1、土地估價風(fēng)險來源及其形成原因分析

1.1外部風(fēng)險

土地風(fēng)險來源分為兩大類，分別是外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險，其中外部風(fēng)險具有不可控性。土地估價中的外部風(fēng)險來源主要包括以下方面：法律法規(guī)不完善、經(jīng)濟與政策影響、土地市場不規(guī)范、行業(yè)評估準(zhǔn)則滯后等方面。以下筆者結(jié)合自身工作實踐主要針對外部風(fēng)險來源中的經(jīng)濟與政策方面進行分析。經(jīng)濟形勢變化對土地市場價格有著決定性的影響。若是在短時間內(nèi)經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，那么土地估價結(jié)果將會與市場價格相差甚遠，這一情況是不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定的。

同時，政策變化也會對土地市場價格產(chǎn)生影響，且相較于經(jīng)濟形勢變化，政策變化難以預(yù)期，很多政策方面的變化都會嚴(yán)重影響到土地市場價格，進而對土地成交價格和土地成交量帶來巨大的影響。若是土地估價人員對當(dāng)前經(jīng)濟形勢和政策情況沒有充分了解，對市場現(xiàn)狀沒有把握，對市場前景缺乏準(zhǔn)確判斷，那么必定會對估價結(jié)果造成嚴(yán)重的影響，降低結(jié)果準(zhǔn)確性。

1.2內(nèi)部風(fēng)險及其形成原因

1.2.1內(nèi)部風(fēng)險

土地估價中的內(nèi)部風(fēng)險是能夠防范和控制的，而這取決于估價企業(yè)的管理制度，估價工作人員的工作能力水平，報告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度等方面。

1.2.2內(nèi)部風(fēng)險形成原因

第一，估價工作人員工作能力水平不足以勝任估價工作業(yè)務(wù)，導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生。估價工作人員在承接估價工作業(yè)務(wù)時，應(yīng)對估價工作業(yè)務(wù)情況有詳細了解，確保自己能夠勝任該工作。通常情況下，估價企業(yè)不同所專精的業(yè)務(wù)領(lǐng)域也不同，估價工作人員的工作能力水平也存在較大差異，并不是每個估價工作人員都能夠勝任全部類型的評估工作。所以，土地估價企業(yè)和土地估價工作人員在承接估價業(yè)務(wù)時，必須對估價業(yè)務(wù)的實際情況有明確了解，結(jié)合其中評估技術(shù)要求，與自身情況相對照，而后做出決定，避免由于能力不足無法勝任而帶來風(fēng)險。

第二，評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險。（一）由于評估參數(shù)取值不同而帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)階段，在估價行業(yè)內(nèi)時常出現(xiàn)由于評估技術(shù)選取不當(dāng)而帶來的風(fēng)險這么一種情況。造成該情況出現(xiàn)的主要原因是估價行業(yè)內(nèi)部對于部分重要評估參數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使得這部分參數(shù)的穩(wěn)定性與可靠性缺乏可靠的保障。所以，不同的估價企業(yè)和估價工作人員選取的評估參數(shù)也不同。（二）由于估價方法選取不當(dāng)帶來的風(fēng)險。土地估價工作人員在估價工作中隨意選取估價方法，沒有按照相關(guān)規(guī)定要求，沒有結(jié)合業(yè)務(wù)需求來合理進行選擇。（三）土地估價報告中描述的內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險。土地估價報告所描述的內(nèi)容中沒有明確說明評估設(shè)定條件，沒有仔細列出權(quán)益保護性條款等方面的內(nèi)容，最終極可能帶來意外的風(fēng)險。

第三，評估基礎(chǔ)資料不齊全、不詳實帶來的風(fēng)險。土地估價方法較多有：市場法、收益法、剩余法、基準(zhǔn)地價修正法等方法。不論在土地估價工作中采用何種方法，都必須具有齊全、詳實的評估基礎(chǔ)資料，若是評估基礎(chǔ)資料不齊全、不詳實，那么極大可能會帶來風(fēng)險。

第四，委托方提供的材料不實帶來的風(fēng)險。土地評估工作需要涉及到大量的資料有：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《建設(shè)工程審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等等。估價工作人員應(yīng)要求委托方提供齊全、真實的材料原件，當(dāng)委托方帶來材料原件后應(yīng)仔細、認(rèn)真的進行核對，確認(rèn)委托方提供的材料真實無誤后，要求委托方加蓋公章，避免弄虛作假情況出現(xiàn)[1]。

2、土地估價風(fēng)險質(zhì)量控制

2.1加強與各大高校合作交流及行業(yè)協(xié)會溝通聯(lián)系

土地估價是一項涉及經(jīng)濟領(lǐng)域和知識面廣、技術(shù)性要求高的工作，然而行業(yè)內(nèi)部估價工作人員水平本就高低不一，知識面也有限，所以，估價企業(yè)應(yīng)加強與各大高校合作交流及行業(yè)協(xié)會溝通聯(lián)系，以便估價工作人員有效擴展自身知識面，提高自身能力水平，明確了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀，從而更好的為估價工作提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2.2建立完善的企業(yè)管理制度

2.2.1與時俱進，建立規(guī)范的和先進的企業(yè)管理制度

為了滿足行業(yè)需求，獲取更好的發(fā)展土地估價企業(yè)必須與時俱進，建立規(guī)范的和先進的企業(yè)管理制度。例如對估價業(yè)務(wù)合同方面進行規(guī)范（合同內(nèi)容、格式等方面）；建立公章管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行；優(yōu)化業(yè)務(wù)承接流程；采取“新、老”估價工作人員協(xié)同合作的方式承接估價業(yè)務(wù)，通過資深估價人員從旁把關(guān)，不僅能夠鍛煉資歷與經(jīng)驗尚淺的新估價工作人員，還有效避免了承接到無法勝任估價工作業(yè)務(wù)的情況；結(jié)合企業(yè)實際情況制定相應(yīng)的激勵機制，以此提高估價工作人員的工作熱情，充分調(diào)動人員的工作積極性等等[2]。

2.2.2建立健全的質(zhì)量控制體系

土地估價企業(yè)應(yīng)建立健全的質(zhì)量控制體系，并以此為基礎(chǔ)制定一系列相關(guān)制定，例如風(fēng)險評估制度、項目負(fù)責(zé)制度、評估項目審核制度、工作流程評估制度等。以此來保護估價企業(yè)和估價工作人的利益，最大限度降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

2.3強化培訓(xùn)，提高估價工作人員綜合素質(zhì)

土地估價企業(yè)應(yīng)對估價工作人員進行專業(yè)培訓(xùn)，通過培訓(xùn)幫助其正確樹立良好的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，提高工作人員的專業(yè)水平能力，增強人員的綜合素質(zhì)，以此促使估價工作人員充分符合行業(yè)需求，進一步促進企業(yè)的發(fā)展。

2.4組建專家顧問團隊

土地估價企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展需求，若有必要能夠組建一支專家顧問團隊，以此解決企業(yè)日常實際中所碰到的各種估價難題，從而為企業(yè)的發(fā)展提供強大的技術(shù)支持[3]。

結(jié)語：

綜上所述，作為土地估價企業(yè)應(yīng)充分考慮影響土地估價工作的因素，認(rèn)真分析土地估價風(fēng)險來源，找出形成原因，以便采取有效的風(fēng)險防范措施，為土地估價工作的順利進行以及圓滿完成奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]徐麗紅.土地估價風(fēng)險防范與質(zhì)量控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012，16：155-156.

[2]李謝昕.土地估價的風(fēng)險與風(fēng)險規(guī)避[J].國土資源，2005，05：36-37.

[3]支偉峰.土地估價風(fēng)險及防范對策分析[A].《決策與信息》雜志社、北京大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院“決策論壇——管理科學(xué)與工程研究學(xué)術(shù)研討會”論文集（下）[C].《決策與信息》雜志社、北京大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院：2016：2.