【摘要】目前而言，我國(guó)現(xiàn)代化和市場(chǎng)化的發(fā)展一個(gè)突出的表現(xiàn)就是城市房地產(chǎn)用地規(guī)模和用地需求的上升。在中國(guó)特色社會(huì)主義發(fā)展的情況下我國(guó)房地產(chǎn)用地的供給開(kāi)發(fā)一般都是在土地儲(chǔ)備制度的存在情況下進(jìn)行合理的調(diào)配和開(kāi)發(fā)的。現(xiàn)今在城市化建設(shè)發(fā)展速度不斷上升的情況下，強(qiáng)化基于土地儲(chǔ)備制度現(xiàn)狀下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給管理具有非常必要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備制；城市房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)用地；供給管理

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，強(qiáng)化城市化的發(fā)展水平和發(fā)展規(guī)模是現(xiàn)今我國(guó)在社會(huì)主義建設(shè)過(guò)程中的重要建設(shè)方向。對(duì)于整個(gè)城市化的建設(shè)來(lái)講，其最為重要的一個(gè)表現(xiàn)就是城市用地規(guī)模的不斷擴(kuò)大。城市用地對(duì)于城市的建設(shè)是一種重要的依托資源，我國(guó)自改革開(kāi)放對(duì)城市用地進(jìn)行改革之后，其一直實(shí)行的都是雙軌制。雙軌制即主要通過(guò)市場(chǎng)交易方式和政府劃分土地兩種方式對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)配備土地的方式。在城市的建設(shè)過(guò)程中，城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作為主要的建設(shè)主體，其開(kāi)發(fā)建設(shè)一方面能夠促進(jìn)城市用地市場(chǎng)的完善，另一方面能夠?qū)⒂邢薜挠玫匕l(fā)揮無(wú)效的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于土地儲(chǔ)備制度強(qiáng)化對(duì)城市房地產(chǎn)用地供給管理不僅對(duì)于城市的建設(shè)還是對(duì)于土地的利用來(lái)講都是非常重要的。

1、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理的運(yùn)作模式介紹

2001年國(guó)務(wù)院提出有條件的政府可以實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，這一制度的實(shí)行強(qiáng)化了法律法規(guī)在土地使用權(quán)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機(jī)制，這一機(jī)制的出現(xiàn)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給管理起了積極的推動(dòng)作用?，F(xiàn)今城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地基于城市土地儲(chǔ)備制度下其主要的供給管理模式主要包括雙軌制即有償出讓和無(wú)償劃撥的兩種方式。土地儲(chǔ)備制度的設(shè)置在一定程度上規(guī)范了城市有償出讓的方式，但是其卻不能從根本上改變無(wú)償劃撥的存在現(xiàn)狀。雙軌制作為現(xiàn)今城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要的管理模式，從而能夠在一定程度上促進(jìn)用地供給管理的合理流動(dòng)，但是其對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的干擾是不能忽視的。

2、土地儲(chǔ)備制度的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理的方式分析

2.1政府的行政干預(yù)與市場(chǎng)相結(jié)合

我國(guó)的城市房地產(chǎn)用地的發(fā)展起步發(fā)展較晚，城市用地合理的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)機(jī)制尚未完全建立起來(lái)，由于市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)機(jī)制的不成熟導(dǎo)致我國(guó)政府對(duì)城市房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)供給管理的參與管理力度是比比較強(qiáng)的。政府行政干預(yù)在一定條件上能夠改善市場(chǎng)調(diào)節(jié)不合理的現(xiàn)象，規(guī)劃城市開(kāi)發(fā)用地的供給管理。

2.2政府對(duì)市場(chǎng)土地供給的宏觀調(diào)控

在雙軌制的實(shí)行下，政府是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理的主要供應(yīng)主體，所以通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)用地進(jìn)行規(guī)劃管理，其強(qiáng)制定比較強(qiáng)?，F(xiàn)今政府宏觀調(diào)控的首選主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃控制、產(chǎn)業(yè)供地政策和宏觀調(diào)控政策三個(gè)方面進(jìn)行。

2.3城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理存在風(fēng)險(xiǎn)

基于土地儲(chǔ)備制度的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給管理能夠明顯的體現(xiàn)政府在其中的作用，現(xiàn)今存在政府不合理的政策出臺(tái) ，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理村咋制度失靈和政府失靈的現(xiàn)象。政府作為主要的規(guī)劃管控者，政府失靈則會(huì)引起普遍失靈，這樣將會(huì)為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給管理形成嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

3、土地儲(chǔ)備制度下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理存在的問(wèn)題分析

3.1制度性缺陷

這一缺陷主要是由于雙軌制的存在造成的。最為主要的表現(xiàn)就是雙軌制的存在不能夠?qū)Τ鞘写罅看嬖诘拈e置土地進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃管理，并且其對(duì)城市用地規(guī)模不斷上升的情況不能進(jìn)行有效的控制。在一定程度上雙軌制的可以具體細(xì)化為產(chǎn)權(quán)和供給雙軌制的存在，多種制度的存在擾亂了城市用地市場(chǎng)，打破了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公開(kāi)、公平的現(xiàn)象，造成了現(xiàn)今城市用地中不合理競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.2技術(shù)性缺陷

這一缺陷主要指的是政府在土地儲(chǔ)備制度的情況下，在有關(guān)城市用地規(guī)劃建設(shè)方面用地決策的技術(shù)性缺陷。政府作為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理主要的調(diào)解者，其在決策的過(guò)程中以投資建設(shè)目標(biāo)為主要依據(jù)，忽略了用地的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，導(dǎo)致其在供給管理方面的決策隨意性比較大，完全不符合用地開(kāi)發(fā)管理的科學(xué)持續(xù)發(fā)展的要求。

4、改進(jìn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理提高的措施分析

4.1完善儲(chǔ)備制度

為了對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理創(chuàng)設(shè)良好的制度環(huán)境，改善制度上的缺陷，各級(jí)政府應(yīng)強(qiáng)化土地儲(chǔ)備制度的，積極的分析其中存在的問(wèn)題，在當(dāng)前城市化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理的基本需求和實(shí)際情況下進(jìn)一步建設(shè)適合我國(guó)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)適用性較強(qiáng)的儲(chǔ)備制度。具體而言，就是以增加土地存量的供應(yīng)、方式國(guó)有土地資產(chǎn)的流失等為目標(biāo)完善儲(chǔ)備制度。

4.2強(qiáng)化政府調(diào)控的能力，提高土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度

土地儲(chǔ)備制度下政府應(yīng)積極的強(qiáng)化其調(diào)控能力嚴(yán)格根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)供給管理的需求進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)由分散向集中管理的方式轉(zhuǎn)變，積極的改善政府所扮演的角色，強(qiáng)化政府對(duì)土地調(diào)控的主動(dòng)權(quán)，完善法律法規(guī)，促進(jìn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的合法性，以此為土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度的提高奠定基礎(chǔ)。

4.3促進(jìn)法律法規(guī)的完善，依靠法律條件規(guī)范房地產(chǎn)用地供給市場(chǎng)

土地儲(chǔ)備制度下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理中存在的一個(gè)突出問(wèn)題就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的違法交易現(xiàn)象的出現(xiàn)，違法交易破壞了城市用地良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于土地儲(chǔ)備制度的完善也是極為不利的。所以，政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極的出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以權(quán)威性高的法律法規(guī)規(guī)范城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)尤其是不斷上升的房?jī)r(jià)，強(qiáng)化逐級(jí)管理與規(guī)范，以此為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理提供良好的制度環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，土地儲(chǔ)備制度下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給管理需要積極的改變制度性缺陷和技術(shù)性缺陷，在雙軌制的基礎(chǔ)上不斷強(qiáng)化政府的調(diào)控，完善儲(chǔ)備制度，從法律法規(guī)的完善、政策宏觀調(diào)整的完善等方面促進(jìn)土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給管理的強(qiáng)化，為城市房地產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)奠定可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

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