摘要：房地產(chǎn)市場是一個由土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易及開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)、經(jīng)紀中介、購房者等多方參與的多層次、多結(jié)構(gòu)的復雜大系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場本身受物理世界（房屋本身）、市場交易行為和人類社會活動（房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境）的綜合作用，因此房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)是有關(guān)房地產(chǎn)的位置空間數(shù)據(jù)、市場交易數(shù)據(jù)、參與主體動態(tài)行為數(shù)據(jù)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟、土地、人口、交通等的數(shù)據(jù)集合?；诖耍恼聦Υ髷?shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場分析中的應(yīng)用進行了詳細的闡述與研究。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)市場

1、大數(shù)據(jù)的構(gòu)成

1.1房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

房屋既是構(gòu)成房地產(chǎn)市場的物理單元，同時也是市場進行交易的對象。房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括以下幾個方面：地理位置、房屋樓棟、建筑信息、配套設(shè)施以及周邊的環(huán)境等。

1.2交易數(shù)據(jù)

交易活動是房地產(chǎn)市場的核心部分，房地產(chǎn)市場交易的數(shù)據(jù)主要包括以下幾個方面：商品房市場預(yù)售與成交量價數(shù)據(jù)、存量房市場成交量價的數(shù)據(jù)、房屋抵押登記的數(shù)據(jù)、房屋價格的評估數(shù)據(jù)及租賃市場量價的數(shù)據(jù)等方面。

1.3宏觀經(jīng)濟、金融投資

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況與國民經(jīng)濟及其他產(chǎn)業(yè)部門及整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境是密切相聯(lián)的，因此房地產(chǎn)市場分析要把房地產(chǎn)業(yè)置于整個經(jīng)濟系統(tǒng)與產(chǎn)業(yè)鏈條中，才能得出客觀有益的結(jié)論。與房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)主要包括：宏觀經(jīng)濟、金融投資、土地的規(guī)劃與利用、土地交易、人口、交通以及市政規(guī)劃等方面。

1.4動態(tài)行為數(shù)據(jù)

購房者是房地產(chǎn)市場最主要的參與主體，作為對市場發(fā)展具有重要影響的因素要進行考量。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)時代的不斷發(fā)展，人們對于網(wǎng)絡(luò)信息已產(chǎn)生了很大的依賴性，人們通過移動互聯(lián)網(wǎng)的定制與獲取有關(guān)服務(wù)的時候，也留下了有關(guān)需求選擇、興趣取向等重要信息，這些都與房地產(chǎn)動態(tài)行為數(shù)據(jù)中蘊含大量對房地產(chǎn)市場導向與反饋具有指示意義的人類行為模式，并從中挖掘到信息，極大地豐富與拓展了現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的內(nèi)容。2013年11月，國家統(tǒng)計局與阿里、百度等11家企業(yè)簽定了大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

2、大數(shù)據(jù)分析及其在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用

2.1大數(shù)據(jù)分析及其種類

大數(shù)據(jù)分析是數(shù)據(jù)與信息、知識之間相互交互的重要橋梁，大數(shù)據(jù)分析是通過分析獲取傳統(tǒng)信息分析方法無法獲得的、智能深入的、有價值的信息和知識，其典型任務(wù)是通過對海量數(shù)據(jù)做統(tǒng)計性的搜索比較，發(fā)現(xiàn)潛在關(guān)聯(lián)，獲取有用信息，從而實現(xiàn)模式挖掘與預(yù)測分析。大數(shù)據(jù)越來越強調(diào)日益膨脹的用戶網(wǎng)絡(luò)行為數(shù)據(jù)的積累，如何對這一類蘊含有寶貴市場信息的非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)進行深入挖掘分析、管理和應(yīng)用，是我們面臨的重大挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘與分析領(lǐng)域，主要有關(guān)聯(lián)分析、聚類分析、演變和預(yù)測分析等。關(guān)聯(lián)分析，是尋找屬性間的相關(guān)性，利用關(guān)聯(lián)規(guī)則尋找在同一事件中出現(xiàn)的不同項的相關(guān)性，挖掘分析大量數(shù)據(jù)集合之間有趣的關(guān)聯(lián)關(guān)系。比如通過房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析，建立房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)與用戶行為之間的關(guān)聯(lián)規(guī)則。聚類分析，是將整個數(shù)據(jù)對象分成多個組群，在同一組群內(nèi)部對象之間具有較高的相似度，而不同組群之間對象的差異較大。在房地產(chǎn)市場分析領(lǐng)域，借助聚類分析可以用來研究需求類型構(gòu)成、片區(qū)市場分異，進而為樓盤開發(fā)類型的選擇、區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定提供科學依據(jù)。演變和預(yù)測分析，通過提取對象的重要數(shù)據(jù)進行建模，把握對象隨時間變化的規(guī)律和趨勢，進而進行合理預(yù)測。比如，結(jié)合人口構(gòu)成變動、金融信貸發(fā)展趨勢進行房地產(chǎn)消費趨向分析等。

2.2大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用范圍

尋找關(guān)聯(lián)、發(fā)現(xiàn)知識、挖掘價值是大數(shù)據(jù)時代信息分析的真正需要。大數(shù)據(jù)背景下，房地產(chǎn)市場相關(guān)的研究工作都是圍繞著海量的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)展開的，基于數(shù)據(jù)挖掘算法，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，有效幫助我們從不斷積累與更新的數(shù)據(jù)中提取有價值的信息，及時掌握市場發(fā)展動態(tài)、科學引導市場供需力量，合理制定產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場中的實際應(yīng)用日趨豐富，主要有以下幾個方面：

房地產(chǎn)周期研究。研究房地產(chǎn)波動周期，尋找某個時間段內(nèi)特定區(qū)域房地產(chǎn)的波動周期及規(guī)律，分析影響房地產(chǎn)波動周期的因素及其相互關(guān)系。

房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究。分析房地產(chǎn)市場需求與國民經(jīng)濟增長、人均可支配收入、土地出讓面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資等因素之間的關(guān)系，運用統(tǒng)計回歸、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等方法建立模型、進行預(yù)測分析。

房地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)警指標體系研究。對房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢進行分析、測度和判斷，并對未來的發(fā)展狀況進行預(yù)測、預(yù)報和預(yù)警，以便及時采用有效措施來平緩波動，促進房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊研究。針對房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)象，運用比較分析、聚類分析等方法對區(qū)域板塊市場進行動態(tài)分析。

房地產(chǎn)市場供給研究。綜合人口住房條件及分布、土地利用現(xiàn)狀、市政規(guī)劃、交通分布信息等，通過聚類及層次分析方法，科學測算區(qū)域內(nèi)不同類型不同業(yè)態(tài)房屋的供給數(shù)量及各自的地理位置和發(fā)展計劃。

房地產(chǎn)市場需求研究。利用關(guān)聯(lián)分析和序列分析研究房地產(chǎn)客戶的需求，發(fā)現(xiàn)購房者的消費行為模式，找出購房消費的影響因素，為制定差別化營銷策略提供依據(jù)。

3、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個數(shù)據(jù)量大、關(guān)聯(lián)性強、結(jié)構(gòu)復雜、影響因素眾多的非線性經(jīng)濟系統(tǒng)。傳統(tǒng)的市場統(tǒng)計分析已經(jīng)不能滿足科學決策的需要，房屋全生命周期動態(tài)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和基于GIS空間數(shù)據(jù)及房管大數(shù)據(jù)、BI等技術(shù)打造的一體化分析方法，將數(shù)字和圖形巧妙的結(jié)合，提供系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析、報表、監(jiān)控預(yù)警和信息化的房地產(chǎn)市場分析成果，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析從定性到定量、由靜態(tài)到動態(tài)、由事后向?qū)崟r進而向事前的轉(zhuǎn)變。更加直觀的體現(xiàn)房地產(chǎn)市場狀況，提高了市場分析成果的應(yīng)用價值，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)，為政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐，通過數(shù)據(jù)分析引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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