摘要：當(dāng)前，我國的土地調(diào)控政策對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，面對新形勢，土地出讓制度也存在著一些問題。伴隨著中央圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革為目標(biāo)的土地制度創(chuàng)新改革，將構(gòu)建完善的土地資源管理系統(tǒng)，以解決房地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)企業(yè)用地難的問題，縮短開發(fā)建設(shè)周期，節(jié)約生產(chǎn)成本。本文從我國土地出讓制度演變、當(dāng)前的土地調(diào)控政策和操作實(shí)務(wù)，結(jié)合理論與實(shí)務(wù)進(jìn)行較為系統(tǒng)的闡述。

關(guān)鍵詞：土地出讓制度；操作實(shí)務(wù)；政策；創(chuàng)新；協(xié)議；系統(tǒng)

1、引言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，為了滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)需求，政府開展了以推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為中心的土地管理創(chuàng)新改革。適應(yīng)新形勢、滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新要求，也是現(xiàn)階段土地資源管理改革重心，以創(chuàng)新理念引領(lǐng)土地制度改革和政策創(chuàng)新，提升政府對土地管理能力。

2、國有土地政策的演變

自1950年，中央開展土地改革廢除半封建社會的土地制度制定頒布了《中華人民共和國土地改革法》將土地性質(zhì)確立為社會主義公有制，嚴(yán)禁非政府行為非法買賣、轉(zhuǎn)讓和侵占土地。土地使用轉(zhuǎn)讓實(shí)行政府行政劃撥，無償無限期使用，但是禁止在使用者間轉(zhuǎn)讓。這也就建立了與半封建社會明顯區(qū)別的土地轉(zhuǎn)讓管理制度，但是憲法對于土地的所有權(quán)和使用權(quán)沒有明確的定性，也就導(dǎo)致后期的部分無償非法占用國有土地現(xiàn)象層出窮甚至明目張膽，國有土地資源流失嚴(yán)重。七十年代末，中央政府制定改革開放政策為了吸引外資，出臺了《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》提出了靈活的土地管理政策將土地使用權(quán)作為合資企業(yè)的股權(quán)中向合資企業(yè)收取土地使用管理費(fèi)。1987年，國務(wù)院提出土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，同年12月，作為改革開放前沿的深圳市以公開拍賣形式將一塊使用年限50年面積為8500平方米的住宅用地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。同時(shí)為了開展土地估價(jià)改革，制定了土地定級和估價(jià)的相關(guān)制度。

九十年代初，為了發(fā)展我國的房地產(chǎn)行業(yè)，政府出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》為我國的土地轉(zhuǎn)讓走向市場化奠定了道路，有助于土地使用制度改革的推廣和實(shí)施。黨的十四屆三中全會決定開展經(jīng)濟(jì)體制改革著重將土地使用制度改革作為重點(diǎn)改革領(lǐng)域，并制定了土地市場化改革的具體內(nèi)容和要求。

1995年，國土資源管理局出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》明確規(guī)定發(fā)展土地轉(zhuǎn)讓市場的具體方針政策，增強(qiáng)了政府對土地的管理權(quán)限，創(chuàng)新了土地使用權(quán)出讓形式。

3、當(dāng)前我國土地出讓制度分析

現(xiàn)階段我國土地出讓實(shí)行拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度后，房地產(chǎn)開發(fā)商大肆圈地囤地，土地壟斷現(xiàn)象屢見不鮮，拍賣的地王價(jià)格屢屢刷新。在這種現(xiàn)象的影響下土地價(jià)格不斷攀升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本增加，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。由于土地使用權(quán)出讓市場體制得不到有效建設(shè)，導(dǎo)致土地交易公開程度差，使土地資源在市場中得不到合理配置。還有地方政府的財(cái)政收入嚴(yán)重依靠土地出讓價(jià)格作為主要來源，利用出讓土地使用權(quán)來謀取財(cái)政收入的現(xiàn)象越加惡化。

面對新形勢和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新要求，中央政府以供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革為目標(biāo)開展了土地政策的改革提出以 “創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”理念為核心的土地政策創(chuàng)新和制度改革。以創(chuàng)新理念推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域土地制度和政策的創(chuàng)新改革；以協(xié)調(diào)理念來統(tǒng)籌規(guī)劃土地使用；以綠色為目標(biāo)保護(hù)耕地和節(jié)約用地；以共享理念來維護(hù)權(quán)益和服務(wù)民生。

4、取得國有土地使用權(quán)出讓操作實(shí)務(wù)

現(xiàn)階段我國土地使用權(quán)的出讓形式主要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定由地方政府將國有土地使用權(quán)通過拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議的方式出讓給土地使用者。

4.1 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（2）地方國土資源管理部門公布土地出讓計(jì)劃后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，依據(jù)《國有土地劃撥決定書》或相關(guān)法律明確規(guī)定的應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地；

（4）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（5）相關(guān)土地管理制度規(guī)定應(yīng)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情況。

4.2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓取得土地使用權(quán)的程序

（1）地方國土資源管理部門通過公告公布土地出讓計(jì)劃和確定供地方式。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商等土地需求者向國土資源管理部門遞交用地申請表。

（3）結(jié)合實(shí)際情況地方國土資源管理部門編制并確定土地出讓方案是拍賣、招標(biāo)、掛牌還是協(xié)議出讓方式，特殊情況下根據(jù)申請情況定奪申請截止時(shí)間。

（4）同時(shí)地方國土資源管理部門委托具有土地評估資質(zhì)或不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等第三方機(jī)構(gòu)對出讓土地進(jìn)行價(jià)格評估，確定土地出讓的最低價(jià)格。同時(shí)地方國土資源管理部門依據(jù)政府批準(zhǔn)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案編制土地出讓文件具體內(nèi)容。

（5）申請人應(yīng)在土地出讓公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遞交競買、競投申請文件并交納出讓公告規(guī)定的投標(biāo)、競買保證金，并根據(jù)申請人類型，按照要求提交相關(guān)證明和材料。

（6）對于土地競拍成功的申請人，如需成立新公司進(jìn)行土地開發(fā)的，應(yīng)在土地競拍申請書中標(biāo)明新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司的時(shí)間和資質(zhì)情況。在按程序辦理完相關(guān)手續(xù)后與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》。

5、結(jié)束語

綜上所述，進(jìn)行土地出讓制度的創(chuàng)新改革是要讓市場充分發(fā)揮資源配置作用。進(jìn)行土地出讓制度的改革應(yīng)向創(chuàng)新、綠色、協(xié)調(diào)、開放和共享的方向發(fā)展，使土地使用權(quán)出讓在市場交易中體現(xiàn)出公開、公平和公正性的基本原則，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。通過土地使用權(quán)的出讓既可以增加地方政府的財(cái)政收入，還能推動(dòng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到重要作用。當(dāng)前我國的土地出讓制度或許存在著一些問題，但是相關(guān)政府部分正積極開展改革并完善土地管理體系，使土地資源的開發(fā)和利用更加科學(xué)合理。

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