摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售和使用，涉及了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種，稅收成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高。而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一，因此，有必要通過(guò)稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低其經(jīng)營(yíng)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；成本

引言

在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)面對(duì)著外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國(guó)家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷(xiāo)售上受到了很大的影響。同時(shí)我國(guó)在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

1.1沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

1.2稅負(fù)彈性小，稅收籌劃的范圍相對(duì)狹窄

稅負(fù)彈性的大小決定了稅收籌劃的空間范圍。從影響稅負(fù)彈性的幾個(gè)因素來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行稅制從宏觀稅負(fù)到稅種稅負(fù)，其彈性范圍都很有限。突出表現(xiàn)在：①商品勞務(wù)稅、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅對(duì)個(gè)人取得的股息、紅利所得均實(shí)行比例稅率，而比例稅率的稅負(fù)彈性比累進(jìn)稅率的稅負(fù)彈性要小得多；②生產(chǎn)型增值稅的抵扣范圍較窄；③重復(fù)征稅現(xiàn)象依然存在；④投資鼓勵(lì)政策不多；⑤可供選擇使用的會(huì)計(jì)核算方法較少。

1.3執(zhí)法不嚴(yán)，違法成本低，阻礙了稅收籌劃的普遍運(yùn)用

稅法執(zhí)行情況是企業(yè)評(píng)估偷稅、逃稅等違法成本的一個(gè)因素，如果稅法得不到有效執(zhí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法行為得不到應(yīng)有的處罰，則企業(yè)的違法成本低。在權(quán)衡成本與收益之后，企業(yè)可能傾向于選擇違法行為而不是選擇進(jìn)行稅收籌劃。由于我國(guó)目前稅收法制不健全，存在執(zhí)法不嚴(yán)、處罰不力的現(xiàn)象，在一定程度上助長(zhǎng)了偷稅行為。因?yàn)樵谶@種納稅環(huán)境下，納稅人偷稅所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于所得收益來(lái)看是小的，成本收益比較的結(jié)果促成偷稅產(chǎn)生。另一方面，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)以組織收入為中心的單純財(cái)政觀點(diǎn)，以及稅務(wù)人員有較大的稅收?qǐng)?zhí)法裁量權(quán)，使得稅收征納關(guān)系異化，造成納稅違法成本進(jìn)一步降低。這在客觀上阻礙了稅收籌劃的普遍運(yùn)用。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的主要方法

2.1明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

2.2通過(guò)變出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)規(guī)避納稅義務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外出租收取租金，按規(guī)定應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅，之后還要繳納企業(yè)所得稅，稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重。如果將不動(dòng)產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，不征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)免掉了城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。對(duì)于投資方收到的投資收益，也不用按租金收入依12%的稅率繳納房產(chǎn)稅；但是接受投資方要將房產(chǎn)作為自用資產(chǎn)按房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%繳納每年的房產(chǎn)稅。投資方從接受投資方分回的投資收益是已納完稅的稅后利潤(rùn)，按照企業(yè)所得稅新稅法的規(guī)定，投資方收到的投資收益不用再繳納企業(yè)所得稅。這樣通過(guò)將房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)，可以有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。改變房屋租賃業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)公司規(guī)避了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，得到了較大的經(jīng)濟(jì)利益。因此，變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)，只要籌劃得當(dāng)，足可以給企業(yè)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)利益的。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。

2.3自建自售房地產(chǎn)規(guī)避納稅義務(wù)的方法

對(duì)于很多企業(yè)自建房產(chǎn)的行為，自建的房地產(chǎn)如果不出售。則建筑行為屬于單位或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不構(gòu)成對(duì)外經(jīng)營(yíng)，不繳納建筑業(yè)稅目的營(yíng)業(yè)稅；但是，如果自建的房地產(chǎn)對(duì)外出售，那么建筑行為就不是為本單位或雇主提供的應(yīng)稅勞務(wù)，而是一種對(duì)外的經(jīng)營(yíng)行為，理應(yīng)繳納建筑業(yè)稅目的營(yíng)業(yè)稅。因此，企業(yè)此時(shí)既要繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還要繳納建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。

3、結(jié)語(yǔ)

總之，在現(xiàn)代社會(huì)，稅收已經(jīng)滲透到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和民眾日常生活的方方面面，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。任何納稅人都有減輕稅負(fù)的愿望，稅收籌劃便成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化或效用最大化目標(biāo)的理想選擇。

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