摘要： 隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，以首次改善為需求的購房人群逐步成為市場主力，對住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、成本也提出了新的要求。該文以徐州綠地云龍工業(yè)園C地塊項目實踐為例，從規(guī)劃理念、商業(yè)配套、單體設計、地庫成本優(yōu)化等角度進行分析，以期對類似的規(guī)劃設計提供有益的參考價值。

關(guān)鍵詞：首改；社區(qū)；規(guī)劃設計；成本 品質(zhì)

隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，以徐州為代表的二三線城市過去過多的投資需求逐漸被擠出，首改類為主的剛性居住需求成為市場的主要增長點。讓更多的住宅回歸居住屬性將成為未來的方向，加強成本適中、品質(zhì)保證、充滿人本關(guān)懷住宅產(chǎn)品的研究，積極促進人居環(huán)境的全面提升勢在必行。

1、項目背景

項目地處徐州云龍區(qū)，和平大道以南，規(guī)劃路以西，總用地面積38103平方米，是未來城市的核心區(qū)域，升值空間大，開發(fā)優(yōu)勢明顯。項目總建筑面積125262.64平方米，地上建筑面積104913.39平方米，其中住宅建筑面積88298.01平方米，商業(yè)建筑面積12506.81平方米；地下室建筑面積：20349.25平方米。住宅戶數(shù)776戶。地上建筑包括9棟高層住宅，1棟多層商業(yè)、5處沿街商業(yè)及其配套用房。

該項目設計周期非常緊張，從開始著手設計到拿下規(guī)劃許可證只花了三個月時間。作為項目負責人親歷了期間所有的艱辛細節(jié)。居住區(qū)設計本身非常成熟，但在業(yè)主高速開發(fā)節(jié)奏和嚴格指標條款控制下，能按時保質(zhì)保量協(xié)調(diào)好各項工作仍顯得難能可貴：例如要求1.3萬平方米商業(yè)，不能做集中商業(yè)，不能做大量兩層商業(yè)，不能在西面，北面出現(xiàn)商業(yè)，不能超25%占地率，怎么辦？經(jīng)過很短暫考慮后確定弓字形商業(yè)形態(tài)方案，主入口內(nèi)凹，強制人流導入。又例如地面20%車位配比必須滿足，小區(qū)內(nèi)部消防車車道又不允許臨時停車，怎么辦？確定在西側(cè)日照有影響的區(qū)域設置集中地面停車場方案滿足要求。類似情況還有很多，不一一累述。所以一線地產(chǎn)集團住區(qū)設計服務核心在于當?shù)卣?guī)范、集團內(nèi)部系統(tǒng)要求和人性化使用設計三方交集的快速尋找和確立。項目上負責人需要讓各個大大小小看似無解的實際問題最終找到居中平衡的解決方案。

2、規(guī)劃理念

本案定位首次改善類住宅項目，在有限的預算控制下為提升小區(qū)品質(zhì)，形成銷售亮點，規(guī)劃提出微距關(guān)懷+共享大堂+人車分流三位一體的人性化規(guī)劃理念。

微距關(guān)懷——在入口前廣場以微距服務模式合理布局鄰里公共設施，便利居民生活。微距服務有兩個層次：1，鄰里大堂設零售店 2.鄰里入口可視范圍內(nèi)配備鄰里商業(yè)，包括便利店、茶室等，使居民回歸生活，下樓即可就近購物休閑。

共享大堂——傳統(tǒng)的居住小區(qū)有氣派的大門和入口廣場，小區(qū)內(nèi)部景觀可一覽無余，以體現(xiàn)品質(zhì)的高端，但對于居民而言缺乏安全感和親和力。本項目設置共享大堂代替“大門”，作為回家的安全屏障，在此可以會客、交友、上網(wǎng)、休憩，是鄰里充分交流的空間，類似酒店大堂的功能，提升了社區(qū)的尊貴感和安全感。

人車分流——地下車流從東側(cè)主入口兩側(cè)直接下庫，地上車流（小汽車+電瓶車）從西側(cè)進集中停車場后步行回家。整個小區(qū)內(nèi)部完全是純?nèi)诵邢到y(tǒng)。

3、商業(yè)配套

C地塊為整個云龍工業(yè)園地塊的最后一期項目，按規(guī)劃要求需配建1.3萬方的配套商業(yè)。而徐州當?shù)匮亟稚虡I(yè)和集中商業(yè)庫存量都非常巨大，銷售去化難。業(yè)主不希望做成大型集中商業(yè)，也不希望做成2-3層的沿街商鋪。這就給總圖規(guī)劃提出了比較高的要求。最終經(jīng)過多方論證，采用主入口內(nèi)凹設置入口廣場，將人車流強制引入，廣場兩側(cè)設置2層商業(yè)，剩余沿街做6.6M層高一層商業(yè)（1.47倍計容），再外加一棟3層4000平方米的定制商業(yè)的方式，三管齊下滿足規(guī)劃要求，同時達到銷售貨值預期。

4、建筑單體設計

4.1戶型設計

4.1.1核心筒創(chuàng)新：項目在做足2.63容積率的前提下，采用全兩梯四戶戶型，北側(cè)兩部樓梯之間采用室外連廊連接，入戶達到一梯兩戶的體驗，同時中間戶可以做到南北通透自然通風，消除在銷售抗性。

4.1.2戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化：應對二胎政策后購房需求，邊戶采用3開間朝南110-120平米左右3+1房設計，主臥自帶衣帽間+衛(wèi)生間套間，南向客廳與老人臥配置雙陽臺；中間戶采用3開間朝南90-100平米左右3房設計，主臥自帶兩件套小型衛(wèi)生間，南向客廳與老人臥配置雙陽臺。

4.2立面設計

項目采用簡約新古典的立面風格，用精巧的設計表現(xiàn)體量與形體的穿插組合，強調(diào)整體感與細節(jié)的的品質(zhì)感，減少復雜的線條和裝飾。重點區(qū)域，例如入戶大堂、單元門頭適當突出，強調(diào)沿街面及入口的識別性。立面裝飾材料重要區(qū)域采用干掛石材、裙房大面采用新型保溫石材一體板、主樓采用真石漆，搭配組合，形象與成本得到良好兼顧。

5、地庫成本優(yōu)化

本項目地下室停車數(shù)量571量，屬于大型地下車庫，是整體造價控制的重中之重。設計從以下幾個方面控制成本：

5.4按照徐州市的相關(guān)停車規(guī)定，商品房90平方米以下車位比例為0.5輛/戶，90-144平方米車位比例為1輛/戶，定銷房車位比例為0.6輛/戶。本地塊定銷房占住宅面積40%，且戶型面積區(qū)段均介于95-138平方米之間。通過與規(guī)劃局溝通，爭取到讓所有的小戶型計入定銷房，在定銷房總面積為87141*40%=34856平方米的前提下，定銷房戶數(shù)最大化，從而爭取到總的應配建停車數(shù)最小化。按地下停車位成本6萬元/輛估算，僅此一項為業(yè)主節(jié)約投資超1000萬元。通常來說，小區(qū)規(guī)劃爭取最有利于開發(fā)需求的車位比例，是解決地庫經(jīng)濟性問題的根本。

5.2按照2015版《車庫建筑設計規(guī)范》，該地塊地下停車571輛應設≥2個車道出入口。設計結(jié)合項目1、2期地庫使用情況，設置一進一出兩個單行出入口，每根車道凈寬3.8M（曲線），滿足使用和規(guī)范要求，同時降低了建造成本。

5.3為滿足分期建設和施工周期要求，地庫與首開示范區(qū)、與低多層建筑（底商、綠魔方、配電房等）、與四周的高層塔樓均完全脫開。柱網(wǎng)布置獲得較大的自由度。

5.4首先車庫布置盡量選擇停車高效區(qū)；其次柱網(wǎng)采用梁板式5.4*4.8米、車道處6.6米的小柱網(wǎng)布置，柱子也采用矩形截面。經(jīng)結(jié)構(gòu)專業(yè)精確計算，小柱網(wǎng)較傳統(tǒng)7.8*8.1米的大柱網(wǎng)梁柱截面尺寸明顯減小，層高也從通常的3.7M降低到了3.3M就能滿足規(guī)范凈高要求。經(jīng)濟效益提升明顯。

5.5降低設備成本：規(guī)劃結(jié)合景觀局部設置下沉庭院，部分地庫可獲得自然通風采光，減少了相應通風排煙設施成本。

6、結(jié)語：

本項目從去年10月開始方案設計，至今已全部結(jié)構(gòu)封頂。由于前期策劃準確定位，設計過程中對戶型反復推敲、造型控制甚為精細，工作成果得到業(yè)主方普遍好評。第一批房源于今年5月份推出，開盤數(shù)天便銷售一空，市場反應熱烈。

通過上述分析研究，首改類社區(qū)規(guī)劃設計應重點關(guān)注以下問題：

6.1規(guī)劃布局應規(guī)整大氣，以行列式板樓為主，組團結(jié)構(gòu)清晰、可識別性高；

6.2有條件盡量實現(xiàn)人車分流，并通過一些公共部位和配套的優(yōu)化創(chuàng)新，實現(xiàn)居住品質(zhì)的提升；

6.3商業(yè)等配套應以滿足規(guī)劃條件為前提進行設計，并兼顧到使用者的實際需求和銷售的市場接受度，力求便捷高效。

6.4戶型設計將地方規(guī)范、實用率和布局緊湊做為第一要素，并綜合最新的政策趨勢，運用各種設計手法拓展使用空間，滿足購房者空間數(shù)量、舒適性和拓展性的要求。

6.5建筑風格宜強調(diào)整體的形體、材質(zhì)組合，減少復雜的線條和裝飾，利于施工和控制設計完成度。局部重要區(qū)域可做適當裝飾強調(diào)。