摘要：為了確保房地產(chǎn)市場的良好健康發(fā)展，近年來國家堅持對房地產(chǎn)的宏觀審慎管理，持續(xù)強化對房地產(chǎn)金融的調(diào)控。如何合理運用金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展，已經(jīng)成為各地發(fā)展研究的重點。本文針對金融政策對房地產(chǎn)市場的影響，首先簡要介紹了依靠金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的必要性，進而分析了金融政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的具體影響，并就如何運用金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，進行了詳細論述分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融政策；調(diào)控

引言

在我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好、結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化的大背景下房地產(chǎn)市場也在逐步完善，房地產(chǎn)市場中對于各類的信貸、貨幣、匯率以及利率等金融工具應(yīng)用越來越多，與之而來的金融政策對房地產(chǎn)調(diào)控的作用越來越明顯。為了加快推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場行情變化規(guī)律以及市場特點進行研究分析，并充分運用各類金融政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域進行有效有力地調(diào)控，以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

1、依靠金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的必要性分析

1.1房價上漲和住房供需結(jié)構(gòu)不合理問題需要金融政策調(diào)控?，F(xiàn)階段，雖然住房建設(shè)規(guī)模迅速增長，但是房地產(chǎn)價格仍舊不斷上漲，這主要是因為目前我國的房地產(chǎn)市場的供給還不夠合理，供需結(jié)構(gòu)錯位，普通商品房與經(jīng)濟適用房等利潤相對較少的房源不足，需要采取金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

1.2房地產(chǎn)市場過度投資照成的高空置率問題需要金融政策調(diào)控。房地產(chǎn)作為高投資、使用年限長的消費品，一定的空置率有助于控制房地產(chǎn)價格上漲的問題。但是近年來，由于物價上漲以及通貨膨脹率的提升，為了實現(xiàn)自身資產(chǎn)保值增值，人們在房地產(chǎn)方面的投資越來越多，進而出現(xiàn)了投機行為，造成了房產(chǎn)空置率較高的問題，需要采取金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)對資金有著較強的依賴性。根據(jù)相關(guān)的研究資料表明，房地產(chǎn)投入中，購置土地和用于房屋建設(shè)的資金，來自于商業(yè)銀行的資金所占比例在70%左右。因此，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，采取金融政策是非常直接非常有效的手段，也能夠產(chǎn)生較好的調(diào)控效果。

2、金融政策對房地產(chǎn)市場的具體影響分析

2.1采用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場具有快速明顯的特點。金融政策中貨幣政策最主要的作用就是穩(wěn)定貨幣供應(yīng)，對金融秩序進行維持。運用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，主要是通過存款準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率的調(diào)整，對進入房地產(chǎn)市場的資金量進行調(diào)整，調(diào)控效果快速而且效果明顯。但要注意的是，貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場主要是基于貨幣緊縮時期，在擴張的貨幣政策下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果并不明顯。

2.2采用信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)具有形式多樣化的特點。房地產(chǎn)市場的建設(shè)離不開商業(yè)銀行的有力支持，運用信貸政策，比如對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行收緊，或者是對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款條件進行合理的限制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流量產(chǎn)生相應(yīng)的影響，特別通過差異化的信貸組合政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。

2.3采用利率政策在整體上可以對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。利率政策的調(diào)整都會在房地產(chǎn)市場具體體現(xiàn)出來，特別是首付比例、二手房首付比例、住房貸款利率執(zhí)行等方面，有關(guān)的調(diào)整，都會對購房者的購房行為產(chǎn)生一定影響，進而影響到房地產(chǎn)市場。

3、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的金融調(diào)控政策建議

促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)鍵應(yīng)該充分利用國家有關(guān)的調(diào)控政策以及各地實際情況制定科學(xué)的金融政策，通過金融政策的影響，對房地產(chǎn)價格進行有效地影響和控制。

3.1堅持以國家金融調(diào)控政策為基本遵循。對于關(guān)系房地產(chǎn)的金融政策調(diào)整，應(yīng)該堅持遵循國家相關(guān)的金融政策。由國家在宏觀層面上對房地產(chǎn)的健康發(fā)展制定出配套的、系統(tǒng)的金融政策，一定程度上對房地產(chǎn)投資行為進行適當(dāng)?shù)囊种?，以免由于房地產(chǎn)過熱而在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫行為。同時應(yīng)避免地方的金融政策與國家金融政策出現(xiàn)沖突，從而對房地產(chǎn)調(diào)控效果會產(chǎn)生不利影響。

3.2對有關(guān)的金融政策進行不斷完善。有效的調(diào)控地方的房地產(chǎn)市場，在金融政策的制定上，首先，應(yīng)該在解決住房供需結(jié)構(gòu)上完善有關(guān)的金融政策制定，推動商業(yè)銀行、住房公積金中心等針對不同購房群體完善住房貸款種類制定，滿足不同層次不同需求購房者的住房貸款需求。其次，對住房金融體系進行改進完善，尤其是對住房貸款抵押擔(dān)保和個人信用貸款制度進行完善，完善住房金融配套措施。

3.3實行差異化的房地產(chǎn)信貸金融政策。在信貸金融政策制定上，注重保護消費性需求，控制房地產(chǎn)投資行為。需要注意的是在信貸金融政策的制定上，應(yīng)該與貸款利率政策的彼此協(xié)調(diào)一致，也就是在住房貸款、公積金貸款的購房首付比例方面采取與貸款利率相反的政策。比如，如果銀行貸款利率下降，則可以適當(dāng)提高首付比例，反之亦然。通過這些金融政策的調(diào)整，保證房地產(chǎn)市場消費行為以及房價的波動處在穩(wěn)定水平。

3.4提高貨幣政策調(diào)控的時效性。貨幣政策在房地產(chǎn)金融調(diào)控政策方面具有非常重要的作用，貨幣供應(yīng)量影響銀行放貸能力和社會流動性充裕程度，進一步?jīng)Q定居民購房貸款獲取程度和購房意愿，從而帶動房價。在房地產(chǎn)金融調(diào)控的貨幣政策運用方面，應(yīng)該緊跟國家宏觀調(diào)控形勢，當(dāng)房地產(chǎn)市場領(lǐng)域出現(xiàn)過熱投資行為時，國家一般會提高貸款基準(zhǔn)利率并收緊銀根，在房地產(chǎn)市場低迷時，會降低貸款基準(zhǔn)利率并增加貨幣供應(yīng)，利用好這些貨幣政策可以在房地產(chǎn)市場的調(diào)控上取得事半功倍的效果。

4、結(jié)語

運用金融政策對地方的房地產(chǎn)市場進行合理的調(diào)控，應(yīng)該以國家相關(guān)金融調(diào)控政策作為基本的遵循，對住房金融政策、信貸政策以及貨幣政策進行合理完善，以充分發(fā)揮金融政策的作用，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排，促進房地產(chǎn)市場的健康良好發(fā)展。

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