摘要：本文從住宅舒適性和開發(fā)商重視商業(yè)利益的矛盾點入手，指出國家經濟實力增強、人民生活水平提高、社會進步是住宅舒適性受重視的原因。分析住宅舒適性的特點和開發(fā)商的利益關切點，提出將住宅舒適性和舒適性分級引入規(guī)范，對商品住宅的開發(fā)起到引導作用，設立論壇及獎項，加強政府部門的監(jiān)督管理職能，最終將開發(fā)商利益引導到與住宅舒適性相向而行的軌道上來。

關鍵詞：住宅；舒適性；分級；開發(fā)商

1、引言

眾所周知，商品住宅市場近幾年來火爆異常，住宅已經成為了每個人每個家庭繞不開的話題。伴隨著我國經濟實力的增強、人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求逐步提高，住戶在選房時不僅重視住宅小區(qū)的地段、戶型面積、價格，更加開始注意住宅戶型的舒適性，尤其是那些有改善性住房需求的戶主，對居住的品質提出了更高的要求。

住宅是一種特殊的商品，有商品的買賣屬性，更承載著居住屬性。對每個住戶來說，住宅的舒適性是人性化的基本要求，對于一座城市來說，住宅的舒適性反映了城市的進步程度、文明程度、宜居程度。一個好的住宅小區(qū)，既能夠提升住戶的舒適感，又能夠為城市的文明面貌做出貢獻。

然而，在現實中，開發(fā)商會較多的考慮商業(yè)利益，拿地之后在開發(fā)的過程中，會盡量提高容積率。我們看到的景象是小區(qū)內高層住宅林立，樓與樓之間距離緊湊，住宅戶型在房間布局、南北通透、居室朝陽、明廚明衛(wèi)等方面存在著不足，多種因素造成戶型的舒適性下降，住戶對戶型不滿意卻又無可奈何。

這就是住宅舒適性與開發(fā)商利益不一致帶來的矛盾的體現，因此，我們迫切需要加強對住宅戶型舒適性的認識，重視住宅舒適性與開發(fā)商利益的相關性。

2、現代住宅的舒適性都有哪些體現

舒適性是人們對居住環(huán)境的感受好壞進行定性定量分析的一種標準。一般來說，人們對于舒適性好的住宅有哪些特點都存在一些共識：

2.1房間布局符合人們的居住生活秩序。比如客廳是開放空間，臥室、衛(wèi)生間是私密空間，廚房與客廳之間有餐廳過渡等等。住宅戶型的房間布局、室內空間在使用上的舒適、安全、便利是保證居住舒適度的基本前提。

2.2戶型南北通透，客廳和餐廳貫穿南北方向，南北都有窗，有利于夏季的散熱。南北通透的戶型采光較好，布局也比較的合理。

2.3居室的朝陽特性。陽光給人帶來了居室的溫暖和心理上的慰藉，所以住戶選擇戶型時都希望朝陽的居室多一些。對于南北通透的戶型來說，三居室的戶型，有兩居室朝陽比較理想，四居室的戶型有三居室朝陽比較理想。無論是三口之家或是五口之家都可以享受陽光的關照。

2.4衛(wèi)生間的數量及明暗。三居室戶型一般居住三口之家，設置一個衛(wèi)生間就能滿足使用要求，四居室戶型在三代同堂居住的時候，設置兩個衛(wèi)生間就顯得必不可少。

2.5每層的住戶數量。每層的住戶數量就是我們常說的一梯幾戶，通常多層、小高層住宅，一梯兩戶、一梯三戶的戶型較為普遍。高層住宅與多層、小高層住宅相比，電梯和樓梯數量各增加了一部，公攤面積顯著加大，因此一梯四戶或四戶以上的戶型較為普遍。

2.6公攤面積的大小。公攤面積小，意味著使用面積大，戶內空間更大。

2.7住宅為綠色建筑。綠色建筑的要求很多，和我們日常關系最密切的特性就是建筑是否節(jié)能，越是節(jié)能的建筑，室內溫度受外界溫度變化的影響小，居住起來更加舒適，能夠較少的依賴空調設備。

3、開發(fā)商利益關切點

開發(fā)商所拿的每塊住宅建設用地，容積率、層數都有明確的規(guī)定。開發(fā)商對一個住宅小區(qū)的購買人群、規(guī)模、檔次確定之后，都想盡量建設更多的住宅，有更多的銷售面積可供出售，實現商業(yè)利益最大化。要想建設更多面積的住宅，有一些常用做法：一是建設高層住宅；二是采用一梯多戶的戶型，出現中間戶型，出現銅角戶型、銀角戶型。三是戶型的面寬小、進深大，這種方法能有效的提高土地使用效率，在相同的用地面積上建設更多的住宅。

以上幾種方法，一般來說，都降低了住宅的舒適性。比如住宅的層數較多，會造成電梯使用人數增加，在上班下班的高峰期，電梯的等待時間會較長。再比如一梯多戶，中間戶型出現全陽戶型，南北不通風，夏季較為悶熱。再比如戶型的面寬小、進深大，是開發(fā)商節(jié)約用地，提高容積率的常用方法，這樣的戶型存在的問題就是朝陽的居室數量少，一般一個戶型只有一個房間或兩個房間朝陽，其它的房間都朝向北側，由于進深大，中間部位采光不好。

由以上分析不難看出，開發(fā)商為了自己的商業(yè)利益最大化，不可避免的要在開發(fā)用地上多建住宅，導致了住宅舒適性的降低。提高住宅的舒適性與開發(fā)商利益存在矛盾，提高舒適性可能會導致開發(fā)商利益受損。如何解決這個看似無解的問題，我們需要從更廣的角度去探究分析。

4、在住宅規(guī)范中引入舒適性概念并對舒適性進行分級

4.1住宅規(guī)范中引入舒適性的概念

我們知道《住宅設計規(guī)范》是住宅設計的基本標準，規(guī)范里規(guī)定了戶型空間、房間大小、構造做法、室內裝修、建筑設備等。這些規(guī)定，都是滿足人的生活起居的最低限度的要求。例如規(guī)范條文“每套住宅應至少有一個居住空間能獲得冬季日照”，如果一個戶型只有一個居室能夠獲得冬季日照，雖然滿足了規(guī)范要求，但舒適性大大降低，我們在現實樓盤中見到的邊角住宅戶型就是依據這條規(guī)定設計的，僅有一間居室位于向陽的一側，其它居室都位于背陽一側。這就說明，《住宅設計規(guī)范》僅規(guī)定了住宅的最低標準，對于住宅的舒適性沒有提出明確的要求。

隨著人民生活水平的提高，人們早已不再滿足于住，而是要追求如何住的更舒適。以往，在住宅戶型的舒適性方面，在設計階段只是按照設計師個人的理解來確定，在銷售階段我們只能在開發(fā)商的廣告里見到，缺少有權威有依據的判定標準來確定住宅戶型是否舒適、舒適的程度如何。

所以本文建議將住宅的“舒適性”做為一個新概念引入住宅設計規(guī)范，從以人為本的理念出發(fā)，綜合考慮現階段人們對住宅空間、朝向、房間面積、衛(wèi)生間明暗、公攤面積大小、南北通透、每層戶數、綠色節(jié)能等方面的要求，給出住宅戶型舒適性的判定標準。

4.2將住宅按照舒適性分級

舒適性是一個定性的概念和標準。每個商品住宅小區(qū)，定位不完全相同，品質從高端到低端都有。高端小區(qū)一般來說容積率控制的較低，環(huán)境綠化更為優(yōu)美，層數適中，舒適性好的戶型比例更多。一個小區(qū)的舒適性到底有多高，僅憑開發(fā)商的銷售推廣宣傳，存在著信息不對稱的問題。住戶在購買商品住宅的時候，都希望買到舒適性好的戶型，面對一個小區(qū)的多種戶型，全靠自己分析比對。

所以本文建議將舒適性量化，在規(guī)范中進一步引入“舒適性分級”的概念（例如一級舒適性作為高端住宅的必要標準、二級三級舒適性作為中低端住宅的必要標準），并要求開發(fā)商在銷售時，要公布各個戶型舒適性的分級信息。對于住戶來說，識別住宅戶型的舒適性更加簡單易行，對于商品住宅市場來說，將更加規(guī)范。

5、建立住宅舒適性論壇，對住宅及開發(fā)商進行必要的評價

商品住宅的開發(fā)受到公眾廣泛關注，關系到每個買房人的利益。現實中每個開發(fā)商的開發(fā)行為自發(fā)性較強，統(tǒng)一性不足，因此應該對這個行業(yè)進行更多的正面方向的引導，可以由行業(yè)協(xié)會或是權威部門設立人居環(huán)境論壇，每一年或每兩年舉辦一次。將住宅舒適性作為重要的論壇主題之一，并在論壇期間設立住宅舒適性方面的最優(yōu)戶型獎項，設置樓盤舒適性方面的最優(yōu)樓盤獎項，獲獎戶型、獲獎樓盤及其開發(fā)商面向公眾公布。

對于樓盤和開發(fā)商來說，這樣的優(yōu)秀獎項，效果堪比銷售廣告，而推廣成本遠低于銷售廣告。

6、引入政府管理監(jiān)督職能，在政策上給予支持

政府的政策導向和支持，在提高住宅的舒適性方面能夠發(fā)揮重要的作用。可以考慮在政府層面，發(fā)揮政府有關部門的監(jiān)督管理職能，在地塊出讓的說明中，要求開發(fā)商在規(guī)劃和設計階段，就要對住宅戶型要進行舒適性分級，不同舒適性級別的戶型的比例不能低于多少。

建設的住宅舒適性等級越高，一般來說就要適當降低容積率，減少建筑面積，舒適性提高可能會造成總銷售收入減少。政府的在政策上可以考慮對于舒適性達標或高于標準的住宅小區(qū)，在稅收方面給予支持，這個小區(qū)的開發(fā)商在今后的拿地、項目審批、房產企業(yè)信用評價等方面給予優(yōu)惠。

7、結語

綜上所述，住宅的舒適性和開發(fā)商利益之間存在著一定的聯系。我們可以先從規(guī)范規(guī)定入手，在規(guī)劃設計方面做出舒適性規(guī)定；由政府發(fā)揮監(jiān)督管理職能，在政策層面給予支持；設立相關的論壇、協(xié)會組織，為舒適性好的戶型和樓盤評獎；多種方法共同作用，使住宅的舒適性與開發(fā)商的利益呈正向相關性，也就使得住宅的舒適性與開發(fā)商利益取得了一致性，呈現雙贏的結果。

住宅舒適性的提高，為安居樂業(yè)提供物質基礎；提高住宅的舒適性，建設舒適性優(yōu)良的樓盤，應該成為住戶、開發(fā)商、政府共同努力并力爭達到的目標。