寶龍城市廣場位于青年路西側(cè)、西湖路南側(cè)，為綜合性商業(yè)建筑，廣場內(nèi)規(guī)劃有百貨、沃爾瑪超市、影院、KTV、電玩、電器城等主業(yè)態(tài)。2010年3月15日開始施工，2011年9月17日盛大開業(yè)。回顧整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，成本控制尤為重要，應(yīng)把成本控制全面落實(shí)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工、竣工決算全過程中。我全面參與本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，成本控制過程中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴非常值得總結(jié)。

1、項(xiàng)目總成本

項(xiàng)目共有設(shè)計(jì)變更192份，現(xiàn)場變更86份。根據(jù)造價(jià)分類匯總項(xiàng)目建筑安裝以及裝飾工程造價(jià)指標(biāo)為2800元/平方米（項(xiàng)目建筑面積151085.06m2），結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)以及專業(yè)情況，指標(biāo)造價(jià)明細(xì)如下：MALL主體總包其中土建1005元/m2，水電安裝89元/m2；樁基49元/m2，消防165元/m2；公共部位精裝修（含水電安裝）801元/m2，暖通1064元/m2（含地下室機(jī)房及管道）；沃爾瑪精裝修339元/m2，暖通386元/m2；百貨精裝修833元/m2，暖通276元/m2，智能化85元/m2；KTV精裝修1716元/m2，暖通387元/m2，智能化212元/m2；電玩精裝修1165元/m2，暖通316元/m2，智能化82元/m2。

2、成本管理評估

2.1招標(biāo)采購后評估

⑴合理有效的編制招標(biāo)采購計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃需求，編制合理有效的招標(biāo)采購計(jì)劃，是完成招標(biāo)計(jì)劃的關(guān)鍵，也是確保各業(yè)態(tài)施工節(jié)點(diǎn)的要求，并能督促各業(yè)態(tài)裝修期間的裝飾設(shè)計(jì)出圖時(shí)間，保證各業(yè)態(tài)精裝修及暖通安裝的實(shí)施，最終保證MALL的準(zhǔn)時(shí)開業(yè)，因此招標(biāo)采購計(jì)劃的合理超前性是確保MALL能夠準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的前提條件。

⑵合理確定招標(biāo)范圍，控制不平衡報(bào)價(jià)

施工招標(biāo)的重要一步是如何確定施工招標(biāo)的范圍，哪些歸屬于主體總包招標(biāo)范圍、哪些需放到單獨(dú)分包的招標(biāo)范圍，招標(biāo)范圍界定的合理性，將直接會(huì)影響到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)準(zhǔn)確性，以及為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

宿遷MALL的主體招標(biāo)范圍除精裝修工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程、智能化工程、電梯供應(yīng)及安裝工程等外，其他均在總包招標(biāo)范圍內(nèi)。外墻石材幕墻由于在招標(biāo)時(shí)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是參考某某圖集進(jìn)行施工，而實(shí)際情況是宿遷抗震等級(jí)為8.5級(jí)，圖集中的做法在宿遷根本就不能適用，而且大型石材幕墻也必須進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)并需再次審圖確認(rèn)，此項(xiàng)費(fèi)用總包單位投標(biāo)價(jià)是413萬元，經(jīng)過審核確認(rèn)后是765萬元，僅此項(xiàng)費(fèi)用就增加了352萬元。施工單位招標(biāo)時(shí)完全可以利用招標(biāo)技巧，在招標(biāo)時(shí)此項(xiàng)清單綜合單價(jià)報(bào)低，以達(dá)到不均衡報(bào)價(jià)目的。再比如中庭電動(dòng)排煙窗，招標(biāo)時(shí)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)僅在鋁合金窗表中說明參考某某圖集，再加上圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，參考圖集不是電動(dòng)窗圖集而是節(jié)能窗圖集，雖然清單中也明確了電動(dòng)窗，施工單位就抓住參考圖集不對，以及電動(dòng)排煙窗圖紙是重新根據(jù)中庭鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖深化審核后確定的，確實(shí)是發(fā)生了實(shí)質(zhì)性圖紙變更。施工單位報(bào)價(jià)需要150多萬元，此項(xiàng)由于專業(yè)性很強(qiáng)，項(xiàng)目公司通過了解市場上多家電動(dòng)窗廠家，后通過上海江土公司報(bào)價(jià)，最終以73萬元確定直接發(fā)包給上海江土公司，最終結(jié)算費(fèi)用也僅78萬元。MALL內(nèi)小商鋪過梁的施工，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是砼過梁，實(shí)際施工時(shí)由于有些跨度很大，如果全部按砼過梁施工，施工進(jìn)度是很慢，根本就不可能滿足招標(biāo)工期的進(jìn)度要求，有經(jīng)驗(yàn)的承包商在投標(biāo)時(shí)就明白，施工過程中如提出優(yōu)化建議，即能滿足功能要求又能加快施工進(jìn)度，項(xiàng)目公司是能夠接受的，此項(xiàng)同樣會(huì)采用不均衡報(bào)價(jià)策略。

建議對于大型MALL中的中庭鋼結(jié)構(gòu)、觀光電梯鋼結(jié)構(gòu)、鋼構(gòu)雨棚、玻璃幕墻、防火卷簾門、以及上述案例中的石材幕墻、電動(dòng)排煙窗等均不宜列入總包招標(biāo)范圍。

⑶商業(yè)廣場內(nèi)機(jī)電系統(tǒng)比較全面，但工程招標(biāo)不是一次性確定施工單位。而是根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況由項(xiàng)目公司上報(bào)招標(biāo)計(jì)劃，集團(tuán)成本控制中心負(fù)責(zé)招標(biāo)。在招標(biāo)過程中出現(xiàn)很多漏項(xiàng)，造成施工過程中需要現(xiàn)場變更。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.3.1、商業(yè)廣場室外電氣圖紙?jiān)O(shè)計(jì)有電纜手孔井，招標(biāo)文件要求不報(bào)價(jià)現(xiàn)場需要施工，后指令施工單位增加。

1.3.2、商業(yè)廣場疏散樓梯部分照明、應(yīng)急照明，主體招標(biāo)時(shí)明確要求該部分只穿線，安裝白熾燈泡。應(yīng)急疏散燈具由裝飾單位報(bào)價(jià)。但裝飾工程招標(biāo)時(shí)對該部分工程量沒有要求報(bào)價(jià)。

1.3.3、商業(yè)廣場電氣圖紙?jiān)O(shè)計(jì)有地面熒光疏散，主體招標(biāo)要求該部分由裝飾單位報(bào)價(jià)施工，但是裝飾工程招標(biāo)時(shí)沒有確定。

⑷招標(biāo)范圍描述不清或招標(biāo)要求不當(dāng)

1.4.1、商業(yè)廣場消防工程招標(biāo)時(shí)對公共部位煙感、廣播等聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)工程描述不清，招標(biāo)文件只籠統(tǒng)要求消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)安裝，施工單位就理解成為煙感等貼混凝土頂板安裝，公共需要裝修有吊頂。最終還是要將煙感下引到裝飾面安裝。現(xiàn)場需要增加下引工程量變更。

1.4.2、商業(yè)廣場主體工程招標(biāo)時(shí)要求，公共部位（包括地下室以及樓梯）照明、應(yīng)急照明、疏散照明、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)等均有總包單位負(fù)責(zé)按照圖紙預(yù)埋。宿遷寶龍商業(yè)廣場公共部位施工時(shí)就出現(xiàn)原預(yù)埋的管道多處被吊筋打斷，以及公共部位照明預(yù)埋管沒有使用。正確的做法應(yīng)該是地下室以及公共樓梯的消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)、照明等需要預(yù)埋電管，其余均有二次裝修時(shí)在吊頂內(nèi)明配保護(hù)管。

3、造價(jià)管理后評估

3.1施工過程中變更簽證審核

根據(jù)規(guī)定，所有的變更均須在實(shí)施變更前做好變更審批，然后再進(jìn)行費(fèi)用核定。而在施工過程中特別是在精裝修期間由于施工進(jìn)度緊，均是在未經(jīng)變更審批的情況下就實(shí)施了，或是在行業(yè)、商業(yè)的要求下變更沒有通過集團(tuán)相關(guān)部門同意就實(shí)施了變更，如KTV精裝修項(xiàng)目公司工程部應(yīng)行業(yè)要求增加沙發(fā)及茶幾，在沒有集團(tuán)相關(guān)部門的審批同意僅根據(jù)行業(yè)提供的圖片要求，裝飾單位就去制作采購，造成此筆費(fèi)用約90多萬元無法落實(shí)。因此造成商業(yè)開業(yè)后出現(xiàn)了大量的補(bǔ)簽變更審批，使得項(xiàng)目公司成本控制處于失控狀態(tài)。

3.2變更簽證審核的時(shí)效性

雖然一般合同對變更簽證時(shí)效性都有具體約定，但是在實(shí)際過程中往往均沒有按照合同履約，商業(yè)綜合體項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)不確定，造成施工期間變更較多，施工單位得到要求變更指令后往往都要求簽證審核完成后再施工。由于集團(tuán)管理原因幾乎都會(huì)延遲時(shí)間甚至工程結(jié)束仍沒有審核完成，這樣會(huì)給現(xiàn)場施工管理以及進(jìn)度推進(jìn)造成很大影響。現(xiàn)集團(tuán)已采用流程控制并明確具體審核完成時(shí)間，并定期進(jìn)行考核。