摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其供求關(guān)系在社會(huì)生產(chǎn)勞動(dòng)關(guān)系中發(fā)揮著舉足輕重的作用。鄭州市是一個(gè)人口流動(dòng)大省，2012年《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》批復(fù)之后更加促使越來越多的外地人選擇來鄭州發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的繁榮使鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格顯著上升。本文從影響鄭州市房地產(chǎn)供給和需求的諸多因素進(jìn)行分析，得出鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是由于供給的增加無法滿足需求的增加所引起的，為了緩解這一問題，本文從供給和需求兩個(gè)方面提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：鄭州市房地產(chǎn)；供求關(guān)系；價(jià)格波動(dòng)

1、研究背景及現(xiàn)狀

“房地產(chǎn)”是近幾年來全國(guó)最熱門的詞匯之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展在對(duì)鄭州市經(jīng)濟(jì)總量做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，越來越高的房?jī)r(jià)也使很多購(gòu)房者望而卻步，越來越多的人感受到了買房壓力。2012年《中原經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)》這一文件的批復(fù)，使河南省絕大多數(shù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，但是其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)同樣快速。到2016年8月，鄭州市成為了全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度最大的城市，并且其房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度連續(xù)四個(gè)月位居全國(guó)前三。到目前為止，房地產(chǎn)價(jià)格仍然呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，近幾年來，無論政府實(shí)行寬松的購(gòu)房政策，還是緊縮的購(gòu)房政策，房?jī)r(jià)都在持續(xù)上漲，本文將從供給和需求的角度來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的原因進(jìn)行分析。

2、研究的理論基礎(chǔ)

本文從房地產(chǎn)的供給和需求關(guān)系來研究房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。所以必須先了解經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供給和需求的相關(guān)理論。在曼昆的《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中寫道，在其他因素不變的情況下，供給量隨價(jià)格的上升而增加，需求量隨價(jià)格的上升而減少，反之亦然。影響供給曲線變動(dòng)的因素有投入品價(jià)格，技術(shù)，預(yù)期和賣方的人數(shù)等，影響需求曲線變動(dòng)的因素有收入，相關(guān)商品的價(jià)格，預(yù)期和買方的人數(shù)等。同時(shí)寫道“在市場(chǎng)的作用下，任何商品的價(jià)格都會(huì)調(diào)整到使該商品的需求量等于該商品的供給量為止，這就是供求定律。隨著需求曲線和供給曲線的移動(dòng)，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生改變，市場(chǎng)上房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由房地產(chǎn)的供給和需求共同決定的?！?/p>

3、從供求關(guān)系分析鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

3.1鄭州市房地產(chǎn)供給增加使均衡價(jià)格下降

隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商選擇來鄭州投資，房地產(chǎn)的投資離不開土地，但土地資源是有限的，土地的需求量增加，土地的價(jià)格會(huì)被抬高，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加，在市場(chǎng)的調(diào)控下，本來房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該減少房地產(chǎn)的開發(fā)，但是在全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的大環(huán)境下，他們預(yù)期鄭州市的房地產(chǎn)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是升值的，與獲得的利潤(rùn)相比，增加的成本在可接受的范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)開發(fā)商不但不會(huì)減少房地產(chǎn)的開發(fā)，還會(huì)加大開發(fā)力度，造成鄭州市房地產(chǎn)的供給量增加。房地產(chǎn)的供給增加，供給曲線S1向右移動(dòng)，此時(shí)新的供給曲線S2與需求曲線交于均衡點(diǎn)O2，均衡價(jià)格下降，均衡數(shù)量上升，如圖所示。

3.2鄭州市房地產(chǎn)需求增加使均衡價(jià)格上漲

鄭州市是河南省的省會(huì)城市，又有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，決定了其會(huì)吸收大量的人力和資金。作為省會(huì)城市的鄭州市必然會(huì)是吸收河南省勞動(dòng)力最多的城市，隨著河南省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，鄭州市作為中原經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，同樣也為大量省外勞動(dòng)力提供就業(yè)崗位。大量人口涌入鄭州市后，中國(guó)人傳統(tǒng)的安土重遷的觀念，會(huì)使這些外來人口盡可能的在鄭州市買房，所以大量人口涌入鄭州市會(huì)增加住房需求，使供給曲線向右移動(dòng)，均衡價(jià)格上升。

鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，除了吸引人才外，還會(huì)引起人均收入的增加，從2012年到2016年這四年時(shí)間里，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加了3000元左右，人們的可支配收入增加了，就會(huì)出現(xiàn)一部分原先不想買房或買房壓力大的人選擇買房，增加了鄭州市居民對(duì)房子的需求。

3.3從預(yù)期因素分析鄭州市房地產(chǎn)需求

從2004年開始，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格就不斷上升，在全國(guó)這樣的房地產(chǎn)大形勢(shì)下以及鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們預(yù)期鄭州市的房?jī)r(jià)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)持續(xù)上漲，吸引了一大批房地產(chǎn)投資者購(gòu)買房產(chǎn)并在合適的時(shí)候出售，增加了鄭州市房地產(chǎn)的需求，使需求曲線右移，房地產(chǎn)的價(jià)格升高。

除了地理因素，人口因素，收入因素三個(gè)因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求造成影響，其他因素也會(huì)影響鄭州市房地產(chǎn)的價(jià)格需求，這些影響鄭州市房地產(chǎn)需求的因素共同作用，都會(huì)使房地產(chǎn)需求曲線向右移動(dòng)，如圖2-2所示。

3.4對(duì)鄭州市房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)行均衡分析

通過供給分析可以得到，鄭州市這些年來房地產(chǎn)的總供給是增加的，房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是下降的，就如圖2-1所示，供給曲線從S1移到S2，均衡點(diǎn)從O1移到O2，均衡價(jià)格從P1下降到P2，均衡數(shù)量從Q1增加到Q2，雖然這與鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格上升的實(shí)際情況不符，但是某商品或服務(wù)的價(jià)格是由其供給和需求共同決定的。

通過對(duì)影響需求的因素分析可以得出，鄭州市這些年房地產(chǎn)的總需求增加，需求曲線向右移動(dòng)，即需求曲線從D1移動(dòng)到D2，新的需求曲線D2與新的供給曲線S2重新形成一個(gè)均衡點(diǎn)O3，通過圖我們可以看到，在O3點(diǎn)時(shí)，鄭州市房地產(chǎn)的均衡數(shù)量增加，均衡價(jià)格上漲，也就是說供給變動(dòng)引起的房地產(chǎn)價(jià)格的降低幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于由于需求變動(dòng)引起的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度，所以鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀高的主要原因是由于總需求過多，或者說總供給不足造成的。

4、建議與對(duì)策

綜上，為了緩解鄭州市的住房壓力，筆者提出了以下幾點(diǎn)建議：

第一，打擊囤積住房，哄抬房?jī)r(jià)的行為。要減少房地產(chǎn)的非剛需需求者對(duì)房地產(chǎn)的需求，避免投機(jī)者利用我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)謀取暴利，產(chǎn)生過多的經(jīng)濟(jì)泡沫。

第二，促進(jìn)周邊地區(qū)均衡發(fā)展，完善城市周邊基本保障體系。鄭州市政府要注意鄭州市城區(qū)周邊的建設(shè)，積極引進(jìn)大公司在鄭州市周邊建廠，小公司在鄭州市附近營(yíng)業(yè)，將一部分勞動(dòng)力引到鄭州市周邊，緩解城區(qū)住房壓力。并且，鄭州市作為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的試點(diǎn)之一，未來學(xué)校、醫(yī)院周邊的房?jī)r(jià)還會(huì)更快的上升，將勞動(dòng)力引到鄭州市周邊不僅有利于緩解城區(qū)住房壓力，還可以促進(jìn)周邊學(xué)校、醫(yī)院等各方面的完善，促進(jìn)鄭州市整體經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

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