[摘要]項目前期準備工作主要是指項目決策階段的工作，它包括：項目建議書，可行性研究報告，方案設(shè)計，環(huán)保計劃，人員和機構(gòu)組織形式，資金使用規(guī)劃等。建筑規(guī)劃設(shè)計工作中忽視對項目前期準備的工作重視，造成對項目設(shè)想表述不清晰，無法準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。具體表現(xiàn)就是會經(jīng)常陷入無休止的反復(fù)修改設(shè)計圖紙。那么，這個影響有多大？有沒有好的辦法解決或減少這類情況的發(fā)生呢？

[關(guān)鍵詞]項目前期準備工作；工程質(zhì)量

1、應(yīng)積極參與項目前期定位的工作

項目前期準備工作是指項目決策階段的工作，是建設(shè)工程中重要的組成部分，同時前期準備工作也是項目決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié).建設(shè)工程實施效果的好與壞與項目的決策水平有著必然的聯(lián)系。在項目前期的大部分時間里，當開發(fā)商拿到土地時，開發(fā)商提出的開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況，形成有針對性的項目建議書，與規(guī)劃單位、設(shè)計單位一道編制可行性研究報告及方案設(shè)計。

個人認為，設(shè)計師缺乏工作前初步設(shè)計，沒有積極的用自己豐富的專業(yè)知識，引導(dǎo)開發(fā)商做出準確的判斷，這是造成后面進程舉步維艱的根本原因。通常，我們習(xí)慣于拿一本任務(wù)書和“紅線圖”的想法來設(shè)計，為開發(fā)商提供一些選擇的標識，并希望能推進到下一步。在這里，我們忽略了一個非常重要的一步，就是對項目的預(yù)讀和判斷。

在項目前期，項目在定位過程中主要依靠策劃公司的判斷，幫助開發(fā)思路和樹立思路。然而，策劃公司主要側(cè)重的是文案、藝術(shù)、廣告、銷售和其他藝術(shù)方面的，建筑設(shè)計和工程人才非常少，即使有，設(shè)計水平也很有限。除了提供準確的市場調(diào)研數(shù)據(jù)和合理的融資計劃外，大多是錦上添花的項目發(fā)揮作用。

此時，引進設(shè)計師，積極參與項目的前期定位，不被開發(fā)商和策劃公司牽著走。在獲取有關(guān)項目和土地相關(guān)信息后，利用其豐富的專業(yè)知識，認真分析和研究；同時，設(shè)計師還應(yīng)該了解開發(fā)商提供的市場數(shù)據(jù)，開發(fā)商的實際需要，對開發(fā)商的財務(wù)狀況，全面地了解類似項目成功和失敗的原因等。在以自己的專業(yè)技術(shù)為依據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的理解，設(shè)計師必須能夠給開發(fā)商一個更全面、更準確的項目定位建議。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，前面的準備工作完成后面的設(shè)計工作更充分、更有效。不僅得到開發(fā)商的尊重和認可，理順與開發(fā)商的關(guān)系，更準確地確定項目的發(fā)展方向，同時為下一階段的設(shè)計工作鋪平道路。

番禺的一個住宅項目，在早期階段，沒有完全掌握各種條件下，在公司的指導(dǎo)規(guī)劃的業(yè)主，根據(jù)慣例，在戶型設(shè)計上，盡可能讓更多的房間朝南，造成扁寬的戶型太大，能很好的結(jié)合地塊實際寬度。一方面，高縱橫比的結(jié)構(gòu)并不合理，另一方面，南方的家庭數(shù)量卻越來越少。然而，經(jīng)過仔細分析，發(fā)現(xiàn)該項目存在諸多制約因素。南北進深，但東西方的寬度小，不太多，橫向擴展的數(shù)量；土地一塊變電站南，北高南低，對建筑的定位非常不利；市政規(guī)劃路地塊不建，周邊土地征收是無法開展。設(shè)計師急于做的程序，但結(jié)果的分析及時告訴業(yè)主，為業(yè)主有一個清晰的認識圖，重新審視整個項目，及時糾正錯誤的方向的項目，以避免彎路可能。規(guī)劃系統(tǒng)受制于傳統(tǒng)的專業(yè)知識，不能作為設(shè)計師利用自己豐富的專業(yè)知識來分析和給出準確的判斷。經(jīng)過初步研究和各方充分討論，該項目終于走上了正確的道路。

2、工程清單的編制對工程質(zhì)量的影響及對策

建筑工程預(yù)算的編制是一項艱苦細致的工作，它需要我們專業(yè)工作者有過硬的基本功，良好的職業(yè)道德，實事求是的作風，勤勤懇懇、任勞任怨的精神。在充分熟悉把握定額的內(nèi)涵、工作程序、子目包括的內(nèi)容、建筑工程量計算規(guī)則及尺度的同時，深入建筑工程第一線，從頭做收集資料、積累知識、著手編制。目前清單編制過程中普通存在漏算少算、定額套用錯誤、清單項目特征描述不清、與現(xiàn)場情況不符、設(shè)計變更和修改未加以考慮等等問題。這些問題的存在直接影響工程量計算的準確性，加上投標企業(yè)沒有充足的時間也不會去核對，在投標報價時就會存在變差，影響企業(yè)的成本核算，中標的施工企業(yè)認為虧本或少賺時，就會想方設(shè)法從其他方面降低成本，甚至偷工減料，影響工程質(zhì)量。為解決這類問題，主要應(yīng)從以下幾方面加以考慮。

2.1專業(yè)人員要加強學(xué)習(xí)，精通設(shè)計和施工規(guī)范

針對目前建筑施工圖設(shè)計方面的實際情況，要求預(yù)算專業(yè)人員必須掌握和熟悉設(shè)計、施工規(guī)范，如果不精通規(guī)范，必然造成漏項產(chǎn)生差錯。而若對規(guī)范較熟悉，計算到這些相關(guān)部位的工程量時就能運算自如，不會出現(xiàn)計算錯誤或漏項的情況。

2.2要建立清單編制復(fù)審制度

建立標底項目清單交叉審核制度，在清單編制單位完成工程標底編制后，委托另外一家中介機構(gòu)進行審查，以查找出標底中存在的問題。并要求編制及審核單位均到工程實地察看，使工程標底編制盡可能與工程實際情況相符，并制定出相應(yīng)配套的獎懲體制，使得編制單位、復(fù)審單位工作狀態(tài)最優(yōu)化，從而使清單編制中“錯、漏、少”等情況控制在最小范圍內(nèi)。

2.3行政主管部分要加強檢查和加大檢查頻率

從而使作業(yè)人員進一步加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。使企業(yè)強化內(nèi)部管理，提高職業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴格執(zhí)行國家和省市有關(guān)工程造價管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，自覺規(guī)范自己的執(zhí)業(yè)行為，從而促進工程造價咨詢行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

結(jié)論：

綜上所述，如果項目前期準備工作做得細致，在源頭上就可以少走彎路，避免重復(fù)性修改，同時后期可以減少對工程質(zhì)量的影響因素，加之施工過程的嚴格管理，工程質(zhì)量也必然會有很好的保障。達到預(yù)期效果。