[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)主體，它的生產(chǎn)經(jīng)營以賺取利潤為目的，是以項(xiàng)目為基本業(yè)務(wù)單元，所以項(xiàng)目收益是企業(yè)利潤的源泉。因此，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益管理及風(fēng)險(xiǎn)管控，對開發(fā)企業(yè)來說，顯得十分重要。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；收益管理；風(fēng)險(xiǎn)管控

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益管理分析

2.1構(gòu)建投資收益測算模型

2.1.1銷售型物業(yè)投資收益測算模型

對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)很多，但其核心指標(biāo)可關(guān)注兩個(gè)，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤率，動態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。通過制定項(xiàng)目開發(fā)核心節(jié)點(diǎn)的開發(fā)計(jì)劃及銷售回款進(jìn)度、成本計(jì)劃表等，協(xié)助完成項(xiàng)目利潤表、現(xiàn)金流量表及資金計(jì)劃表。

2.1.2持有型物業(yè)投資收益測算模型

持有型物業(yè)投資模型建立是將持有型物業(yè)分為建設(shè)期和經(jīng)營期，建設(shè)期測算其投資成本，方法與銷售型物業(yè)測算相同；經(jīng)營期測算期項(xiàng)目收益，也是持有型物業(yè)投資收益測算的核心。其核心指標(biāo)為投資回收期，通過經(jīng)營期的利潤預(yù)測和現(xiàn)金流量預(yù)測進(jìn)行測算。

2.2項(xiàng)目投資管理實(shí)施階段

2.2.1拓展拿地階段

拓展拿地階段對項(xiàng)目收益影響最大，項(xiàng)目一旦選擇失誤，在后期很難彌補(bǔ)。主要應(yīng)做好以下工作。第一，全面理解目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，重點(diǎn)關(guān)注容積率、覆蓋率、限高三個(gè)指標(biāo)。第二，對納入價(jià)格調(diào)研范圍的項(xiàng)目，要了其解價(jià)格背后的信息。即確定實(shí)際成交價(jià)格及項(xiàng)目內(nèi)的配套和項(xiàng)目外的配套等。第三，在項(xiàng)目投資上，要關(guān)注隱型成本。即地塊內(nèi)房屋折遷成本和項(xiàng)目紅線外市政設(shè)施及周邊環(huán)境整治成本，還有就是地下建筑所增加的成本，要落實(shí)是否涉及配套費(fèi)等政府規(guī)費(fèi)、土地出讓金補(bǔ)繳等。

2.2.2策劃定位階段

策劃階段是對拿地或可研階段進(jìn)一步細(xì)化和深化，是對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位。這個(gè)階段要做進(jìn)一步的預(yù)案比選，確定方案設(shè)計(jì)方向，要對項(xiàng)目的配置標(biāo)準(zhǔn)更加明確，要結(jié)合市場需要，滿足用戶需求，做到差異化或使項(xiàng)目具備市場競爭力，使投入的配置能產(chǎn)生效益或溢價(jià)。

2.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

方案階段的投資收益管理，核心在于在滿足規(guī)劃指標(biāo)要求的前提下，根據(jù)項(xiàng)目策劃階段既定的思路和方向，盡最大限度增加項(xiàng)目價(jià)值。

2.2.4開發(fā)銷售階段

開發(fā)銷售環(huán)節(jié)收益管理主要應(yīng)關(guān)注實(shí)現(xiàn)某種價(jià)格情況下的項(xiàng)目利潤狀況，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。第一，在收入方面要不斷趨于精確。第二，在成本方面，可直接以每類產(chǎn)品的動態(tài)成本作為定價(jià)環(huán)節(jié)的成本依據(jù)。第三，在費(fèi)用方面，應(yīng)對總的費(fèi)用按一定分配方式分?jǐn)?。第四，對推盤區(qū)域，要特別關(guān)注面積變化。由于預(yù)測階段的面積往往和方案階段的面積不一致，如遇到成本上漲、可售面積下降，在相同價(jià)格的情況下，對項(xiàng)目收益影響很大。

3、房地產(chǎn)投資管理風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1）投資決策階段。風(fēng)險(xiǎn)主要來源于經(jīng)濟(jì)和政策方面，經(jīng)濟(jì)方面主要有通脹和市場供求風(fēng)險(xiǎn)；政策方面主要有土地政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。此外，還必須考慮開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2）項(xiàng)目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，主要是土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。

3）項(xiàng)目實(shí)施階段。項(xiàng)目實(shí)施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計(jì)施工的過程。其主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地獲得方式的風(fēng)險(xiǎn)，是招標(biāo)、拍賣還是掛牌。及在建設(shè)階段時(shí)期面臨的成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。

4）租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)之一。其主要的風(fēng)險(xiǎn)包括物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)和其他不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施

1）投資決策階段：要高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性，加強(qiáng)市場監(jiān)測。還應(yīng)經(jīng)常對政策走勢、樓市價(jià)格、銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。

2）前期工作階段深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險(xiǎn)的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。要及時(shí)采取保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3）項(xiàng)目建設(shè)階段：強(qiáng)化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法來監(jiān)督項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程。

4）租售管理階段：必須密切關(guān)注市場動態(tài)，徹底認(rèn)清市場需求狀況，采取靈活的定價(jià)措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場價(jià)格，尋求在最短的時(shí)間內(nèi)回收資金。

結(jié)語：

隨著行業(yè)競爭加劇、市場日趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間被逐步壓縮，項(xiàng)目的投資管理應(yīng)足以引起所有開發(fā)企業(yè)的重視，相應(yīng)的方式方法也將隨著企業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步豐富和完善，整個(gè)行業(yè)也會告別粗放型的管理方式，而步入精細(xì)化管理的軌道。但瞬息萬變的市場會產(chǎn)生各種不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們有必要對投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出全面而準(zhǔn)確的分析，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。