引言

在經(jīng)歷了快速城市化的發(fā)展階段，我國(guó)的城市發(fā)展有了很大提高。在取得重大成就的當(dāng)下，我們也面臨著土地增量資源稀缺，城市用地結(jié)構(gòu)不合理，城市服務(wù)功能及環(huán)境品質(zhì)發(fā)展滯后等一系列問(wèn)題。如何有效利用和盤(pán)活存量資源，已成為城市有機(jī)更新的一道新課題。城市軌道交通的建設(shè)不僅拓展了城市的空間，便捷了各功能區(qū)之間的聯(lián)系，而且拉升了沿線地區(qū)，特別是站點(diǎn)周邊地區(qū)的土地價(jià)值，極大的促進(jìn)了各種資源在空間格局上的優(yōu)化配置，為城市的轉(zhuǎn)型發(fā)展和結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了良好的契機(jī)。本文通過(guò)對(duì)上海市閡行區(qū)軌道交通五號(hào)線劍川路站點(diǎn)周邊地區(qū)的城市更新策略研究，總結(jié)相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，以期為深度城市化背景下軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)的綜合利用和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展提供較為現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。

1、普通軌道交通站點(diǎn)對(duì)于城市有機(jī)更新的推動(dòng)作用及意義

城市有機(jī)更新是指對(duì)特定城市建成區(qū)（主要包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)企業(yè)、舊居住區(qū)、城中村等）空間形態(tài)和城市功能進(jìn)行可持續(xù)性的改善建設(shè)。城市更新的類(lèi)型主要為：功能重建、提升完善和環(huán)境整治。城市更新的難點(diǎn)在于既有利益的再平衡，關(guān)鍵在于尋求合適的“更新觸媒”。軌道交通站點(diǎn)依托其交通便捷優(yōu)勢(shì)，以土地級(jí)差優(yōu)勢(shì)為杠桿，往往能夠成為推進(jìn)城市有機(jī)更新的“觸媒”，其影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）促進(jìn)用地性質(zhì)的改變。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資源最優(yōu)化配置的原則，軌道交通站點(diǎn)周邊的設(shè)施的最優(yōu)選擇必然是商業(yè)、商辦、居住等獲利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，而產(chǎn)出相對(duì)效益較低的用地屬性將被逐步置換。

（2）促使土地集約化使用。由于站點(diǎn)資源的相對(duì)稀缺，各種資源圍繞站點(diǎn)呈現(xiàn)高強(qiáng)度、圈層式、復(fù)合開(kāi)發(fā)形態(tài)，土地資源的利用高度節(jié)約化和集約化，充分利用豎向空間和地下空間資源。

（3）提升城市的空間品質(zhì)。軌道交通站點(diǎn)及周邊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，會(huì)得到各方關(guān)注，為兼顧各種社會(huì)利益訴求，政府部門(mén)往往通過(guò)區(qū)域城市設(shè)計(jì)統(tǒng)籌建筑、公用設(shè)施、交通、綠化等城市要素，著力提升環(huán)境品質(zhì)，完善慢行系統(tǒng)，增強(qiáng)站點(diǎn)服務(wù)功能；而開(kāi)發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益最大化，會(huì)著力加強(qiáng)商業(yè)業(yè)態(tài)研究和運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。通過(guò)政府和市場(chǎng)的“雙管齊下”，會(huì)極大增強(qiáng)了軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域的活力，從而提升了城市的空間品質(zhì)。

（4）逐步改變城市的空間結(jié)構(gòu)。隨著各種功能要素向軌道交通站點(diǎn)及沿線集聚，將促進(jìn)軌道交通線路軸向空間的城市發(fā)展，并在某些重要節(jié)點(diǎn)“順藤結(jié)瓜”，形成城市功能聚集區(qū)或城市副中心，為城市空間結(jié)構(gòu)由單中心結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行慕M團(tuán)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了良好條件，加速城市功能擴(kuò)散，推進(jìn)城市建成區(qū)的更新進(jìn)程。

大型換乘樞紐站作為一個(gè)重要的城市功能節(jié)點(diǎn)，會(huì)引起政府和市場(chǎng)的關(guān)注。以TOD模型為基礎(chǔ)，圍繞著站點(diǎn)及周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)，許多地區(qū)均做了非常深入和有效的嘗試，目前比較成熟的開(kāi)發(fā)模式主要有“站城一體化”、MPD（地鐵+物業(yè)）、SlD（綜合體開(kāi)發(fā)）等類(lèi)型，城市設(shè)計(jì)思路一般采用3D原則（密度“Density”、多樣化“Diversity”、合理設(shè)計(jì)“Design”）。但大型換乘樞紐站畢竟是少數(shù)，對(duì)于整個(gè)城市的有機(jī)更新的作用也是非常有限的。而真正要推動(dòng)全面的城市更新，還是要依托數(shù)量眾多的普通軌交站點(diǎn)覆蓋區(qū)域，以其相對(duì)的交通和土地價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，整合社會(huì)各方的需求，尋求各方利益平衡點(diǎn)，形成城市新一輪發(fā)展的熱點(diǎn)。普通軌道交通站點(diǎn)周邊的更新一般分為三個(gè)步驟：

（1）需求調(diào)研。必須充分了解地區(qū)發(fā)展的短板和訴求，包括城市功能、生活生產(chǎn)配套、環(huán)境品質(zhì)、交通支撐條件等，梳理現(xiàn)狀，并將問(wèn)題分級(jí)分層，以便于解決主要矛盾。

（2）目標(biāo)構(gòu)建。逐步確定站點(diǎn)周邊更新的總體目標(biāo)，多維度的利用好土地資源，提高土地的使用效率，完善城市服務(wù)功能和配套設(shè)施建設(shè)，改善地區(qū)環(huán)境品質(zhì)，促進(jìn)地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

（3）更新內(nèi)容策劃。在總體目標(biāo)確定的前提下，確定各級(jí)子目標(biāo)體系，研究適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)強(qiáng)度，合理的功能配比和周邊環(huán)境的銜接關(guān)系，統(tǒng)籌落實(shí)好各項(xiàng)子目標(biāo)在空間格局上的分布。

2、普通軌交站點(diǎn)周邊地區(qū)城市更新實(shí)踐

2.1案例現(xiàn)狀及問(wèn)題

上海市閔行區(qū)位于上海中心城區(qū)西南部，隨著近年來(lái)快速發(fā)展，閔行區(qū)已由原先的郊區(qū)新城逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹行某菂^(qū)的拓展區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有軌道交通線路8條，軌交站點(diǎn)30座，其中換乘站（2條線路以上）6座，僅占20%。軌道交通5號(hào)線呈南北走向，是連接閔行南部和區(qū)行政中心及上海中心城區(qū)的交通大動(dòng)脈，該條線路全線高架，既有線路周邊均為人口稠密的居住區(qū)和工業(yè)建成區(qū)。5號(hào)線劍川路站位于閡行區(qū)南部，站點(diǎn)周邊以村鎮(zhèn)用地、耕地和工業(yè)用地為主，用地布局較為混雜，總規(guī)劃范圍約為97公頃，呈L型分布?；貎?nèi)存在的主要問(wèn)題有：

（1）生活、生產(chǎn)配套功能缺失。站點(diǎn)附近為成熟的居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和部分高校，居住社區(qū)內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，住宅和工業(yè)用地比例過(guò)高，缺乏高等級(jí)的生活、生產(chǎn)配套設(shè)施，建設(shè)用地已近飽和，缺乏騰挪和拓展的空間。

（2）缺乏有效推進(jìn)機(jī)制，規(guī)劃實(shí)施難度大。站點(diǎn)北側(cè)約1 50米為鐵路閔吳支線，站點(diǎn)周邊原規(guī)劃為防護(hù)綠地，起到生態(tài)隔離帶的作用。但在實(shí)際操作中，成片的防護(hù)綠帶需要大量的動(dòng)遷安置和建設(shè)資金，由于缺乏啟動(dòng)資金，該區(qū)域生態(tài)建設(shè)進(jìn)展遲緩，不僅無(wú)法按規(guī)劃意圖實(shí)施，反而因生態(tài)建設(shè)的滯后造成較為突出的環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題，給城市安全和形象造成負(fù)面影響。

（3）站點(diǎn)周邊交通問(wèn)題突出。站點(diǎn)位于滬閔路和劍川路交叉口，滬閔路和劍川路分別是閔行區(qū)南北向交通大動(dòng)脈和閡行南部東西向重要的交通干道，兩條道路的車(chē)流量較大，高峰時(shí)段交叉口的擁堵較為嚴(yán)重。站點(diǎn)附近的交通未能系統(tǒng)考慮站點(diǎn)交通與周邊道路的銜接疏導(dǎo)問(wèn)題，造成出站行人和車(chē)輛較大的安全隱患。

2.2方案策劃及規(guī)劃思路

（1）項(xiàng)目需求分析。借鑒城市“商圈”理論，對(duì)站點(diǎn)服務(wù)的影響范圍進(jìn)行界定，確定以2000米以?xún)?nèi)為核心研究影響區(qū)域，5000米以?xún)?nèi)為次要研究影響區(qū)域，主要客戶群體主要分為周邊城市居民、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和大學(xué)院校教職工。在需求類(lèi)型方面，主要針對(duì)城市居民生活類(lèi)需求和企業(yè)、院校的生產(chǎn)類(lèi)需求進(jìn)行調(diào)研。

（2）公共服務(wù)設(shè)施容量分析。規(guī)劃調(diào)整的目的是為了加快綠地的實(shí)施，提升區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)，最大程度保障公共利益，同時(shí)從項(xiàng)目資金平衡的角度推算合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，確保項(xiàng)目的最終實(shí)施。

（3）規(guī)劃思路及方案。規(guī)劃調(diào)整提出了“生態(tài)服務(wù)公園”的概念，打造閔行南部的城市中央公園，對(duì)公園進(jìn)行適度開(kāi)發(fā)，形成城市服務(wù)綜合區(qū)，優(yōu)化區(qū)域交通環(huán)境，提升閔行南部整體生活品質(zhì)。

在城市設(shè)計(jì)中著力提升生態(tài)防護(hù)綠地的功能，以城市公園設(shè)計(jì)為主線，結(jié)合條狀綠地的特點(diǎn)，形成“一個(gè)公園，三個(gè)主題分區(qū)”的綠化體系，使各分區(qū)的功能設(shè)置作到布局均衡，服務(wù)半徑合理。設(shè)計(jì)中保證公園綠地完整性、連續(xù)性和規(guī)模化，通過(guò)園路、小徑等設(shè)計(jì)手法讓綠化景觀滲透到公共建筑內(nèi)，提高綠地共享性。

功能配套區(qū)采用“節(jié)點(diǎn)”式的布置，形成“一主兩副”的功能配套節(jié)點(diǎn)。以劍川路地鐵站為核心，規(guī)劃為城市綜合配套節(jié)點(diǎn)，主要以商業(yè)、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)等功能為主，景谷路節(jié)點(diǎn)設(shè)置為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)園區(qū)，主要以商務(wù)辦公為主，華寧路節(jié)點(diǎn)則主要以會(huì)展和商務(wù)酒店為主。

交通組織方面，在劍川路城市綜合體內(nèi)設(shè)置一座交通樞紐，統(tǒng)籌公交車(chē)、出租車(chē)、社會(huì)車(chē)輛進(jìn)出站點(diǎn)的線路和泊位。打通周邊道路微循環(huán)，規(guī)劃范圍內(nèi)新增3條南北向和2條東西向街坊路，緩解滬閔路-劍川路交叉口的交通壓力，同時(shí)對(duì)有條件的道路適當(dāng)擴(kuò)容，增加車(chē)道數(shù)，增加道路的通行能力。加強(qiáng)步行系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，公園內(nèi)部設(shè)置慢行系統(tǒng)，將景觀節(jié)點(diǎn)與功能節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)。在滬閔路-劍川路交叉口，安排人行天橋，直接連接滬閔路兩側(cè)的建筑，減少對(duì)地面交通的影響。

3、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，政府通過(guò)商辦用地的出讓獲得了綠地建設(shè)啟動(dòng)資金，解決了多年來(lái)生態(tài)建設(shè)的歷史欠賬。而規(guī)劃后良好的交通、環(huán)境條件和成熟的市場(chǎng)需求，也吸引了眾多商業(yè)地產(chǎn)商投入?yún)^(qū)域的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，解決了區(qū)域內(nèi)居民、企業(yè)、高校等生活、生產(chǎn)配套需求，形成了政府、社會(huì)、房產(chǎn)商“三贏”的局面。通過(guò)本次項(xiàng)目，可為今后城市更新工作提供以下借鑒：

（1）城市有機(jī)更新要做到細(xì)致調(diào)研，合理統(tǒng)籌。城市更新?tīng)可娴睦嫒后w廣泛，面臨的問(wèn)題較為復(fù)雜，往往觸動(dòng)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等各個(gè)層面。因此在更新過(guò)程中，應(yīng)做好前期調(diào)研工作，充分了解規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀問(wèn)題和發(fā)展訴求；在制定規(guī)劃目標(biāo)時(shí)，應(yīng)抓住主要矛盾，有效回應(yīng)社會(huì)關(guān)切點(diǎn)；在形成規(guī)劃方案時(shí)，要尊重原有的城市肌理和規(guī)劃思路，避免大拆大建，要平衡好各方面的利益，力爭(zhēng)形成最大“公約數(shù)”，使得規(guī)劃方案能夠?yàn)楦鞣浇邮堋?/p>

（2）對(duì)普通軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)的城市更新應(yīng)引起足夠重視。軌道交通的建設(shè)對(duì)沿線和站點(diǎn)周邊地區(qū)土地價(jià)值的提升，以及城市的發(fā)展和更新起著重要的推動(dòng)作用。普通軌交站點(diǎn)周邊的城市更新相對(duì)于其他建成區(qū)，還是具有一定的比較優(yōu)勢(shì)。隨著城市軌交建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，借助普通站點(diǎn)周邊的有機(jī)更新可以形成由點(diǎn)到線，由線及面的局面，可以帶動(dòng)城市的用地結(jié)構(gòu)和功能發(fā)生變化。在具體手段上，可針對(duì)某些線路的站點(diǎn)周邊的城市更新的開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)籌沿線的資源，重新調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和功能布局。

（3）應(yīng)進(jìn)一步完善軌交站點(diǎn)周邊城市更新的規(guī)劃實(shí)施機(jī)制和管理措施。普通站點(diǎn)周邊的城市更新，要強(qiáng)調(diào)政府、社會(huì)和市場(chǎng)的協(xié)同合作。規(guī)劃師應(yīng)抓住社會(huì)訴求的主要矛盾，把握好更新轉(zhuǎn)型的推動(dòng)力，利用有限的空間資源平衡各方面的利益，提出符合地區(qū)發(fā)展的規(guī)劃策略和引導(dǎo)建議；作為政府部門(mén)，應(yīng)積極引領(lǐng)城市更新，整合社會(huì)、市場(chǎng)的需求，在政策上應(yīng)給予適當(dāng)?shù)撵`活性，研究相對(duì)應(yīng)的技術(shù)準(zhǔn)則和土地出讓條件，在管理上應(yīng)保留一定彈性空間，允許一體化開(kāi)發(fā)，在實(shí)施機(jī)制上對(duì)于公共空間或公共設(shè)施建議采取“三同步”原則（同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)），切實(shí)保障公眾利益，將城市更新的重點(diǎn)放在城市功能和環(huán)境品質(zhì)方面，避免城市更新成為利益團(tuán)體的饕餮大餐。

（本文作者單位為：上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司）