【摘要】土地成本居高不下，拿地要求愈發(fā)嚴(yán)苛，盈利空間越來(lái)越??；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)概率增大，政府全面限購(gòu)。房企利潤(rùn)已從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)如何控制成本，顯得至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】成本控制；信息系統(tǒng)；方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述

隨著社會(huì)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的成本控制理念已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代成本管理理念的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制不僅僅是為了降低相關(guān)成本，還應(yīng)該從“投資、融資、經(jīng)營(yíng)、售出”達(dá)到降低負(fù)債、走向輕資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的。采取合理有效的方法將成本控制穩(wěn)步于營(yíng)銷目標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在產(chǎn)品的生命周期中，為了有效的降低成本，提高企業(yè)的成本利用率，避免不必要的損失，我們可以運(yùn)用一些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，比如信息系統(tǒng)、BIM技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)不同的技術(shù)方法進(jìn)行整合，運(yùn)用多樣化的手段對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的成本費(fèi)用進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，使其朝著預(yù)期的方向進(jìn)行發(fā)展，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。在進(jìn)行成本控制的過程中，最為重要的任務(wù)之一就是成本核算，當(dāng)進(jìn)行成本核算任務(wù)時(shí)，我們必須準(zhǔn)確的對(duì)產(chǎn)品的實(shí)際單位成本以及總成本進(jìn)行計(jì)算，以此來(lái)得出較為精準(zhǔn)的成本數(shù)據(jù)，這樣企業(yè)在制定相關(guān)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)就可以具備強(qiáng)有力的依據(jù)，并且這些成本數(shù)據(jù)還可以作為企業(yè)考核成本計(jì)劃實(shí)施情況的有力支撐，最為重要的一點(diǎn)是，它可以對(duì)企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的管理水平進(jìn)行比較全面的反映。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的成本控制

2.1土地成本控制

優(yōu)質(zhì)土地可以帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以利用土地進(jìn)行融資，通過銀行的貸款支持企業(yè)的開發(fā)建設(shè)。

1）政府協(xié)議：城市綜合體是標(biāo)桿房企議價(jià)的利器。例如寶龍地產(chǎn)集團(tuán)，憑借優(yōu)異的開發(fā)城市綜合體實(shí)力與政府協(xié)商，低價(jià)獲取土地；且在付款方式、稅收、項(xiàng)目建設(shè)和城市配套等方面獲得政府的支持，間接降低土地成本。

2）并購(gòu)：通過并購(gòu)項(xiàng)目或公司間接增加土地儲(chǔ)備的方式，成為擴(kuò)張型房企進(jìn)入市場(chǎng)的新戰(zhàn)術(shù)。直接收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目，手續(xù)簡(jiǎn)單，獲得周期短，風(fēng)險(xiǎn)小，價(jià)格低，節(jié)省了直接轉(zhuǎn)讓土地需要的各種稅費(fèi)，還可通過延長(zhǎng)付款期限的方法，降低資金成本。

3）合作：通過與其他房企合作拿地開發(fā)，可以快速增加開發(fā)項(xiàng)目，吸收各家開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，顯著降低拿地成本和擴(kuò)張過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

4）招標(biāo)、拍賣、掛牌：招標(biāo)方式，看重的是受讓人的綜合條件，并非價(jià)高者得。而采取掛牌交易、拍賣方式，一般按照價(jià)高者得的原則確定土地使用人。因此，房企應(yīng)盡量采用招標(biāo)方式獲得土地，通過提升綜合條件，如開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與企業(yè)實(shí)力，增加自持比例、配套建設(shè)比例、自持年限，帶設(shè)計(jì)方案投標(biāo)的條件等獲取土地，可降低土地成本支出，避免成為地王。

2.2建安成本控制

建安成本主要包括總包工程、專業(yè)工程、配套工程及甲供料等成本構(gòu)成。主要從以下幾個(gè)階段控制成本：

1）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的80%甚至以上，因此設(shè)計(jì)階段管理是成本控制的重點(diǎn)。

設(shè)計(jì)應(yīng)從美觀、安全、耐用、經(jīng)濟(jì)適用等方面全面權(quán)衡，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式和特殊性簽訂重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從根本上控制成本；設(shè)計(jì)稿完成后圖紙的優(yōu)化工作，對(duì)過于復(fù)雜的造型和結(jié)構(gòu)進(jìn)行簡(jiǎn)化。推行BIM技術(shù)，在三維模型中發(fā)現(xiàn)管線間碰撞和錯(cuò)誤，防患于未然，避免返工造成的無(wú)效成本，節(jié)約了工期；推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，設(shè)計(jì)單位由招標(biāo)確定，有利于設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，有利于設(shè)計(jì)單位水準(zhǔn)的提升，有利于工程造價(jià)的控制；推行限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，限制鋼筋混凝土的含量，控制窗地比、墻地比，在滿足建筑效果的前提下，限定裝飾材料和建筑材料品牌、檔次，確?？偼顿Y額控制在目標(biāo)成本內(nèi)。

2）招標(biāo)階段

嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，在招投標(biāo)過程中，靈活選用邀請(qǐng)招標(biāo)或公開招標(biāo)的模式。招標(biāo)文件的完善性和準(zhǔn)確性，能夠保證工程造價(jià)的控制和工程建設(shè)的順利進(jìn)行，凡招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款，無(wú)論獎(jiǎng)勵(lì)還是罰款都要加以重視，以利于后期的成本控制。在招標(biāo)文件中，工程量清單的編制是最重要的部分，應(yīng)保證編制的清單內(nèi)容準(zhǔn)確、完善、科學(xué)合理。采用多人復(fù)核的辦法減少缺漏項(xiàng)，清單項(xiàng)目的特征描述需結(jié)合國(guó)家規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、圖集、施工圖紙等詳細(xì)描述和說(shuō)明，避免施工過程中價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議。

3）施工階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)，重點(diǎn)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場(chǎng)的工程洽商、設(shè)計(jì)變更、材料替換、零星用工、預(yù)算外費(fèi)用。一般情況下不允許變更，如確有變更需求，嚴(yán)格按照流程執(zhí)行，禁止先施工后審批的情況。在變更事項(xiàng)發(fā)生前，需先進(jìn)行立項(xiàng)，工程部、技術(shù)部或設(shè)計(jì)部從專業(yè)角度對(duì)是否變更提出意見，造價(jià)人員依據(jù)擬變更的事項(xiàng)進(jìn)行費(fèi)用估算，兩者結(jié)合判斷是否應(yīng)變更；在立項(xiàng)完成后，發(fā)指令給施工單位指導(dǎo)施工；實(shí)施完成后，由現(xiàn)場(chǎng)工程師、造價(jià)人員、監(jiān)理工程師共同對(duì)變更的實(shí)施情況進(jìn)行確認(rèn)，最終由造價(jià)人員核定費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí)處理，避免資料不完善、人員離職等造成事實(shí)無(wú)人確認(rèn)的現(xiàn)象。督促施工單位做好各種隱蔽記錄，施工范圍、做法、工程量由施工單位相關(guān)人員、監(jiān)理工程師、現(xiàn)場(chǎng)工程師三方簽字確認(rèn)，必要時(shí)需提供施工照片、影像資料等，減少爭(zhēng)議的產(chǎn)生。

4）結(jié)算階段

結(jié)算階段是工程項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的最后環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴(yán)格把好審核關(guān)，結(jié)算資料是否完整，工程量、綜合單價(jià)、其他費(fèi)用等方面審核。嚴(yán)格審核工程量，要求造價(jià)人員對(duì)招標(biāo)圖、施工圖、合同界面、現(xiàn)場(chǎng)情況、定額的說(shuō)明及計(jì)算規(guī)則都很清楚?，F(xiàn)場(chǎng)未施工的要扣減，甲供料超領(lǐng)的要扣減，施工尺寸、厚度不到位的要扣減等；審核列項(xiàng)是否正確；審核取費(fèi)是否合理，是否符合國(guó)家及當(dāng)?shù)毓芾聿块T的有關(guān)規(guī)定；其他費(fèi)用的審核，因工期較長(zhǎng)、市場(chǎng)波動(dòng)而引起人工、材料價(jià)格上漲或下降，如合同有相關(guān)條款做調(diào)查處理；趕工費(fèi)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)同樣以合同、補(bǔ)充協(xié)議為計(jì)算依據(jù)。由于施工單位的原因造成的損失，建設(shè)單位同樣可以收集資料，進(jìn)行反索賠。結(jié)算審核完成后，建設(shè)單位出具竣工決算報(bào)告，進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，分析總投資成本，對(duì)比可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本，對(duì)比目標(biāo)成本，對(duì)差異部分進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

3.1成本控制意識(shí)不強(qiáng)，管理理念落后

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)企業(yè)造成一定的影響，時(shí)間一長(zhǎng)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強(qiáng)的成本控制意識(shí)，并且管理理念十分的落后，缺乏規(guī)范的成本管理體系。現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念還停留在減少支出等階段，并且在進(jìn)行成本管理的過程中，采用的都是手工操作方法，這樣的方法并不符合現(xiàn)代化的管理手段。

3.2缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析

由于企業(yè)沒有信息化成本管理系統(tǒng)，項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各類歷史數(shù)據(jù)以excel或紙質(zhì)的形式保留，存放于各個(gè)造價(jià)人員的電腦或檔案柜里。歷史數(shù)據(jù)是企業(yè)的資源寶庫(kù)，是成本控制的基石，對(duì)這些歷史數(shù)據(jù)收集整理并進(jìn)行深層次的統(tǒng)計(jì)分析，才能使以往的寶貴經(jīng)驗(yàn)在新項(xiàng)目中得到充分應(yīng)用，達(dá)到理想的控制目標(biāo)和商業(yè)價(jià)值。

3.3無(wú)法準(zhǔn)確掌握建設(shè)過程中的動(dòng)態(tài)成本

大部分企業(yè)都要等到項(xiàng)目結(jié)束后才能核算出實(shí)際成本，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，無(wú)法對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控、發(fā)現(xiàn)成本管控上存在的問題，待項(xiàng)目結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)問題，為時(shí)已晚。

3.4難以實(shí)時(shí)掌握工程合同的執(zhí)行情況

在項(xiàng)目開發(fā)過程中企業(yè)會(huì)簽訂各類合同，尤其在項(xiàng)目規(guī)模大、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的情況下，合同數(shù)量更是巨大，且在合同履行過程中還會(huì)有變動(dòng)需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議等情況，每份合同金額、合同內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款條件、履行期限、結(jié)算要求等不盡相同，這些信息量在傳統(tǒng)管理模式下無(wú)法實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，導(dǎo)致合同在履行過程中由于信息不對(duì)稱而產(chǎn)生不必要的錯(cuò)誤。

4、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策

通過建立完成的信息系統(tǒng)達(dá)到控制成本的目的。隨著社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目日益增多，企業(yè)內(nèi)各職能部門繁多，審批流程繁瑣，企業(yè)要想發(fā)展的更好、更快，那么就必須建立起完善的信息系統(tǒng)，所有流程全部線上審批，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公，將管理過程的數(shù)據(jù)和行為標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到數(shù)據(jù)的匯總、分析且可追溯，為企業(yè)提供完整且具有邏輯關(guān)聯(lián)的管理依據(jù)。通過計(jì)算機(jī)輔助功能建立數(shù)據(jù)庫(kù)，從人工統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)算機(jī)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)。信息系統(tǒng)管理是一項(xiàng)循序漸進(jìn)的長(zhǎng)期管理策略，在實(shí)施過程中，不僅要做技術(shù)培訓(xùn)，更重要的是做理念灌輸，分層次按不同內(nèi)容做宣貫，從信息化實(shí)施的意義到信息化的愿景，從傳統(tǒng)工作與信息化優(yōu)勢(shì)的比較到信息化實(shí)施的難點(diǎn)分析，實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，不斷完善系統(tǒng)。開發(fā)移動(dòng)客戶端平臺(tái)，只要有網(wǎng)絡(luò)即使出差也能隨時(shí)隨地辦公。其次，不管是企業(yè)的內(nèi)部還是外部，都必須做到與時(shí)俱進(jìn)的目標(biāo)要求，以此來(lái)創(chuàng)立出一個(gè)有效信息的決策平臺(tái)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改進(jìn)成本控制理念，規(guī)范成本管理制度，引入有效的成本管理方法，建立完善的信息系統(tǒng)，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在日趨激烈的市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)一席之地。

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