【摘要】隨著我國老年化程度的加深，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也隨之迎來春天。本文以昆明市為例，運用灰色預測模型對昆明市的養(yǎng)老地產(chǎn)需求進行預測，結(jié)果表明昆明市老年人口的逐年上升，未來昆明市養(yǎng)老地產(chǎn)需求將得到個性化服務的提升，老年人住房以租代購的發(fā)展模式也得到進一步加強。并結(jié)合昆明市自身老年人口特點對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景進行了綜合分析。

【關鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；租賃住房；需求預測

早在 1982 年，昆明市 65 歲以上老年人口僅有 20.2 萬，而2010年已急劇增加到95.4萬，增加了75.2萬，人口比重增加8.9個百分點。計劃生育政策的普及使得人口出生率得以大幅控制，人民物質(zhì)生活水平也得以不斷提高，人口壽命、健康水平也相應提高，增加了步入老齡期的人口，人口老齡化的速度明顯加快。隨著家庭小型化的加劇，空巢老人（身邊無子女共同生活）、三無老人（無子女、無生活能力、無生活收入）的數(shù)量占老年人總數(shù)的比重也將進一步提高。老年人口的不斷上升，伴隨而來的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展也應運而生，從長遠來看，昆明市養(yǎng)老地產(chǎn)密切結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與消費者生活方式，整合房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)各種有效資源，重塑昆明市房地產(chǎn)發(fā)展布局。

1、昆明市老地產(chǎn)市場需求背景分析

2016年昆明全市以常住人口為口徑計算人均生產(chǎn)總值為 63918.40 元，增長7.6%。 根據(jù)問卷回收整理統(tǒng)計，調(diào)查對象中男性 237 人，占 49.3%；女性 243人，占50.7%。男女性別均衡，可排除性別因素對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不同偏好。其中55-65 歲256人，占53.3%；65歲以上224人，占 46.7%。老年人群體中有相當?shù)谋壤J為自己的身體有不同程度的疾病困擾，高齡老人尤為明顯。低齡老人的高比例也可以反應對未來養(yǎng)老地產(chǎn)的需求情況，可以指導養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。

由調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果分析，在接受調(diào)查的 480位老年人中，他們的養(yǎng)老收入主要來自于離退休金收入（303 人）、子女或親戚資助（80 人）、自我儲蓄（40 人）、職業(yè)收入（27 人）及國家補助（12人）等幾個方面。子女或親戚資助排在離退休金之后的第二位，可以看出基于我國傳統(tǒng)的孝道美德，老年人晚年的幸福生活是子女熱切的期望。同時，許多老年人從風險意識考慮，在年輕時便開始了自我儲蓄，為自己增添養(yǎng)老保障。

2、昆明養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求意愿分析

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)租賃需求意愿的調(diào)查問卷整理可知，在回收的 480 份有效問卷中有105 份具有養(yǎng)老地產(chǎn)租賃需求意愿，占有效問卷總數(shù)的21.9%，大部分愿意入住租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)的人群普遍收入高，養(yǎng)老需求意愿強烈。另有 78.1%的受調(diào)查人群不愿意入住。

3、昆明市老年人養(yǎng)老總量預測

從發(fā)展趨勢看，昆明市老年人口總量呈現(xiàn)一定的時間序列變化規(guī)律，因此這里采用灰色系統(tǒng)預測模型對昆明市未來老年人口總量進行合理預測?；诶ッ魇欣夏耆丝诳偭繗v史數(shù)據(jù)統(tǒng)計基礎上，通過數(shù)學預測模型，分析和尋找數(shù)據(jù)變化規(guī)律，推演昆明市老年人養(yǎng)老總量發(fā)展態(tài)勢，為了解昆明市養(yǎng)老市場需求總量提供依據(jù)。本文研究對象為 65 歲以上的老年人，數(shù)據(jù)采用昆明市65歲以上老年人口總量。由于基本的灰色預測模型都是基于等間距的條件建立的，但由于2005年昆明市65歲以上人口數(shù)據(jù)無法獲取，因此本文采用時間序列擬合對不等間距數(shù)據(jù)進行處理。擬合曲線為： ， 。從而得到1985-2015年昆明市每五年的老年人口總量。

由昆明市老年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設有變量為X（0） 原始數(shù)據(jù)序列：

從而得到各年度灰色模型對應生成估計值。1995、2000、2005、2010、2015的估計值分別為33.2、36.1、45.1、52.9和96.8萬人，對應的殘差分別為-2.6312、-3.7326/8.6326、-7.4031和-1.7311，相對于實際值，相對誤差分別為6.7311%、3.0964%、10.6303%、4.7312%和7.8816%。

從模型的殘差檢驗和相對誤差檢驗看，模型預測效果較好。通過灰色系統(tǒng)模型預測昆明市65歲以上老年人口2020、2025、2030和2035年的值分別為113.7、152.3、191.4、262.3萬人，總量保持著持續(xù)上升，但未來老年人口增長速度會有所減緩。

根據(jù)昆明市老年人口的預測可知，無論短期還是長期，昆明市老年人口的數(shù)量仍然呈急劇上升趨勢，大量的老年人口增加帶來巨大的養(yǎng)老市場。昆明市養(yǎng)老地產(chǎn)租賃市場總量預測受到諸多因素的影響，本文選用灰色預測模型對昆明老年人口總量進行預測，并在問卷調(diào)查的基礎上計算昆明老年人愿意入住租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)的權重，即昆明市養(yǎng)老地產(chǎn)租賃市場總量預測=昆明老年人口總量*養(yǎng)老地產(chǎn)租賃需求意愿權重（21.9%）。假設在養(yǎng)老地產(chǎn)租賃需求意愿權重不變的情況下，粗略估算昆明養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求總量，2020、2025、2030和2035年昆明市預計養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求分別為24.9、33.4、41.9、57.4萬人。

4、昆明市養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析

養(yǎng)老地產(chǎn)具備商業(yè)營利性與社會福利性雙重性質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是當今社會人口老齡化的必然趨勢。它既可以滿足不同收入的老年人租購養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，也可以帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。未來昆明市是老年人口在逐年上升，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也將迎來春天，并且結(jié)合昆明市地產(chǎn)資源和人口老年化特點，形成養(yǎng)老地產(chǎn)郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)化、功能齊全化、科技化等全面服務業(yè)。

參考文獻：

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[2]王輔賢.社區(qū)養(yǎng)老助老服務的取向、問題與對策研究[J].社會科學研究，2004.

作者簡介：

竇昕燁（1993-），女，漢族，山東淄博人，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟。