【摘要】近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，家庭財產(chǎn)日益增多，父母出于對子女關愛，為逃避債務，規(guī)避未來開征遺產(chǎn)稅等等，將不動產(chǎn)登記在未成年子女名下，此外，未成年人也可以通過繼承、受贈等方式取得不動產(chǎn)。因此，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實生活中越來越普遍。相應的，父母需要處分未成年子女的不動產(chǎn)也與日俱增。未成年人不動產(chǎn)的處分也就成為不動產(chǎn)登記工作人員不得不面對的問題。所以本文旨在對處分未成年人的不動產(chǎn)的內(nèi)涵和重點進行分析，探究在不動產(chǎn)登記中應該如何審查登記。

【關鍵詞】監(jiān)護人；監(jiān)護職責；處分；法律依據(jù)

1、未成年人的監(jiān)護制度及處分未成年人房屋的限制

1.1未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨立管理、處分其房屋的能力

為了保護未成年人的合法權益，法律設置了監(jiān)護制度，《民法通則》“第十六條 未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由下列人員中有監(jiān)護能力的人擔任監(jiān)護人：

（1）祖父母、外祖父母；

（2）兄、姐；

（3）關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。

對擔任監(jiān)護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款、第二款規(guī)定的監(jiān)護人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監(jiān)護人?！?《民法通則》“第十八條 監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。

1.2監(jiān)護人依法履行監(jiān)護的權利，受法律保護

監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監(jiān)護人造成財產(chǎn)損失的，應當賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關人員或者有關單位的申請，撤銷監(jiān)護人的資格?！备鶕?jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行） “10、監(jiān)護人的監(jiān)護職責包括：保護被監(jiān)護人的身體健康，照顧被監(jiān)護人的生活，管理和保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)，代理被監(jiān)護人進行民事活動，對被監(jiān)護人進行管理和教育，在被監(jiān)護人合法權益受到侵害或者與人發(fā)生爭議時，代理其進行訴訟。 ” 以上法律明確規(guī)定了監(jiān)護人處分未成年人財產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益才能處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)，這里的“不得處理”我們理解應當是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應當包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為。但是如何判斷監(jiān)護人是否為了未成年人利益一直以來都是存在較大爭議的問題。法律并不禁止監(jiān)護人處分未成年人房屋，只不過法律對該處分權設置了條件，即監(jiān)護人必須是為未成年人的利益處分其房屋。

2、不動產(chǎn)登記部門登記收件中，應該怎樣審查認定處分未成年人房屋是不是“為被監(jiān)護人的利益”呢？對于這個問題全國各地登記部門的做法不一，主要有兩種觀點

（1）第一種觀點認為，監(jiān)護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人房屋，登記機構不進行實質(zhì)審查，在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，有些地方一般還要求這個書面保證經(jīng)過公證處公證。 依據(jù)是根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》“第十一條無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。 監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關監(jiān)護關系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證?！薄斗课莸怯涋k法》“第十四條未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。”

（2）第二種觀點認為，在辦理未成年人房屋出賣或抵押登記時，監(jiān)護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人房屋，持十分審慎的態(tài)度，除了要求提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證外，還要求提供與此相關的真實證明資料。如未成年子女出現(xiàn)重大疾病，父母確無能力承擔等需要出售其房屋的情況，應提交未成年人的病歷和醫(yī)院出具的確需大筆醫(yī)療費用，相關部門出具的父母確無能力的證明等。并且限定在以下幾種情況：（1）未成年人因侵權而造成的損害賠償；（2）為改善居住環(huán)境；（3）重病就醫(yī)；（4）上學深造；（5）房屋征收；（6）隨父母調(diào)離而遷出本地等。

結語：

關于監(jiān)護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人的房屋呢？筆者認同第一種觀點。作為不動產(chǎn)登記部門，登記時必須以法律法規(guī)為依據(jù)，比較詳細的依據(jù)是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和《房屋登記辦法》，這兩部法規(guī)的要求是 ：“因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證?！睕]有要求提供其它資料，監(jiān)護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人房屋，是民事法律關系問題，登記機構無須、也無法判斷。所以，在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，只要要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，監(jiān)護人實際上是否為未成年人利益，登記機構不進行實質(zhì)審查。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日第六屆全國人民代表大會第四次會議通過，1987年1月1日起施行；2009年8月27日，第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議修改）.

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[4]《房屋登記辦法》（2008年1月22日建設部第147次常務會議討論通過，自2008年7月1日起施行）.