【摘要】隨著房產(chǎn)市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn)，我國(guó)的住房供給制度已完成了向市場(chǎng)供給為主的轉(zhuǎn)型，但我國(guó)房產(chǎn)稅改革一直未能達(dá)到完全合理的情境。本文通過(guò)分析我國(guó)房產(chǎn)稅制度發(fā)展歷程，得出我國(guó)房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)和存在問(wèn)題并進(jìn)行綜合考慮，利用比較分析提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革；發(fā)展歷程；比較分析；政策建議

1、引言

眾所周知，稅收制度作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)制度中的重要一環(huán)，隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展而不斷做出調(diào)節(jié)，對(duì)于完善我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用。而稅收制度在如今日漸熱門(mén)的房地產(chǎn)行業(yè)，主要表征為房產(chǎn)稅。國(guó)家通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅適當(dāng)吸納一部分收費(fèi)，有利于降低房地產(chǎn)的即期成本的售價(jià)，將相關(guān)產(chǎn)業(yè)所有人在各項(xiàng)納稅期限的稅收負(fù)擔(dān)不會(huì)明顯增加，同時(shí)亦會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和地方財(cái)政收入的穩(wěn)健性增長(zhǎng)。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的近期，我國(guó)的住房制度開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)市場(chǎng)供給為主要支持的形式，相較于舊有的單一福利分配制度，在相當(dāng)大的程度上提升了民眾的住房水平，也發(fā)展了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。但是這一制度造成的問(wèn)題也是不可忽視的，包含房?jī)r(jià)水平的持續(xù)走高，收入較低人群的住房難以保障等等[1]。為了解決此類問(wèn)題，政府出臺(tái)了一系列政策，如限購(gòu)等，但并沒(méi)有取得顯著成果。所以，房產(chǎn)稅改革或許成為政府調(diào)控房地產(chǎn)的新思路。在我國(guó)的全面現(xiàn)代化之路上，更加現(xiàn)代的稅收制度是必須的 ，而在其的完善過(guò)程中，房產(chǎn)稅改革是具有重要意義的組成部分和制度考驗(yàn)。

2、研究?jī)?nèi)容和方法

本文的主要研究對(duì)象是對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，嘗試通過(guò)分析我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)稅制度存在的一些問(wèn)題，尋找現(xiàn)有改革手段存在的缺陷，針對(duì)上述的不足，結(jié)合實(shí)際情況嘗試提出意見(jiàn)。同時(shí)，考慮到保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅在西方國(guó)家開(kāi)征已久，本文嘗試通過(guò)對(duì)現(xiàn)當(dāng)代世界的成熟房產(chǎn)稅制度進(jìn)行研究比較，汲取有意義的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加以借鑒。最后，本文將簡(jiǎn)要提出適合房產(chǎn)稅具體設(shè)計(jì)的構(gòu)想，為未來(lái)稅制設(shè)計(jì)提供思路。

本文的研究方法主要為如下基于資料的比較分析法

通過(guò)查詢相關(guān)有價(jià)值的文獻(xiàn)，資料和數(shù)據(jù)，比較國(guó)內(nèi)外以及其他地區(qū)房產(chǎn)稅的已有和展望發(fā)展情況，從理論角度對(duì)相關(guān)研究進(jìn)行精煉，結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)稅稅制發(fā)展的整體背景進(jìn)行進(jìn)一步分析。在研究過(guò)程中，嘗試對(duì)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行靜態(tài)分析，通過(guò)深挖我國(guó)房產(chǎn)稅制的現(xiàn)有問(wèn)題，提出了相關(guān)解決方法和一定的建議，并基于一定結(jié)果進(jìn)行了展望式的動(dòng)態(tài)研究，對(duì)未來(lái)加以預(yù)測(cè)，從而反向考慮可行性，并提出政策建議。

3、文獻(xiàn)綜述

在房產(chǎn)稅征收這一領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)外研究界及實(shí)際運(yùn)用上都有著相當(dāng)悠久的歷史，尤其是很多發(fā)達(dá)國(guó)家，具有豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和研究成果。隨著20世紀(jì)的到來(lái)，美國(guó)財(cái)稅學(xué)家Richard A.Musgrave提出了針對(duì)房產(chǎn)稅的稅收公平原則。針對(duì)房產(chǎn)稅的現(xiàn)代研究，是由Mieszkowski于1972年提出，他對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了一般均衡分析，并將研究范圍擴(kuò)大到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)范圍[2]。該理論具有劃時(shí)代意義，即房產(chǎn)作為一種資本，其稅務(wù)必須要由提供資本的人來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，且具有累進(jìn)性質(zhì)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)此的研究亦十分廣泛，但集中于針對(duì)某個(gè)地區(qū)政策實(shí)現(xiàn)狀況的實(shí)證分析，較為零碎，在可行性，決定模型，政策支持上均有涉及。對(duì)此，本文立足當(dāng)前，進(jìn)行分析研究。

4、對(duì)于房產(chǎn)稅改革的比較分析

4.1 我國(guó)房產(chǎn)稅制度發(fā)展歷程

從1949年建國(guó)開(kāi)始，我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展共經(jīng)歷過(guò)五個(gè)階段[3]。

第一個(gè)階段：1950年，時(shí)政務(wù)院頒布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，開(kāi)征房產(chǎn)稅，但稅制細(xì)節(jié)不夠完善，存在諸多問(wèn)題。

第二個(gè)階段：1973年，我國(guó)對(duì)已有稅制進(jìn)行了全面簡(jiǎn)化改革，簡(jiǎn)化并調(diào)整房產(chǎn)稅，將原本針對(duì)國(guó)企征收的房產(chǎn)稅納入其工商稅范疇。

第三個(gè)階段：1984年，我國(guó)進(jìn)行進(jìn)一步稅制改革，將城鎮(zhèn)土地使用稅并入房產(chǎn)稅。

第四個(gè)階段：1986年，頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定了以市縣級(jí)行政單位作為征稅范圍，將房產(chǎn)余值作為自用房產(chǎn)的課稅依據(jù)，稅率為1.2%，將所得租金作為出租房產(chǎn)的課稅依據(jù)，稅率為12%。

第五個(gè)階段：2011年，在重慶和上海試點(diǎn)新型房產(chǎn)稅。

4.2房產(chǎn)稅的改革目標(biāo)

4.2.1促進(jìn)住房制度改革

房產(chǎn)稅改革的首要目標(biāo)，是進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)的住房制度改革。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的全面提升，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)一步加速，在這一大背景下，現(xiàn)有的城市住房制度存在著漏洞，暴露出價(jià)格虛高，資源配置失衡等等嚴(yán)重問(wèn)題。在諸多問(wèn)題中，很多地區(qū)的供需嚴(yán)重不匹配較為突出，高房?jī)r(jià)使得具有剛性需求發(fā)購(gòu)房者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)空置房大量存在，因此政府提出了公租房與廉租房并軌發(fā)展的改革思路，但對(duì)此的稅務(wù)監(jiān)管始終處于難以完全解決的狀況。為了充分滿足各級(jí)收入人群的基本住房需求，不應(yīng)該僅僅停留在眼前的短期價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，而應(yīng)該著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和健康均衡發(fā)展，而通過(guò)房產(chǎn)稅對(duì)此加以調(diào)控是具有一定意義的。

征收房產(chǎn)稅使得所有者選擇出租空置住房，增加了租賃市場(chǎng)的房源從而抑制房租的一再上漲，拓寬至房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的層面，由市場(chǎng)滿足，稅制加強(qiáng)的多層次住房供應(yīng)系統(tǒng)，將在我國(guó)今后的整體調(diào)整優(yōu)化過(guò)程中扮演越來(lái)越重要的角色。

4.2.2優(yōu)化稅制體系

我國(guó)的現(xiàn)今稅制，旨在確立中央在財(cái)政分配體系中的主導(dǎo)作用，從而改善地方政府在原有包干制度下片面發(fā)展高稅產(chǎn)業(yè)，重復(fù)建設(shè)的傾向。我國(guó)現(xiàn)行的稅制分為中央稅，地方稅和中央地方共享稅三個(gè)大類，而在這三類中，房產(chǎn)稅都有所涉及。而我國(guó)的房產(chǎn)稅一般在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)征收，而對(duì)于一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一系列稅收還包括營(yíng)業(yè)稅，印花稅等等十三個(gè)稅種，最后他們也會(huì)計(jì)入房產(chǎn)成本，無(wú)形中還是提高了房?jī)r(jià)[4]。所以改革完善房產(chǎn)稅稅制，增強(qiáng)針對(duì)房產(chǎn)稅的收入彈性，擴(kuò)大地方的收入規(guī)模，從房產(chǎn)稅角度入手，才能優(yōu)化稅制體系，從而完成合理分配。

5、現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制存在的問(wèn)題

就目前而言，我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)以流轉(zhuǎn)稅為主，缺乏稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁的直接稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制是明顯不足的，主要問(wèn)題有如下三點(diǎn)。

5.1房產(chǎn)稅公平得不到保障

縱觀我國(guó)不同城市實(shí)施房產(chǎn)稅的整個(gè)過(guò)程，增量征收的方案依舊占據(jù)主流，其意義在于，如果在政策試點(diǎn)之后沒(méi)有購(gòu)置房產(chǎn)的行為，原有的房產(chǎn)再多也不征稅，相反如果在政策試點(diǎn)之后發(fā)生了購(gòu)置房產(chǎn)的行為，需要就以前的房產(chǎn)面積進(jìn)行加總統(tǒng)計(jì)，扣除免征面積之后再進(jìn)行征稅。這就造成了一種情況的出現(xiàn)，即為了少繳納房產(chǎn)稅而不輕易買(mǎi)賣(mài)手中房產(chǎn)，導(dǎo)致征稅范圍不會(huì)覆蓋大量已經(jīng)存在的存量房。造成了不公平情況的出現(xiàn)。而事實(shí)上，世界其他各國(guó)的征稅策略，是對(duì)個(gè)人所擁有的住房?jī)r(jià)值的普遍征收，無(wú)論是增量住房還是存量住房都應(yīng)該包括在納稅范圍之內(nèi)。

5.2小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

在我國(guó)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)的過(guò)程中，出現(xiàn)了被稱為小產(chǎn)權(quán)房的特殊產(chǎn)權(quán)住房形式。這類房產(chǎn)為了降低建房成本，去除了相比于正規(guī)產(chǎn)權(quán)房的高額土地出讓金。如果小產(chǎn)權(quán)房不受控制地繼續(xù)發(fā)展，甚至成為常態(tài)，就會(huì)對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顛覆性影響，地方財(cái)政必然會(huì)遭受沖擊。對(duì)此的主要對(duì)策，是進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房土地產(chǎn)權(quán)登記，但這一工作并不完善，從而造成了房產(chǎn)稅征收過(guò)程的不完善，造成了嚴(yán)重的不公平[5]。

5.3稅收征收管理體系不完善

我國(guó)的房產(chǎn)稅改革，由于不具有匹配的完善的稅收征收管理體系而遲遲無(wú)法推進(jìn)，從而導(dǎo)致管理過(guò)程比較粗放隨意，人們的納稅意識(shí)是不夠強(qiáng)，稅務(wù)人員的工作素質(zhì)亟待提高。在管理體系不明的情況下，開(kāi)征房產(chǎn)稅容易被認(rèn)為是憑空增加稅負(fù)從而遭到一定程度的抵制，這也是相當(dāng)普遍的問(wèn)題。

6、結(jié)論及政策建議

我國(guó)的房產(chǎn)稅改革之路迫在眉睫，依據(jù)上述分析，我國(guó)的房產(chǎn)稅改革存在諸多問(wèn)題，對(duì)此提出如下政策建議。

6.1改良稅制手段，兼顧普遍性與公平性

為了解決稅制的公平性和普遍性，達(dá)到房產(chǎn)稅全覆蓋這一結(jié)果，立即向全社會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅，將會(huì)造成大多數(shù)人的反對(duì)，是不現(xiàn)實(shí)的。所以應(yīng)該先從增量房入手，那么房產(chǎn)稅改革的實(shí)行難度會(huì)小很多。以此開(kāi)始，改良稅制手段，針對(duì)具體的房產(chǎn)套數(shù)多寡決定稅務(wù)，還需要實(shí)際情況的檢驗(yàn)。

6.2加大監(jiān)察力度，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度

對(duì)于常見(jiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，政府需要確定合理的房產(chǎn)稅征稅范圍以及課稅對(duì)象，從源頭上完善解決小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管問(wèn)題，從而完善房產(chǎn)稅。

6.3全面優(yōu)化稅收征收管理體系

在信息化時(shí)代的新形勢(shì)之下，利用創(chuàng)新的技術(shù)優(yōu)化稅收征收管理體系，是當(dāng)今的主流。政府應(yīng)該有效結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)手段，不斷推進(jìn)稅收管理的發(fā)展進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收管理的高效準(zhǔn)確。

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