【摘要】隨著我國(guó)各種確權(quán)登記制度改革的不斷深入，以及當(dāng)前熱度居高不下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記愈來(lái)愈受到廣大人們的關(guān)注。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度起步相比其他發(fā)達(dá)國(guó)家較晚，發(fā)展至今仍然存在很多需要完善的問(wèn)題，文章主要探討我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及解決措施，供不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展作為借鑒參考。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；不足；建議

在我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過(guò)權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請(qǐng)之后，然后再把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有變動(dòng)就應(yīng)該將變動(dòng)的信息資料公開(kāi)，從而充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的排他作用。現(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵及意義

1.1內(nèi)涵概述

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的概念，我國(guó)學(xué)者還沒(méi)有形成一致的觀點(diǎn)，其中較為典型的是王麗明教授和孫賢等教授提出的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)在于提前登記請(qǐng)求權(quán)，是指為了明確目前沒(méi)有發(fā)生，但很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)產(chǎn)生真正的改變可以成功地促進(jìn)對(duì)請(qǐng)求權(quán)的相應(yīng)債權(quán)實(shí)現(xiàn)提前登記注冊(cè)，值得注意的是，該請(qǐng)求權(quán)是財(cái)產(chǎn)的主要內(nèi)容將發(fā)生變化。

1.2不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

總之，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有以下三個(gè)主要意義。首先，它有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，有效地保障了公民在房地產(chǎn)交易過(guò)程中的安全，減少了欺詐等行為發(fā)生幾率。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也從客觀上體現(xiàn)出反腐敗的作用，這個(gè)功能也是大眾所關(guān)注的，特別是在當(dāng)前“房爺、房叔及房嬸等名詞層出不窮的背景下，人們渴望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度將`房爺、房叔及房嬸等打回原形，讓群眾接受國(guó)家監(jiān)督。第三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立將有助于政府把握當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的制定提供參考。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布與實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記大大提高了政府機(jī)關(guān)的辦事效率，一定程度上還降低了社會(huì)成本。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以節(jié)省更多的人力資源成本，減少政府的行政開(kāi)支。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不再需要像過(guò)去，到相應(yīng)的登記部門，大大縮短辦公時(shí)間，提高行政效率，不僅節(jié)省了人員登記時(shí)間，也減輕了群眾和企業(yè)工作壓力，達(dá)到雙贏的目的。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足表現(xiàn)

2.1機(jī)構(gòu)整合力度不足

盡管我國(guó)制定的不動(dòng)產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)登記工作不管是國(guó)家還是省級(jí)的都應(yīng)該由國(guó)土資源部來(lái)監(jiān)督和指導(dǎo)，而對(duì)于市級(jí)或縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來(lái)負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國(guó)土資源部門并沒(méi)有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒(méi)有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開(kāi)展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國(guó)土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣?，然后通過(guò)國(guó)土資源部門指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級(jí)和縣級(jí)登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門也是非常困難的。

2.2技術(shù)與信息標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

隨著我國(guó)頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動(dòng)產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、信息平臺(tái)以及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時(shí)還必須要逐步地規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中卻沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這就造成國(guó)家制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無(wú)形之中就加大了工作量。

2.3公信力不足

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來(lái)保護(hù)和決定的?；谖覈?guó)目前施行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問(wèn)題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒(méi)有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來(lái)確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在很大程度上影響那些從事不動(dòng)產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動(dòng)產(chǎn)的名義人在將其真實(shí)權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動(dòng)產(chǎn)，而在不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利人卻展開(kāi)抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財(cái)產(chǎn)。

2.4法律不完善

目前，在司法解釋中，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門規(guī)章、地方性法規(guī)和法律、法規(guī)的規(guī)定，并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容非常混亂，甚至一些法律法規(guī)是矛盾的。如土地管理、礦產(chǎn)資源法和財(cái)產(chǎn)法主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的土地管理法實(shí)施條例的傳遞主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例。此外，土地登記信息、公共查詢制度和土地登記規(guī)則是地方性的不動(dòng)產(chǎn)登記政策法規(guī)。雖然這些政策法規(guī)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)問(wèn)題，他們比較分散。這樣混亂的不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財(cái)政支出，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率起著關(guān)鍵的作用，很可能在許多登記錯(cuò)誤信息出現(xiàn)，這是不利于不動(dòng)產(chǎn)信息在很大程度上。雖然我國(guó)制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)開(kāi)始，但它也需要有支持和保障的相關(guān)法律法規(guī)，條例。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善建議

3.1借鑒經(jīng)驗(yàn)，完善國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度

發(fā)達(dá)國(guó)家由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度管理工作具有一定的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，目前在我國(guó)開(kāi)始重視不動(dòng)產(chǎn)管理、登記制度，然而，相關(guān)政策還有待完善，因此，需要在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，不斷完善相關(guān)制度?？蓪W(xué)習(xí)英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度經(jīng)驗(yàn)，使不動(dòng)產(chǎn)法律登記和規(guī)范司法實(shí)踐，以提高安全性和可靠性的不動(dòng)產(chǎn)登記。國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記立法的逐步完善，我國(guó)物權(quán)立法的與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，明確登記問(wèn)題的原則，通過(guò)完善管理制度提高管理能力。

3.2推動(dòng)城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理

因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門分別管理，因此，在管理功能和管理利益有矛盾，按注冊(cè)登記過(guò)程造成主體不明確，登記不能順利進(jìn)行。為此，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)做好統(tǒng)一管理，并應(yīng)劃分好的職能部門，明確各部門工作范圍。同時(shí)，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，不斷縮小城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記之間的差距，用宏觀調(diào)控手段來(lái)保證合理管理土地和房地產(chǎn)資源。

3.3借助現(xiàn)代科技提高管理水平

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為生活的一部分，必不可少，因此，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)來(lái)輔助信息技術(shù)的力量，提高不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和查詢的效率。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在一些重復(fù)銷售、注冊(cè)法律問(wèn)題，因此，對(duì)于一些不在不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不能得到及時(shí)的轉(zhuǎn)移，不利于國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記管理。我國(guó)應(yīng)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的查詢制度，維護(hù)主體權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為人們生活中不可或缺的一部分。因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)法律的混亂不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以實(shí)現(xiàn)信息統(tǒng)一，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公信力不足的問(wèn)題，為了進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，我國(guó)也通過(guò)不斷的努力，根據(jù)實(shí)際需求，制定具體的法律法規(guī)，簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，增加當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)一登記指導(dǎo)工作，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系和技術(shù)法規(guī)的建立，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展的重要作用。

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