住房是關(guān)系國計民生的大事，既是一項重要的經(jīng)濟工作，也是一項重要的民生工程，又關(guān)系到政治生態(tài)和社會穩(wěn)定，務(wù)必高度重視，從戰(zhàn)略高度把它抓好。從長遠看，落實總書記的指示，各地、各部門，必須樹立全國一盤棋的觀念，從我國實際情況出發(fā)，制定科學合理、平穩(wěn)健康、可持續(xù)發(fā)展的住房發(fā)展規(guī)劃。

眾所周知，住房問題是把雙刃劍，就像“水可以載舟，也可以覆舟”那樣，衡量好與不好的標準，關(guān)鍵是一個“度”字。搞好了能促進國民經(jīng)濟繁榮，人民安居樂業(yè)。搞過了必然是“物極必反”，形成房地產(chǎn)泡沫，甚至導致金融危機。如上世紀90年代亞洲金融危機、2008年的美國次貸危機，都是住房過剩引發(fā)的。我國城市住房空置率大增，房地產(chǎn)泡沫已然形成，抓緊制定住房發(fā)展規(guī)劃已迫在眉睫。同時規(guī)劃要列入國民經(jīng)濟發(fā)展五年計劃，以便綜合平衡協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、住房發(fā)展規(guī)劃應遵循的基本原則

（一）要與我國經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。

我國雖已成為世界第二大經(jīng)濟體，但仍屬于發(fā)展中國家，走向全面小康的路上，要成為中等發(fā)達國家，尚需奮斗33年。趕上高度發(fā)達國家更是任重道遠，需要幾代人的努力。住宅規(guī)劃要與不同階段的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，其投資占固定資產(chǎn)投資應有合理的比例。

（二）要與中低收入家庭的收入水平相適應。

我國實行低薪制，工資的增長只能隨著經(jīng)濟的發(fā)展而提高。至2016年，城市居民的人均收入為33616元（農(nóng)村人口的平均收入為12363元） 。所謂“中產(chǎn)階級”遠未形成，仍處于寶塔型的結(jié)構(gòu)，富裕階層約占15%，中等收入的約占70%，低收入的約占15%。像現(xiàn)在這樣的高房價、大套房，普通居民負擔不起。

聯(lián)合國人居署認為房價與家庭年收入的比值為3-6倍屬于一個合理的區(qū)間，雖然房價收入比在不同時間、不同城市會有不同表現(xiàn)，但它能大致說明房價和收入之間的關(guān)系。而近年來我國部分城市房價上漲過快，漲幅遠超收入漲幅，房價收入比的比值與合理區(qū)間的偏離度拉大。

（三）要與建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求相適應。

首先要節(jié)約建設(shè)用地。我國人口近14億，放開2胎后人口增長會加快，按2016年人口自然增長率5.86‰計算，至2049年共和國誕辰100周年時，人口將由13.8億增至16.7億。而可耕地有限，2016年人均不到1.3畝。國家要確保18億畝耕地的紅線，建設(shè)住宅用地供應量需嚴格限制。所以住宅建設(shè)規(guī)模要適度，要體現(xiàn)節(jié)約耕地的國策。

其次要節(jié)約資源?！暗卮笪锊⑷丝诒姸唷钡恼f法非常辯證。按資源總量確實很大，但被14億人口一除，人均占有量就很少了。如，人均耕地，美國是我國的7-8倍。如石油、天然氣2015年底我國剩余技術(shù)可采儲量分別為34.96億噸、51939.45億方 ，消費量分別是5.43億噸，2050億立方米，石油的對外依存度首次超過60%，天然氣進口同比增長10.6%，高達690億立方米 。這些礦產(chǎn)資源只能探明，不能再生，隨著時間的推移，必然逐步枯竭。如鋼鐵，2015年我國粗鋼產(chǎn)能達到12億噸，為歷史最高水平，鐵礦石進口量9.5272億噸，創(chuàng)下紀錄新高。受到國內(nèi)經(jīng)濟下行，結(jié)構(gòu)調(diào)整、國際經(jīng)濟疲軟及產(chǎn)業(yè)環(huán)保政策的壓力，產(chǎn)能利用率持續(xù)下滑，2015年下降至66.99%，浪費嚴重。

可見，按照“勤儉建國”的方針來安排住房發(fā)展規(guī)劃，才能可持續(xù)發(fā)展。

眾所周知，住房是“不會下蛋的母雞”。它屬于消費資料，是投入資金最多、使用年限最長的生活必需品。與第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)不同，投入多，產(chǎn)出也多。它不會生產(chǎn)新的產(chǎn)品，隨著時間的推移會逐漸老舊，還要經(jīng)常支出維修費。住房建設(shè)過多，資金的沉淀、資源的沉積等都會造成極大浪費。

（四）要與城鎮(zhèn)化進程相適應。

隨著第二和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力必然向城市轉(zhuǎn)移，城市化水平隨之提高，對住房的需求相應增加。制訂住房發(fā)展規(guī)劃，必須與城市化進程相適應。

鑒于新進大中城市就業(yè)的人群，其工資不高，屬于低收入者，應享受“廉租房”的待遇。過去，所謂農(nóng)民工進城增加了首套住房需求，所以導致房價上漲的說法是站不住腳的。他們按每人每月收入5000元計，一年的收入也不過是6萬元，除了吃、穿、用和租房外，能剩下多少錢？

至于進入小城鎮(zhèn)，包括縣級市及其所轄城鎮(zhèn)的人群，并非一定要購買或租住房屋。一位中央領(lǐng)導曾提出“離土不離鄉(xiāng)”的主張，現(xiàn)在村村通公路，有些地方還有高速公路，乘公交 、騎摩托、自駕汽車，都十分便利。50km的車程，半個小時可以到達，比在大城市乘公交、地鐵上班還省時間。

外省來打工的，收入有限，或建一些公寓出租，或由用工單位提供集體宿舍。

二、住宅發(fā)展規(guī)劃應分三個時期進行

（一）調(diào)整時期（2018—2020年）

主要任務(wù)不是新建住宅計劃，而是完成下列幾項任務(wù)：

一是消化住房庫存量。

二是加快城市棚戶區(qū)改造。

三是加快城中村改造。

四是在建的住宅樓竣工交付銷售。未開工的住宅樓暫停施工。

五是未開工的樓盤，暫停建設(shè)。

更重要的是，采取必要的行政措施，取消房企自由定價權(quán)，促房價回歸合理。

（二）五年住房發(fā)展規(guī)劃（2021—2026年）

作為“十四五”經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的組成部分，必須明確五年新建住宅的數(shù)量和發(fā)展質(zhì)量。其中，應包括各種不同需求和功能的住房，以適應不同收入家庭之需。

推進資源能源節(jié)約型住宅建筑。擬定改造上世紀五十、六十年代建造的七層以下住宅的計劃，一則更新?lián)Q代，改善居住環(huán)境，二則節(jié)約建設(shè)用地，拆低層建高層。

（三）長遠發(fā)展目標規(guī)劃（2026—2050年）

期間，國家或以達到發(fā)達國家的水平。中產(chǎn)階級家庭逐年增加，直至占大多數(shù)，社會結(jié)構(gòu)從寶塔型向橄欖型轉(zhuǎn)變。他們對居住環(huán)境的要求越來越高。此階段重點應放在居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計上和住房單體建筑設(shè)計的智能化、人性化、個性化上。

（1）人均建筑面積指標要控制，2016年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達36.6平方米 ，已經(jīng)超越了小康階段的水平。隨著我國經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人均住房面積還將繼續(xù)增大，但我國人均GDP為8866美元，僅居世界第69位，從國情出發(fā)，人均建筑面積應該設(shè)置上限。

（2）住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要有合理的密度，不同地區(qū)、不同區(qū)位、不同城市有不同的要求。東部沿海地區(qū)，建筑密度可以高些。西部地區(qū)地廣人稀，可以低些。同時要按照城市規(guī)模，結(jié)合城市規(guī)劃，發(fā)展房地產(chǎn)，并對建設(shè)用地指標進行適時調(diào)整，可向地下向空中發(fā)展。如香港每公頃住宅用地3000人，最高達8000人，高層高密度，但高密度也要注意建筑安全等問題。

（3）每套住宅面積要合理?，F(xiàn)在家庭小型化，戶均人口不到4人。應按住得下、分得開原則設(shè)計。香港“廉租屋”建筑面積45平方米二室一廳一廚一衛(wèi)，大廳小室，臥室父母間大些，子女間小些，高低鋪。“居者有其屋”按3—4口人之家，在56—76平方米，人均居住面積僅7—9.5平方米。

面積可根據(jù)住宅類型的不同和適用人群的不同有區(qū)別、有梯度的設(shè)計。

（4）住房供應上采取租售并舉。

年輕人先租后買，租房住，既減輕經(jīng)濟壓力，又便于上下班，隨著工作單位的變化而改租他房，還有利減輕城市交通壓力。通過自身積累，經(jīng)濟條件具備時再購房。新婚夫婦如父母住房寬敞的，也可同住，小孩還有人照料。同時在人口凈流入城市加快發(fā)展住房租賃市場。

（作者簡介：王長升，先后在國家計委、城建總局、建設(shè)部工作，曾任副局長，1983年起任全國市長培訓中心主任，1997年退休。）