【摘要】眾所周知，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設(shè)計(jì)過程中，人們對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃和設(shè)計(jì)及其控制非常關(guān)注，其可以說在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中具有重要的地位，基本上涉及到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期階段，尤其在前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段更需要格外注意。在房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設(shè)計(jì)的過程中，對(duì)于策劃階段屬于是關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)施工和管理過程具有舉足輕重的地位，所以說我們必須要重點(diǎn)搞好這一階段的策劃和設(shè)計(jì)工作。房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設(shè)計(jì)的有機(jī)結(jié)合是近些年以來從國外引入的針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)代化模式，具有較為合理的實(shí)際效果，本文主要是針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設(shè)計(jì)結(jié)合的特點(diǎn)以及應(yīng)用等方面進(jìn)行了分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其策劃以及設(shè)計(jì)階段對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況具有至關(guān)重要的作用。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的不斷變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在著一定的時(shí)期的不穩(wěn)定性，而且很多房地產(chǎn)開發(fā)商也不熟悉房地產(chǎn)規(guī)劃以及設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，開發(fā)企業(yè)單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設(shè)計(jì)的角度去考慮房型的具體情況，設(shè)計(jì)上往往都是針對(duì)于住宅設(shè)計(jì)，優(yōu)化一些不科學(xué)的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉(zhuǎn)變?yōu)榇缶邮遥绾螌?duì)住宅建筑材料進(jìn)行升級(jí)等等。 后來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商的設(shè)計(jì)意識(shí)又逐步的轉(zhuǎn)變到的房地產(chǎn)周邊環(huán)境方面，在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段一般都集中在小區(qū)的廣場(chǎng)綠地等方面。所以說，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其一直是處于不斷的發(fā)展過程中，是密切的根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求情況而發(fā)展的。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步的成熟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于開發(fā)前期的重視程度越來越明顯，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃部門必須要樹立開發(fā)前期要充分的結(jié)合策劃和規(guī)劃這兩方面。

1、策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的應(yīng)用

項(xiàng)目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設(shè)計(jì)方案，從技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面等綜合選擇，從而最終決定。而對(duì)于設(shè)計(jì)階段來說，其直接決定了這一房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值所在，屬于是非常關(guān)鍵的階段，它能夠縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期、提高房地產(chǎn)的質(zhì)量、降低房地產(chǎn)的成本，并且凸顯出后續(xù)的經(jīng)濟(jì)以及使用效益，一般來說決策階段大大的影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，影響程度約九成；而對(duì)于設(shè)計(jì)階段，其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的影響比較大，比重甚至達(dá)到95% ；但是如果進(jìn)入到施工圖設(shè)計(jì)階段，那么對(duì)于項(xiàng)目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段屬于是重中之重。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃調(diào)查和研究

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，最根本的就是要符合消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際的需求，但是，我們需要注意的是市場(chǎng)需求是一直處于不斷的發(fā)展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發(fā)商的引導(dǎo)以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，這直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作的起始效果，其中要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)的分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，同時(shí)還需要掌握一定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需情況，在房地產(chǎn)開發(fā)前期，在開展一定策劃階段時(shí)要研究的房屋銷售目標(biāo)的喜好特征，熟悉項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)情況、銷售對(duì)象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前情況，同時(shí)還能夠及時(shí)的摸清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)情況，從而有利于開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位，此時(shí)再去開展一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)也就順理成章了。

1.2規(guī)劃出新的機(jī)制以及設(shè)計(jì)方式

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的設(shè)計(jì)人員，在設(shè)計(jì)時(shí)要掌握一定的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況、同時(shí)還需要收集一定的房建基礎(chǔ)資料，形成一種動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)補(bǔ)充以及修正機(jī)制，通過這些數(shù)據(jù)能夠及時(shí)的掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)以及特點(diǎn)，這樣才能夠把這些新的特點(diǎn)體現(xiàn)到真正的房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程，在真正的房地產(chǎn)施工過程可以靈活的適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)者的口味。隨著當(dāng)前房建設(shè)計(jì)的專業(yè)分工越來越細(xì)化，在開展規(guī)劃時(shí)要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時(shí)會(huì)同各方面的設(shè)計(jì)方，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的總體設(shè)計(jì)公司、房建建筑設(shè)計(jì)公司以及工地施工圖等設(shè)計(jì)公司等等，這些專業(yè)的設(shè)計(jì)公司參與前期的規(guī)劃階段會(huì)將設(shè)計(jì)工作搞得更加的專業(yè)。所以說，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，必須要注意在一定的階段會(huì)同各個(gè)階段的專業(yè)咨詢公司來開展，防止出現(xiàn)樓房已經(jīng)建好，但是在交工驗(yàn)收之后又出現(xiàn)了一些設(shè)計(jì)上的缺陷以及不足。 有的可能出現(xiàn)不合理的設(shè)計(jì)問題，影響了房屋在將來的使用；甚至有的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)師缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致樓房考慮不全面，從而在實(shí)際的施工過程中發(fā)現(xiàn)難以實(shí)現(xiàn)。 尤其是針對(duì)一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果實(shí)際情況比較復(fù)雜，就需要連同知名的設(shè)計(jì)單位開展咨詢工作，有利于幫助開發(fā)者獲得一些創(chuàng)新性思路和啟發(fā)，深入的發(fā)展了之前的開發(fā)立意，形成一個(gè)合理的確定的方案，能夠充分的發(fā)揮出房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位的積極性。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合的根本目的在于實(shí)現(xiàn)某一房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總成本最小化。近些年以來，各行各業(yè)始終關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，始終堅(jiān)持將策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展工作的重中之重，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展，策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合水平也大幅提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也有了很大的進(jìn)步，整體經(jīng)濟(jì)效益的飛速增長(zhǎng)，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。要想實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，解決好行業(yè)問題，必須要做到策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合的高效化、規(guī)范化，這才是符合現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要求，逐步的發(fā)揮出策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的積極性。策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合工作逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)工作的重點(diǎn)。

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