【摘要】養(yǎng)老的地產(chǎn)主要是房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，并且又和房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目有著共同的特征，主要有投資的規(guī)模大和周期性比較長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)性比較高的特點(diǎn)，并且又在實(shí)際開發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程當(dāng)中，還有不同于其他地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊的特征，并且也有著屬于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的比較獨(dú)特的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。本文也主要針對(duì)了養(yǎng)老地產(chǎn)，尤其是商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目的地產(chǎn)作為研究的對(duì)象，并且對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的狀況和形勢(shì)進(jìn)行了深入的分析，以及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行研究，并且合理的構(gòu)造出一種比較有效的風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估的模型，從而對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別和規(guī)避。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

隨著我國(guó)人口紅利的漸行漸遠(yuǎn)，也逐漸的對(duì)老齡化的問(wèn)題進(jìn)行了突出，一是主要對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老制度還不是特別的完善，對(duì)于基礎(chǔ)的設(shè)施的欠賬也比較多。二是主要表現(xiàn)了我國(guó)老齡化的人口逐漸的呈現(xiàn)了上升的趨勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異以及貧富差異的現(xiàn)象，就導(dǎo)致了老齡人口的消費(fèi)水平的不斷的差異，無(wú)法對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)比較成熟的模式的養(yǎng)老的模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制和采用。因此，我國(guó)養(yǎng)老政策的制定以及措施的實(shí)施是一件非常重要的并且緊急的任務(wù)，任何一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)的開發(fā)的企業(yè)，都應(yīng)該積極的對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式進(jìn)行研究和探索，這也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的確保的其中一個(gè)非常重要的方向。

1、目前的政策環(huán)境以及發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，也逐漸的對(duì)全國(guó)養(yǎng)老行業(yè)的組織的建設(shè)進(jìn)行了加強(qiáng)，并且也相應(yīng)的成立了具有全國(guó)性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)會(huì)以及三個(gè)行業(yè)性的聯(lián)盟，從而對(duì)行業(yè)的聯(lián)盟進(jìn)行長(zhǎng)期的參照。其中政府的調(diào)控政策，也是一個(gè)由淺入深的過(guò)程，政府目前對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)中的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，存在的相應(yīng)的問(wèn)題已經(jīng)有了合理的定性，主要包括了市場(chǎng)秩序混亂以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等各個(gè)方面的問(wèn)題，并且也主要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的秩序和稅收以及利率等多種方式進(jìn)行規(guī)范，并且也針對(duì)市場(chǎng)的層面，來(lái)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)合理的調(diào)整，從而能夠形成市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)等多個(gè)方面的聯(lián)動(dòng)。目前，我國(guó)主要針對(duì)政府宏觀調(diào)控的背景之下，對(duì)土地和項(xiàng)目進(jìn)行不斷的尋找，已經(jīng)逐漸的成為了房產(chǎn)商對(duì)于發(fā)展和開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大困難。在我國(guó)現(xiàn)階段的形式下，要對(duì)自身所有的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行結(jié)合，并且對(duì)市場(chǎng)的創(chuàng)新進(jìn)行不斷的利用，從而土地的儲(chǔ)備進(jìn)行逐漸的增加，從而獲得比較大的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際的情況和老齡人口數(shù)量逐漸加大的特點(diǎn)，采取居家的養(yǎng)老，也是為了對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要點(diǎn)進(jìn)行實(shí)際的落實(shí)。

2、開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式分析

在我國(guó)現(xiàn)有的住宅的項(xiàng)目當(dāng)中配建的老年的住宅，其中項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)該如何的進(jìn)行。在正常的情況下，開發(fā)商的主要選擇就是兩種方式，一是出售；二是出售和持有的綜合性的經(jīng)營(yíng)模式，在更多的情況下是把服務(wù)交給專業(yè)的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行操作，開發(fā)商通過(guò)產(chǎn)品的銷售以及物業(yè)的租賃，從而獲得收益，出售模式的老年住宅建設(shè)和住宅的管理服務(wù)是分開的，開發(fā)商在完成上一期的銷售任務(wù)，就可以轉(zhuǎn)入下一期項(xiàng)目的開發(fā)，投資回收的時(shí)間比較短，風(fēng)險(xiǎn)也比較小。而出售和持有相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，卻與美國(guó)老年地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式有些相似，它將老年住宅的銷售和物業(yè)配套的服務(wù)進(jìn)行結(jié)合，從而打造出比較完整以及成功的老年社區(qū)，我們還應(yīng)該對(duì)老年住宅項(xiàng)目功能上的特殊設(shè)計(jì)進(jìn)行相應(yīng)的考慮，售價(jià)可能都要高于普通的住宅，在老年人入住以后，每年還要繳納大量的管理和服務(wù)的費(fèi)用。

3、開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)政策的建議

第一，要對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和品牌意識(shí)進(jìn)行不斷的增加。要對(duì)國(guó)外先進(jìn)的觀念和技術(shù)以及管理進(jìn)行相應(yīng)的學(xué)習(xí)，對(duì)實(shí)際的變化的市場(chǎng)情況進(jìn)行熟悉，也要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性進(jìn)行逐漸的減少，從而對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行不斷的降低，也要重視市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。第二，注重企業(yè)的合作和溝通意識(shí)的理念。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)高資金并且比較密集的行業(yè)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)融資渠道的不重視，缺乏對(duì)金融品種的認(rèn)識(shí)，在過(guò)去，中國(guó)的大部分投資主要都來(lái)源于香港和臺(tái)灣，而再這幾年的時(shí)間里，也逐漸的有一些歐洲的國(guó)家，逐步向中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，融資多元化的途徑實(shí)際已經(jīng)擺在國(guó)內(nèi)開發(fā)商面前，利用好這種途徑是至關(guān)重要的?？傊?，養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老地產(chǎn)擁有的廣闊發(fā)展的空間是具有非常重要的作用，但是作為一項(xiàng)比較系統(tǒng)性的工作，無(wú)論采取什么方式，對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行推動(dòng)，都離不開社會(huì)各個(gè)方面的努力以及各種資源的統(tǒng)一整合，并且更離不開政府政策的支持和引導(dǎo)。因此，只要我們認(rèn)真的進(jìn)行探索，并且勇于的進(jìn)行實(shí)踐和研究，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)一定有美好的發(fā)展前景。

結(jié)語(yǔ)：

綜合上文所述，在我國(guó)的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面的建議：第一，要及時(shí)的建立一套比較完善的規(guī)范的法律和法規(guī)，從而對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的行為進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范。第二，政府也應(yīng)該適當(dāng)?shù)南蝠B(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行傾斜。第三，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，我國(guó)需要建立健全的金融的體系，從而對(duì)新的金融的思維進(jìn)行不斷的發(fā)展。第四，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)的體系不夠豐滿，就需要在后期的發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，有目標(biāo)的將空白的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行填補(bǔ)。第五，在對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的培訓(xùn)人才的過(guò)程當(dāng)中，還是存在很多的問(wèn)題，因此，如何對(duì)高素質(zhì)的基層養(yǎng)老的服務(wù)人員和醫(yī)療護(hù)理的人才以及對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的人員進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，才是我國(guó)目前需要及時(shí)進(jìn)行解決的問(wèn)題。因此，我們也需要不斷的創(chuàng)新，更需要一個(gè)飛的超越。我認(rèn)為我們完全具有這樣的勇氣，我們要利用這樣的能力進(jìn)行不斷的超越，因?yàn)槲覀兊臅r(shí)代需要更好的地產(chǎn)品牌，以及更加需要比較好的品牌制造者，發(fā)展是我們的唯一的方向，成功也是我們唯一的目標(biāo)。

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