【摘要】衣食住行是老百姓最關(guān)注的話題，而最讓中國人頭疼但仍樂忠奉獻(xiàn)奮斗一生的就是住房問題。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，作為房價(jià)的直接控制方，既是我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)，又是我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一種“過熱”趨勢，房價(jià)穩(wěn)漲不跌。究其原因，是不成熟的市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制與不完善的政府管理制度體系，導(dǎo)致我國目前包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各種市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷出現(xiàn)不和諧現(xiàn)象和新問題。那么除了國家的因素，還有沒有其他的呢？本文將從宏觀政府、利率變化、人民幣升、貶值三方面來討論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；分析

1、國家宏觀控制對房地產(chǎn)的影響

近幾年，區(qū)域性房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，直接表現(xiàn)為北京、深圳、廣州等發(fā)展較快的大城市房價(jià)快速上漲。原因除了因人民日益增長的需求而帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作發(fā)展外，還與國家宏觀的調(diào)控以及相應(yīng)的住房政策有關(guān)。對中國來說，現(xiàn)階段我國的政府主導(dǎo)的市場經(jīng)濟(jì)體制并不完善，市場發(fā)育很不成熟，非市場因素的作用力仍然非常強(qiáng)大，市場需求很容易被利用或誤導(dǎo)。而我國房地產(chǎn)市場的建立經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的改革過程，每一步無不體現(xiàn)中國的國情。

房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)是 “供給時(shí)滯、需求即時(shí)”，即一時(shí)的供需缺口并不影響正常的市場均衡。因此，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是在一定時(shí)間內(nèi)解決產(chǎn)業(yè)型結(jié)構(gòu)性過剩。從目前看，快速上漲的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響到普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)增多，其過大累積的風(fēng)險(xiǎn)將無疑對金融體系造成難以預(yù)測的沖擊。市場普遍預(yù)期的房地產(chǎn)政策調(diào)控也已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)。2017年1月26日，國務(wù)院召開會(huì)議，要去進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布。確定了“新八條”。2012 年年初，個(gè)別地方出現(xiàn)了對“限購”政策的松綁，但很快就被中央叫停?？梢?，中央政府對堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心一如既往。但政府對房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)是“保證房地產(chǎn)市場的健康和諧發(fā)展”，希望房價(jià)保持相對平穩(wěn)，不出現(xiàn)大起大落。

宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)明顯感到了前所未有的銷售壓力，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)全面蔓延，雖然降價(jià)促銷，以價(jià)換量是降低房屋空置的辦法，但終究不是長久之計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)始終“換湯不換藥”，在各種推廣宣傳背后，隱藏的是毫不負(fù)責(zé)的售后管理。企業(yè)若只重視銷售過程的市場，自然就對全程市場變化反應(yīng)慢，而全程服務(wù)市場影響因素多，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢，要有敏銳的市場洞察力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)要生存且得到可持續(xù)良性發(fā)展就必須主動(dòng)地在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)，不能僅僅被動(dòng)地只做泡沫危機(jī)的防范，而應(yīng)把不利因素變?yōu)橛欣麠l件，不斷激發(fā)企業(yè)活力不斷創(chuàng)新，尋找新的模式與發(fā)展方向，使企業(yè)得到健康發(fā)展。

2、利率變動(dòng)對房地產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)業(yè)是城市賴以安身立命與發(fā)展的基礎(chǔ)，是城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體，是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)尤其是城市經(jīng)濟(jì)的支撐系統(tǒng)與前提。而利率不僅是金融系統(tǒng)中最重要的變量，也是市場經(jīng)濟(jì)最基礎(chǔ)的變量之一。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場中的一塊重要組成部分，利率的上下變動(dòng)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格機(jī)制，也影響著國民購買的意愿，從而間接再次波及房地產(chǎn)業(yè)。以此觀之，利率的變化很大程度上影響著房地產(chǎn)業(yè)。

利率市場化的增減對于開發(fā)商和消費(fèi)者均有影響。利率調(diào)整既可以決定房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，又在需求方影響了支付能力。 所以許多國家政府，均以利率調(diào)整作為調(diào)控房價(jià)的手段之一。 2008 年下半年，央行為刺激房地產(chǎn)市場，連續(xù)五次降低貸款利息，一改年前貨幣緊縮的政策，以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將減少。

總的來說，利率對影響房地產(chǎn)成交量的供需雙方均有絕對性影響。對于房地產(chǎn)的供給商，其債權(quán)融資成本與利率息息相關(guān)，而融資成本很大程度上又決定了供給商的利潤多少。對于房地產(chǎn)業(yè)的需求商，利率的高低直接影響購房者的貸款成本，進(jìn)而影響可支配收入，最終使購買者猶豫是否購買，影響購買意愿。而對于房產(chǎn)的投資者，利率毫無疑問是關(guān)乎投資的重要因素。

3、人民幣升、貶值對房地產(chǎn)的影響

近日報(bào)道，人民幣匯率持續(xù)貶值，資料顯示，近九年中國房價(jià)大漲，其中的一個(gè)重要原因就是人民幣的貶值。對于一個(gè)中國人，手中最大的資產(chǎn)就是房產(chǎn)，那么人民幣貶值，是否會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響呢？

2005年，人民幣匯率開始升值，同時(shí)期以北京為代表的房價(jià)開始上漲；2008-2009年，世界開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國也同樣遭受影響，中國經(jīng)濟(jì)下滑，房價(jià)暴跌，人民幣匯率開始保持凝固，波動(dòng)幅度變??；2010-2015年，人民幣又開始升值，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)有史以來的快速生長，市場各經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇并發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而到2015年8月，人民幣又出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，貶值幅度大約為6%。與此同時(shí)，房價(jià)快速下滑，但進(jìn)入2016年，房地產(chǎn)業(yè)又有所回升。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)專家，資深置業(yè)專家許振東表示：第一，人民幣浮動(dòng)通過改變房地產(chǎn)供求關(guān)系來對房價(jià)產(chǎn)生影響。人民幣貶值將壓縮投機(jī)資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內(nèi)流向房地產(chǎn)業(yè)的資金緊張，進(jìn)而改變當(dāng)前房地產(chǎn)的供求關(guān)系，在房地產(chǎn)供應(yīng)總量不變條件下，由于缺乏資金及需求支持，房地產(chǎn)價(jià)格上漲沖動(dòng)將被抑制。第二，人民幣升值影響收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導(dǎo)致需求增加。人民幣貶值將增多人民的生活成本，從而擠壓置業(yè)成本在生活中所占比重，最終對房價(jià)形成下跌壓力。人民幣貶值將造成進(jìn)口商品價(jià)格上升，從而導(dǎo)致進(jìn)口減少，造成國內(nèi)商品價(jià)格上升，使得社會(huì)購買力不足，造成房地產(chǎn)消費(fèi)需求不振，最終對房價(jià)形成下跌壓力。第三，人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先將影響三四線市場，對目前的一、二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產(chǎn)市場難免受到影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]陸文明.適應(yīng)變革創(chuàng)新發(fā)展—— — 略論房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2004，（4）.

[2]李素霞，龐如超.談利率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].商業(yè)時(shí)代，2008，

[3]何濤，曾向榮.江西：中低收入家庭十年能買房？南方網(wǎng)，2016-12-03.

[4]李軍.碩士：住宅價(jià)格的形成機(jī)理與自膨脹機(jī)制研究.浙江大學(xué)，2004.12.

[5]巴曙松.牛播坤.楊現(xiàn)領(lǐng).拐點(diǎn)之問[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.8