【摘要】衣食住行是老百姓最關注的話題，而最讓中國人頭疼但仍樂忠奉獻奮斗一生的就是住房問題。而房地產(chǎn)經(jīng)濟，作為房價的直接控制方，既是我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)，又是我國社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分。但近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)一種“過熱”趨勢，房價穩(wěn)漲不跌。究其原因，是不成熟的市場經(jīng)濟機制與不完善的政府管理制度體系，導致我國目前包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各種市場經(jīng)濟活動不斷出現(xiàn)不和諧現(xiàn)象和新問題。那么除了國家的因素，還有沒有其他的呢？本文將從宏觀政府、利率變化、人民幣升、貶值三方面來討論房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動因素。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素；分析

1、國家宏觀控制對房地產(chǎn)的影響

近幾年，區(qū)域性房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，直接表現(xiàn)為北京、深圳、廣州等發(fā)展較快的大城市房價快速上漲。原因除了因人民日益增長的需求而帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的運作發(fā)展外，還與國家宏觀的調(diào)控以及相應的住房政策有關。對中國來說，現(xiàn)階段我國的政府主導的市場經(jīng)濟體制并不完善，市場發(fā)育很不成熟，非市場因素的作用力仍然非常強大，市場需求很容易被利用或誤導。而我國房地產(chǎn)市場的建立經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的改革過程，每一步無不體現(xiàn)中國的國情。

房地產(chǎn)市場的特點是 “供給時滯、需求即時”，即一時的供需缺口并不影響正常的市場均衡。因此，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應該是在一定時間內(nèi)解決產(chǎn)業(yè)型結構性過剩。從目前看，快速上漲的房價已經(jīng)嚴重影響到普通居民居住權益的實現(xiàn)。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟增多，其過大累積的風險將無疑對金融體系造成難以預測的沖擊。市場普遍預期的房地產(chǎn)政策調(diào)控也已經(jīng)陸續(xù)出臺。2017年1月26日，國務院召開會議，要去進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布。確定了“新八條”。2012 年年初，個別地方出現(xiàn)了對“限購”政策的松綁，但很快就被中央叫停。可見，中央政府對堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心一如既往。但政府對房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標是“保證房地產(chǎn)市場的健康和諧發(fā)展”，希望房價保持相對平穩(wěn)，不出現(xiàn)大起大落。

宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)明顯感到了前所未有的銷售壓力，資金鏈斷裂的風險全面蔓延，雖然降價促銷，以價換量是降低房屋空置的辦法，但終究不是長久之計。房地產(chǎn)企業(yè)始終“換湯不換藥”，在各種推廣宣傳背后，隱藏的是毫不負責的售后管理。企業(yè)若只重視銷售過程的市場，自然就對全程市場變化反應慢，而全程服務市場影響因素多，房地產(chǎn)企業(yè)應審時度勢，要有敏銳的市場洞察力，增強抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)要生存且得到可持續(xù)良性發(fā)展就必須主動地在危機中尋找機會，不能僅僅被動地只做泡沫危機的防范，而應把不利因素變?yōu)橛欣麠l件，不斷激發(fā)企業(yè)活力不斷創(chuàng)新，尋找新的模式與發(fā)展方向，使企業(yè)得到健康發(fā)展。

2、利率變動對房地產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)業(yè)是城市賴以安身立命與發(fā)展的基礎，是城市經(jīng)濟運行的載體，是整個國民經(jīng)濟尤其是城市經(jīng)濟的支撐系統(tǒng)與前提。而利率不僅是金融系統(tǒng)中最重要的變量，也是市場經(jīng)濟最基礎的變量之一。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場中的一塊重要組成部分，利率的上下變動不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)的價格機制，也影響著國民購買的意愿，從而間接再次波及房地產(chǎn)業(yè)。以此觀之，利率的變化很大程度上影響著房地產(chǎn)業(yè)。

利率市場化的增減對于開發(fā)商和消費者均有影響。利率調(diào)整既可以決定房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，又在需求方影響了支付能力。 所以許多國家政府，均以利率調(diào)整作為調(diào)控房價的手段之一。 2008 年下半年，央行為刺激房地產(chǎn)市場，連續(xù)五次降低貸款利息，一改年前貨幣緊縮的政策，以應對經(jīng)濟危機。 房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將減少。

總的來說，利率對影響房地產(chǎn)成交量的供需雙方均有絕對性影響。對于房地產(chǎn)的供給商，其債權融資成本與利率息息相關，而融資成本很大程度上又決定了供給商的利潤多少。對于房地產(chǎn)業(yè)的需求商，利率的高低直接影響購房者的貸款成本，進而影響可支配收入，最終使購買者猶豫是否購買，影響購買意愿。而對于房產(chǎn)的投資者，利率毫無疑問是關乎投資的重要因素。

3、人民幣升、貶值對房地產(chǎn)的影響

近日報道，人民幣匯率持續(xù)貶值，資料顯示，近九年中國房價大漲，其中的一個重要原因就是人民幣的貶值。對于一個中國人，手中最大的資產(chǎn)就是房產(chǎn)，那么人民幣貶值，是否會對房價產(chǎn)生影響呢？

2005年，人民幣匯率開始升值，同時期以北京為代表的房價開始上漲；2008-2009年，世界開始出現(xiàn)經(jīng)濟危機，中國也同樣遭受影響，中國經(jīng)濟下滑，房價暴跌，人民幣匯率開始保持凝固，波動幅度變小；2010-2015年，人民幣又開始升值，中國經(jīng)濟出現(xiàn)有史以來的快速生長，市場各經(jīng)濟快速復蘇并發(fā)展，帶動房地產(chǎn)價格上漲；而到2015年8月，人民幣又出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，貶值幅度大約為6%。與此同時，房價快速下滑，但進入2016年，房地產(chǎn)業(yè)又有所回升。

房地產(chǎn)研究機構專家，資深置業(yè)專家許振東表示：第一，人民幣浮動通過改變房地產(chǎn)供求關系來對房價產(chǎn)生影響。人民幣貶值將壓縮投機資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內(nèi)流向房地產(chǎn)業(yè)的資金緊張，進而改變當前房地產(chǎn)的供求關系，在房地產(chǎn)供應總量不變條件下，由于缺乏資金及需求支持，房地產(chǎn)價格上漲沖動將被抑制。第二，人民幣升值影響收入效應和財富效應，導致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導致需求增加。人民幣貶值將增多人民的生活成本，從而擠壓置業(yè)成本在生活中所占比重，最終對房價形成下跌壓力。人民幣貶值將造成進口商品價格上升，從而導致進口減少，造成國內(nèi)商品價格上升，使得社會購買力不足，造成房地產(chǎn)消費需求不振，最終對房價形成下跌壓力。第三，人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先將影響三四線市場，對目前的一、二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產(chǎn)市場難免受到影響。

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