【摘要】經濟的發(fā)展對國家和人民來講十分重要，為了能夠清楚的了解我國經濟的發(fā)展在房地產行業(yè)發(fā)展中受到的影響，以及房地產市場供求關系，本文將第三次全國經濟普查數(shù)據作為參考依據，從不同的角度分析了房地產供求的關系，并從多個方面對房地產市場與宏觀經濟關系的特征做出了研究。

【關鍵詞】房地產市場；宏觀經濟；供求特征

1、宏觀經濟與房地產市場供求

1.1土地要素市場特征

（1）總量特征。以往我國在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中主要采用的兩種常見模式就是外延式與建新區(qū)，這兩種方式的不合理利用使得城鎮(zhèn)化發(fā)展模式與該地區(qū)的發(fā)展及居民手術和福利分配存在明顯的不協(xié)調，因此在新形勢下過去的城鎮(zhèn)化模式不能在繼續(xù)使用。“外延式”擴張向“內涵式”發(fā)展轉變將是一大趨勢，所以增量建設用地的供給將顯著下降，存量用地的高效合理利用將成為城鎮(zhèn)化建設的主導。在2012-2013年增速有所下降，土地供應數(shù)量和增速也開始放緩，且存量用地供應占比和中小城市供應占比逐漸增加，說明由中央政府把控的建設用地指標供應開始收緊，并引導激發(fā)中小城市城鎮(zhèn)化后發(fā)優(yōu)勢?！巴庋邮健毕颉皟群健鞭D變的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略削弱了建設用地指標的供應數(shù)量，尤其是特大城市和大城市的土地供應數(shù)量將進一步減少。

（2）結構特征。由于多個地區(qū)在發(fā)展中出現(xiàn)了地方債務風險以及土地財政等方面的問題，導致政府部門不得不提高對存量用地利用的重視度。因此，在全新的形勢下要以土地要素供給的存量為重點。此外，隨著地方政府職能由原本的經營型向著服務型轉變，使得住房土地供應結構得到了有效的調整，滿足居住需求和提高公共服務水平的供地占比提高。最后，土地要素的需求盆整體呈現(xiàn)下降趨勢，一線城市成為開發(fā)商要素需求的集聚區(qū)。

（3）調控政策特征。前幾年我國針對房地產進行了很多次的調控，除了幾個一線城市之外，我國基本上多數(shù)城市都應取消了限購并以第二套房貸款利率優(yōu)惠等方式鼓勵自住和改善型購房需求，從一定層面上反映出短期干預思維被依托宏觀經濟形式和穩(wěn)定市場供求的長期思路所替代，取而代之的是以稅收和分類調控為主的柔性調控政策。

1.2住房產品市場特征

站在國際上宏觀經濟的發(fā)展層面來講，隨著各個國家制造業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及新能源及互聯(lián)網技術的快速發(fā)展，很可能影響到國外很多國家的經濟發(fā)展，這種局勢下我國的金融市場流動性將會受到相應的影響。加之房地產市場投資回報率的下降和中央對實體經濟金融服務的支持，房地產市場的流動性將進一步收緊。為了體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)庫存情況，以竣工量與銷售量的比值來予以簡單反映，比值越高，庫存壓力越大。無論是總量還是地區(qū)，庫存率都表現(xiàn)出“兩階段”特征，第一階段是庫存率先下降后上升；第二階段是庫存率表現(xiàn)為平穩(wěn)下降。不同層級的城市所面臨的庫存壓力不同，房價增速相應表現(xiàn)為二線城市最大，三線城市最小，一線和新一線城市基本趨同。當然庫存率和房價變動中存在時間趨勢和季度影響，可以看出開發(fā)企業(yè)以低利潤率來保障資金鏈完整的短期舉措。

2、新形勢下房地產開發(fā)行業(yè)規(guī)模情況

目前，我國房地產業(yè)處于發(fā)展迅速階段，這也使我國房地產在市場中的地位得到了相應的提升，截止到2013年期間我國房地產開發(fā)企業(yè)已經有13.2萬家。但是我國房地產市場的發(fā)展規(guī)模并不是很理想，從總體上看規(guī)模比較偏小。另外，我國房地產企業(yè)發(fā)展過程中肯定會面臨自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款。我國開發(fā)企業(yè)資產負債率多數(shù)在70%以上，過高的負債必然使企業(yè)成本增加，盈利下降，甚至出現(xiàn)虧損。部分自有資金不足的開發(fā)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，引發(fā)連鎖反應，隱藏一定的金融風險。如處理不當將影響正常的經濟秩序。

3、房地產對上下游產業(yè)的影響

房地產業(yè)的快速發(fā)展在一定程度上帶動了我國多個行業(yè)的經濟發(fā)展，而所謂的我國房地產后向關聯(lián)也就是房地產上游產業(yè)。后向關聯(lián)其實就是產業(yè)通過需求聯(lián)系與其他產業(yè)部門發(fā)生的關聯(lián)，房地產業(yè)對于后向關聯(lián)產業(yè)而言有著很重要的推動作用。后向關聯(lián)度用后向關聯(lián)系數(shù)--消耗系數(shù)來定量表示，房地產業(yè)的消耗系數(shù)越大，說明房地產業(yè)對其他產業(yè)的后向關聯(lián)度越大，需求越大，帶動效應越明顯。房地產業(yè)對其他產業(yè)的后向關聯(lián)度可按降序進行排列并計算平均消耗系數(shù)，將消耗系數(shù)高于平均消耗系數(shù)的產業(yè)作為房地產的后向密切關聯(lián)產業(yè)，消耗系數(shù)大于0但小于平均消耗系數(shù)的產業(yè)為房地產業(yè)的后向非密切關聯(lián)產業(yè)，消耗系數(shù)為0時，說明產業(yè)間無后向關聯(lián)關系。

4、對策建議

4.1提高對房地產業(yè)與國民經濟關系的重視度

由于房地產本身所具有的強烈的關聯(lián)性特征，使得其經濟的發(fā)展與我國整體經濟的發(fā)展有著非常緊密的聯(lián)系?？墒峭ㄟ^相關數(shù)據顯示其貢獻度與以往相比有所降低。在全新的形勢下，房地產業(yè)多其他產業(yè)的后向拉動與前向推動和總帶動效應都有了一定程度的降低，對經濟的拉動效應也在逐漸減小。因此，經濟增長不能再過度依賴房地產業(yè)，應該逐步培育新的經濟增長點。

4.2豐富實踐創(chuàng)建完善的市場調控機制

想要合理的進行調控就要從實際落實，而不只是停留在表現(xiàn)形式上。如果爆發(fā)式增長局勢下需要在行政上進行全面的調控，那么為了實現(xiàn)穩(wěn)定增長更要加大多市場的調控力度。尤其是在新常態(tài)趨勢下調控手段也應該回歸市場化的正常狀態(tài)。進入新常態(tài)以后，不少城市先是放松隨后取消限購、限貸政策，其實質就是行政手段的逐步退出。市場化的市場調控機制應包括稅收、金融、土地、規(guī)劃等手段，而盡量減少政府對市場的直接千預。不過，建立長效調控機制還要控制好節(jié)奏，要和宏觀經濟轉型相協(xié)調，避免給經濟增長帶來過多風險。

4.3結合實際不斷對制度進行創(chuàng)新

科學合理的制度是保證各項監(jiān)管工作順利進行的前提，房地產企業(yè)經營開發(fā)過程中要對監(jiān)管加大投入，確保企業(yè)的產品及服務質量都能得到提升，向著綠色房地產方向發(fā)展，從而促進企業(yè)經濟效益的提升。此外，還要不斷深化改革，提高對房地產市場調控制度創(chuàng)新的重視度，采取措施對各項障礙進行清除。

4.4采取差別化方式對市場進行調控

新常態(tài)局勢下，為了能夠快速的適應市場發(fā)展的各項要求，針對于房地產市場應采取市場分化，將不同級別城市的發(fā)展采用不同的方式進行管控，統(tǒng)一由政府部門結合實際進行調控政策的制定。政府應實施多層設計和宏觀決策，而給予地方政府更加靈活的調整權，以實現(xiàn)因地制宜、精準調控。例如本研究發(fā)現(xiàn)不同規(guī)模城市的土地要素供求呈現(xiàn)差別化特點，只有適合本地的土地供給政策才更有效。

4.5加速房地產行業(yè)優(yōu)化升級，重視預期管理

在今后的發(fā)展中我國房地產將面臨更高的要求與挑戰(zhàn)，如果不第一時間結合實際進行創(chuàng)新和轉型，那么在市場中的地位將會被綜合競爭力強企業(yè)代替。當前社會是一個適者生存，強者稱霸的時代，企業(yè)要順應社會的發(fā)展不斷升級。對住房價格下行的預期將進一步延滯有效購房需求。因此，政府應明確認識到預期因素對房地產市場的特殊重要性，通過引導大眾輿論，避免出現(xiàn)“羊群效應”，造成市場劇烈波動。

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