文/張泓銘

樓市調(diào)控需要一個(gè)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，同“綜合施策”形成合力

文/張泓銘

最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)（樓市）要“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。為此，本人作如下思考。

1．十多年來(lái)，中國(guó)樓市處在波動(dòng)和調(diào)控的反復(fù)循環(huán)中。2000－2016年，中國(guó)樓市發(fā)生了6.5個(gè)輪次的波動(dòng)和調(diào)控循環(huán)：房?jī)r(jià)和銷售額急劇上升——社會(huì)強(qiáng)烈反應(yīng)——調(diào)控收緊樓市——樓市平穩(wěn)或偏冷——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力——調(diào)控放松樓市（然后開(kāi)始下一輪循環(huán)）。2016年開(kāi)始的這一輪循環(huán)尚未結(jié)束，現(xiàn)已反映出這種波動(dòng)的典型特征。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2016年，70個(gè)大中城市中，有23個(gè)城市新建住宅漲價(jià)10%到49.5%，這是樓市過(guò)熱的集中體現(xiàn)。

2．中國(guó)樓市長(zhǎng)期波動(dòng)－調(diào)控反復(fù)循環(huán)的原因。首先，是長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)于樓市作用的片面認(rèn)識(shí)，過(guò)分依賴它推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不夠理想，就重新加熱樓市，于是陷入上述循環(huán)，這就是樓市長(zhǎng)期不正常的基本原因。其次，長(zhǎng)期以來(lái)貨幣供應(yīng)量過(guò)大，而投資市場(chǎng)狹隘，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市，不斷推高房?jī)r(jià)和銷售額，這是樓市長(zhǎng)期不正常的關(guān)鍵原因。再次，在前面兩個(gè)原因的推動(dòng)下，“房?jī)r(jià)只升不降”成為神話，成為民眾的牢固預(yù)期，導(dǎo)致階段性恐慌式購(gòu)買，這是樓市長(zhǎng)期不正常的現(xiàn)實(shí)原因。

3．穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是一項(xiàng)緊迫的重大任務(wù)。樓市的激烈波動(dòng)，尤其是房?jī)r(jià)快速上升，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)乃至全局的破壞作用，如何估計(jì)都不會(huì)過(guò)頭。過(guò)分看重它在經(jīng)濟(jì)中的短期作用，放縱其過(guò)熱，其實(shí)是飲鴆止渴，會(huì)加速危機(jī)的到來(lái)。這是國(guó)際上多少慘痛經(jīng)歷得來(lái)的教訓(xùn)。但還有些人尚未醒來(lái)，還企圖依賴加熱房地產(chǎn)業(yè)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟(jì)病。中央對(duì)此有著極為清晰的認(rèn)識(shí)，指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這已成為2016年的“金句”。該“金句”不僅僅是對(duì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)說(shuō)的，更是對(duì)地方政府說(shuō)的。現(xiàn)在，是到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為緊迫的重大任務(wù)的時(shí)候了。

4．建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，不可能一蹴而就。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，這是一套完整的體系。多年來(lái)各方面有過(guò)許多討論，但沒(méi)有跨越式的進(jìn)展。令人深思的有兩點(diǎn)：一是體系建立需要各部門的合力；二是需要大刀闊斧的改革。所以，這一任務(wù)在近期是難以完成的。形勢(shì)催人，需要盡快創(chuàng)新，尋找一種同整套體系相容的機(jī)制，創(chuàng)造即刻可用、長(zhǎng)期也可用的調(diào)節(jié)機(jī)制，同“綜合施策”形成合力。

5．創(chuàng)建一個(gè)對(duì)沖樓市異常波動(dòng)的自動(dòng)機(jī)制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項(xiàng)極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過(guò)去各種手段運(yùn)用是人為安排，容易受到地方認(rèn)識(shí)誤區(qū)阻隔或人為操控，也存在時(shí)間上滯后。為克服人工調(diào)控的弊病，需要一個(gè)自動(dòng)機(jī)制，當(dāng)樓市異常波動(dòng)（上升或下降）到一定程度，自動(dòng)觸發(fā)對(duì)沖機(jī)制，無(wú)需人工安排。該機(jī)制有五個(gè)要點(diǎn)：（1）監(jiān)測(cè)指標(biāo)。將國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。（2）控制界限。設(shè)置上下限，突破上限或下限，對(duì)沖機(jī)制就自動(dòng)觸發(fā)。（3）對(duì)沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動(dòng)。如某個(gè)城市一個(gè)月（或幾個(gè)月）內(nèi)住宅價(jià)格上升或下降超過(guò)限度，則首付率和利率自動(dòng)增或減某個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，自動(dòng)機(jī)制不能單打獨(dú)斗，需要“綜合施策”。根據(jù)實(shí)際情況由各地加推稅金的增或減、交易權(quán)的收或放、費(fèi)用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。（4）實(shí)施區(qū)域。以70個(gè)城市為對(duì)象和范圍。（5）監(jiān)管責(zé)任。由上一級(jí)政府及其主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。由此可見(jiàn)，該機(jī)制具有及時(shí)調(diào)整的靈敏性，具有向上和向下對(duì)沖波動(dòng)的“雙向”穩(wěn)定性，是完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局總要求的。當(dāng)前，需要盡快地選擇不同類型的城市進(jìn)行試點(diǎn)，確認(rèn)效果后在70個(gè)城市快速推廣。

(作者單位:上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所)