（保利地產集團山西公司， 山西 太原 030000）

房地產工程中甲方管理的探討及應用

王 杰

（保利地產集團山西公司， 山西 太原 030000）

對在房地產工程中甲方管理的應用進行一定的探討，需要注重兩個方面，一方面是“設備材料規(guī)格選型”，另一方面就是因為圖紙不完善，可能給后期帶來的“洽商”問題。

成本控制；方案控制；工作范圍；工程進度管控

1 成本與方案的控制

本文以電氣項目為例，在實際工程中，從圖紙入手可以最直接的降低成本，完善方案[1]。

在圖紙中，我們必須關注兩個方面，一方面是“設備材料規(guī)格選型”，另一方面就是因為圖紙不完善，可能給后期帶來的“洽商”問題。讓我們具體來分析一下：

1.1 設備材料規(guī)格選型

首先你要注意的是，設計對某些材料的規(guī)格選型是否存在過大的現(xiàn)象。之所以出現(xiàn)這種狀況可能源于三點原因。

（1）設計出于對安全性的過分考慮。

因為工程出現(xiàn)問題通常會先從設計圖紙進行倒查，有的設計人員為保證設計安全，盲目超越規(guī)范要求提升安全系數(shù)，卻忽略了造價成本。這類問題通常表現(xiàn)在對線纜、母線和開關的選型上。

（2）設計人員工程經驗不足。

設計人員因工程經驗不足，為避免失誤，常常會增大材料設備的規(guī)格和數(shù)量，以期滿足施工及使用要求。這類問題通常表現(xiàn)在對橋架、線管及燈具的選型上。

（3）設計院實際利益需要。

因為設計取費以圖紙造價為取費基數(shù)，圖紙造價高，取費基數(shù)就大，設計費也就越高。這自然就會給設計院一種增大圖紙造價的動機。這類問題則可能表現(xiàn)在材料設備選型、數(shù)量的各個方面上。

有鑒于此，甲方工程人員在對圖紙審核時，務必要去除設計冗余。當然，這一切的實施應該是在滿足現(xiàn)行規(guī)范的前提條件下。任何不考慮造價成本，無原則的加大材料設備規(guī)格、數(shù)量的行為都是必須予以制止的。在這一點上，甲方如發(fā)現(xiàn)問題，應與設計據(jù)理力爭才行。

1.2 洽商

每個工程都無法避免洽商的出現(xiàn)。設計考慮不周，甲方需求改變都是產生洽商的根本原因。洽商不但造成工程量和造價的增加，還是造成工期延期扯皮的的原因。而且，許多承包商也是本著“低價中標，洽商索賠”的原則來運作工程的。

雖然許多開發(fā)商也采取某些策略來抑制洽商對造價成本的增加，諸如：一定額度內的變更洽商由承包商自行消化。但由于后期工程工期的壓力，多數(shù)開發(fā)商還是會對洽商問題有所妥協(xié)的。所以，應通過圖紙審核盡可能在圖紙設計階段進行完善方案，才是減少洽商量的根本辦法。一般來說，強弱電專業(yè)的接口工作通常是最模糊，最容易產生洽商和扯皮的地方。對此，應該在合同中以明確的文字描述，來劃分接口工作的施工分界面。

以電氣工程為例談談圖紙哪些地方容易產生洽商方面：

（1）配電箱數(shù)量平面圖與系統(tǒng)圖不符

由于配電箱采購時只提供給廠商系統(tǒng)圖，當系統(tǒng)圖上出現(xiàn)數(shù)量遺漏時，自然會在后期產生洽商增量。所以在圖紙審核階段必須將系統(tǒng)圖與平面圖做詳細對照。

（2）消防電源的強切未按防火分區(qū)設計

發(fā)生火災后，非消防電源都要進行強制性切斷，同時應急照明強制點亮，但切斷及點亮區(qū)域應位于本防火分區(qū)內。而許多設計會忽略防火分區(qū)的考慮，以致后期不能通過消防驗收，發(fā)生洽商修改。

（3）設備無電源

發(fā)生這種情況的原因通常是設計院設備專業(yè)設計修改圖紙后未能及時反饋給電氣設計，以致出現(xiàn)有設備而無電源的情況。這種情況在圖紙中非常常見。如果后期發(fā)現(xiàn)往往給工程帶來許多麻煩，所以在圖紙審核階段必須結合通風，水暖設備圖紙與電氣圖紙做詳細對照。

（4）弱電消防配管遺漏或錯誤

一般來說，設計通常對強電了解較多，但往往對弱電線徑、數(shù)量、配線方式了解不夠充分，以致產生設計遺漏。例如：某些圖紙可能會把網絡線管做串聯(lián)設計，給敷設網線造成麻煩；樓內未做相應的監(jiān)控線路由考慮，公共部分精裝后無法增加線路等等。遺漏發(fā)生最多的是消防部分，包括：設備的強起線、信號線、聯(lián)動線的配管。所以甲方工程師在對圖紙弱電部分的審核要仔細，必要時要求弱電廠商共同參與圖紙審核。

（5）結構外墻穿墻套管遺漏

一些圖紙可能會遺漏強弱電入樓套管（包括預留給室外的電源套管）。由于結構套管是要加止水鋼板預埋于外墻的，后期開洞不但成本高，破壞結構，還會破壞外墻防水，造成滲漏現(xiàn)象。所以審圖時務必注意此項問題。

以上是我們列舉的幾個電氣工程圖紙中比較容易出現(xiàn)設計失誤的地方，但遠遠不能涵蓋全部。要想發(fā)現(xiàn)更多問題，就要練就一雙火眼金睛，這是需要你經驗的累積和用心揣摩的。

我們可以總結一下上面的分析。我們通過把設備材料選型控制在合理的范圍內，以達到降低成本的目的；然后，我們又通過完善圖紙，避免了后期洽商的出現(xiàn)。既完善了方案也使成本得以降低。

工作的著眼點找到了，但做為甲方代表，究竟還有哪些工作是你必須做的呢？我們下面接著說。

2 甲方管理的工作范圍

做為甲方（以電氣為例），你的主要工作職責包括：

（1）供電手續(xù)報批（臨電方案、高壓方案、低壓方案）

（2）弱電手續(xù)辦理（電視、電話）

（3）設計條件制定

（4）圖紙審核

（5）工程技術、質量、進度、安全管控

（6）審核簽署現(xiàn)場洽商變更

（7）協(xié)調現(xiàn)場各方關系

（8）配合甲供設備招標，并負責提出設備材料技術條件

（9）負責甲供、乙供主要設備材料設備廠家考察工作

以上所列就是現(xiàn)場甲方的工作重點。做為甲方代表，你必須對自己的工作職責有深入的了解。因為在項目內部，沒有人比你更清楚你在自己的專業(yè)中應該做什么，怎么做。如果你搞不清自己的工作范圍，會直接影響整個工程的進展。

至于如何做好這些工作，卻不是一句話兩句話可以說清楚的。我在這里必須提醒一點，供電工作程序復雜，涉及行業(yè)壟斷利益，操作不當，會給公司增加極大的工程成本，并嚴重影響工期。必須引起足夠重視。

3 工程進度管控

進度是工程中的一大要素。兵法講：兵貴神速。工程干的再細再好，如果工期拖久了注定是要虧錢的。當然，保證安全和質量依然是工程進度的前提條件。

控制進度的關鍵是要有計劃，根據(jù)計劃去監(jiān)控和調整進度。當進度和計劃不符的時候，影響進度的原因自然就會浮現(xiàn)出來。

做為甲方，你的手中必須握有五本計劃：

（1）施工進度計劃

（2）勞動力計劃

（3）設備材料進場計劃

（4）甲供設備材料招標計劃

（5）資金計劃

前三項由總包編制，甲方審核修訂。第四、五項由甲方自行編寫。計劃可按如下步驟制定：（1）首先，甲方要求總包對施工進度計劃進行整體倒排。在此強調一點，倒排計劃的關門時間點應以取得建委的竣工驗收備案表之日為準。因為總包的竣工概念往往同甲方不同，許多總包會把自己承攬的工程完工時間做為竣工來理解。如果按總包的理解去編排計劃，你會發(fā)現(xiàn)，原來你要求的真正竣工時間依然遙遙無期。

編排計劃務必詳細，盡可能多地考慮一切關聯(lián)因素，包括各種手續(xù)辦理、工種配合、資料填寫以及行政主管部門的驗收周期等等。計劃通常還要考慮的是，春節(jié)、雨施、冬施、麥收、兩會、高考對施工的影響（包括人力與天氣）。夜施證及車輛行駛通行證也是考慮范圍之內。

（2）列出施工進度計劃后，分發(fā)給各承包廠商，由其根據(jù)關鍵時間節(jié)點完善自己的施工進度計劃。

（3）總包施工進度計劃確定后，應馬上編排勞動力計劃與設備材料進場計劃。各分包亦如是。

（4）依據(jù)施工進度計劃及設備材料進場計劃，甲方才可著手擬定自己的招投標計劃及資金使用計劃。

以上五個計劃同時完成后，就可按計劃監(jiān)控各項工作的進度情況，并隨時做出動態(tài)修訂。發(fā)現(xiàn)問題，應立即查明原因，及時解決。

另外，我要提醒各位的是，由于消防驗收是竣工驗收的必要條件，處理不好，可能影響整個工程進度。消防驗收涉及多個專業(yè)的配合，包括消防水、消防電、風機、照明、電梯、防火卷簾等。這項工作按常理應由消防公司牽頭協(xié)調，但由于消防單位通常為甲指分包，在協(xié)調中不具備權威性，所發(fā)指令常常不能奏效。所以甲方必須提早介入協(xié)調工作，否則可能造成工期延誤。

市政部分的管線綜合也是一大重點，涉及單位非常多，包括：電力、電信 、燃氣、熱力、自來水、中水、雨污水等。需要甲方認真計劃，高度協(xié)調，切不可等閑視之。

4 結束語

甲方、監(jiān)理和施工方是工程中的鐵三角，在工作中理應團結協(xié)作，共創(chuàng)雙贏；而不是勾心斗角，兩敗俱傷。既然風雨同舟，就應同舟共濟；已是唇齒相依，勢必唇亡齒寒。還是那句老生常談，咱們大家做好自己該做的“那些事兒”就好了，甲方管理亦是如此。

[1]潘誠堂. 房地產工程項目中甲方現(xiàn)場管理探討[J]. 建材發(fā)展導向:上, 2015, 13(5):111-112.

[2]馬立. 房地產工程中的甲方管理思考[J]. 工程技術:文摘版, 2016(7):00182-00182.

[3]周付才. 淺談房地產項目工程建設甲方代表職能與管理策略[J]. 城市建設理論研究:電子版, 2012(34).

[4]孔祥志. 房地產甲方代表在工程實施階段的現(xiàn)場質量管理策略[J]. 中國房地產業(yè), 2013(3).

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1007-6344（2017）08-0355-01

王杰(1983.1-)，男，工程師。