周志平

關于現(xiàn)階段做好房地產估價工作的探究

周志平

（江西同致房地產土地估價咨詢有限公司 330038）

隨著我國經濟建設的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)正處于飛速發(fā)展階段，隨之房地產估價業(yè)務也越來越廣泛，這對于房地產的發(fā)展也有著積極的促進作用。本文主要從房地產估價的概述出發(fā)，闡述了房地產估價的基本程序，并對現(xiàn)階段房地產估價行業(yè)存在的問題進行了分析，最后提出了若干加強房地產估價的對策。

房地產估價；估價方法

一、房地產估價概述

所謂房地產估價，是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的工作，主要指的是房地產估價的相關專業(yè)人員，本著公平公認的估價原則，運用科學的估價方法，依據(jù)嚴謹?shù)墓纼r程序，綜合分析影響估價對象價值的相關因素，并將估價對象在估價時的價值進行估算和判定的過程。并且，在房地產行業(yè)當中房地產估價發(fā)揮著重要作用，具體如下：

1、交易時的參考標準

買賣雙方為避免交易雙方因對房產價值的不了解，希望得到確定合理的交易價格，從而委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。

2、繳納房產稅費的依據(jù)

買賣雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

3、房產保險

房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

4、申請銀行貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

二、在房地產估計中估價流程

1、明確估價的基本事項

1）明確估價對象。主要明確評估實體和評估對象權利狀態(tài)。

2）明確估價目的。估價的目的價值類型包括：市場價值、使用價值、持續(xù)經營企業(yè)價值、投資價值、課稅價值。

3）明確估價時點。估價時點是評估房地產價格的時間界限，房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。

4）明確評估前提。評估上要明確評估的前提條件，主要包括：①獨立估價；②部分估價；③合并估價或分割估價；④變更估價。

2、擬定估價作業(yè)計劃

為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內容包括：①初選估價方法或評估的技術路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。應根據(jù)評估任務量的大小、性質及難易程度確定，在確定時應充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業(yè)日期及進度安排。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業(yè)所需經費預算。

3、實地勘察

由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅根據(jù)委托人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括：①對象房地產的位置及其周圍環(huán)境。②對象房地產的使用情況及現(xiàn)狀。③了解當?shù)胤康禺a市場的特征和情況。

4、資料搜集

在房地產估價中，可獲得的信息的質量和數(shù)量與用這些資料并完成估價任務的方法及技術一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常重要的。通常，資料分為以下幾種：

1）一般性資料包括影響房地產價值的社會、經濟、政府、及環(huán)境力量等因素。

2）詳細資料包括有關被估房地產、可比的銷售及出租的實例房地產及相關地方市場特性的詳細資料。

3）競爭性供給及需求資料，估價程序要求，房地產估價要依市場條件進行，而競爭房地產的供給，被估房地產的未來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。

三、現(xiàn)階段房地產估價行業(yè)存在的問題

1、房地產估價業(yè)務的法律責任不健全

當前我國房地產評估法律責任規(guī)定仍然不完善，嚴重缺乏系統(tǒng)性，還沒有專門的評估法律出臺，這是評估行業(yè)很大的一個缺口。這樣如果一旦要是出現(xiàn)了相關的法律糾紛，根本沒有準確的法律依據(jù)，這無論從辦事效率上，還是評估范圍上來看，現(xiàn)有法律法規(guī)都無法滿足資產評估業(yè)務的發(fā)展需要，這嚴重滯后于資產評估的快速發(fā)展。

2、行政部門的管理越位，影響市場競爭

目前在房地產估價師協(xié)會注冊的評估機構大都是原來隸屬于行政部門，后改制進入市場。在這過程中，有一些評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標；而一些行政部門為鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構的收益，以口頭或默許的方式對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預。這些行為，已經超出行政機構的行政職權，是一種嚴重違反市場規(guī)則的不正當競爭行為。

3、房地產評估業(yè)務的市場環(huán)境不規(guī)范

由于房地產評估業(yè)務涉及的領域很廣，要和很多工商稅務部門打交道，這其中就會不時的出現(xiàn)不合法的行為，甚至會出現(xiàn)“壟斷”現(xiàn)象。而且，同業(yè)的資產評估機構和資產評估的工作人員，面對同一客戶，為了增加本機構的業(yè)務量爭取到客戶，想出各種誘惑客戶的條件，在競爭激烈過程中，評估機構就不免會用不正當?shù)母偁幨侄危瑺帗尶蛻簟?/p>

4、從業(yè)人員素質參差不齊

在整個評估行業(yè)中，只有不超過6萬人有評估書資質證書和房地產估價師資格證書，但是實際辦理各種估價業(yè)務，并真正的在房地產評估各類機構中工作的僅有三分之二左右。究其原因是，一部分兼職人員把自己的評估師資格證書委托在某單位，這樣單位就有了注冊的資格，而評估師自身也有經濟收益，雖然對他們來說是一種“一舉兩得”的做法，但是卻擾亂了評估市場。

四、加強房地產估價的對策探討

1、重視房地產評估法制的建設，賦予評估行業(yè)應有的法律地位

為了我國房地產評估行業(yè)的發(fā)展，我們必須在當前法律基礎上，完善法律空缺及不足，并結合我國房地產評估業(yè)務特點不斷完善，完善我國房地產評估業(yè)務的法律地位。目前來看，我國的房地產評估業(yè)的法律法規(guī)涵蓋的內容仍然不全面，有很多方面還未涉及到評估業(yè)務。所以，我們要把重點放在法律法規(guī)的建立方面。

2、房地產估價機構競爭不當

由于部分房地產估價機構是從原政府部門脫鉤改制分離出來的，與管理部門有著較多的聯(lián)系，所以很多時候管理部門有意識的對其傾斜，比如指定房地產估價機構來進行與政府有關的業(yè)務。這樣很容易就形成了個別估價機構業(yè)務量爆滿排隊等候的現(xiàn)象，而其他估價機構門可羅雀，業(yè)務量明顯不足。為了在爭奪市場，部分房地產估價機構通過采取降低估價費用、給予回扣等不正當手段進行競爭。

3、提高從業(yè)門檻，改革考試制度

房地產評估業(yè)務的評估，歸根結底還是服務業(yè)，服務業(yè)的宗旨就是滿足客戶的要求，但首先必須要提高自身素質，這就必須從考試制度開始。考試通過錄取看，在參與工作之后還有進行后續(xù)教育，定期聽課學習，主動學習國家的新政策，可以以最快的速度了解國家的新政策。只有這樣才能促進評估師不斷的學習和提高自身業(yè)務水平。

4、創(chuàng)造積極條件，提高評估執(zhí)業(yè)的環(huán)境

首先作為政府相關部門，應該出臺相關的條文，為評估行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件?？梢酝ㄟ^制定誠信制度和懲罰制度，來約束評估人員，如果出現(xiàn)了違反上述制度的行為，輕者可以給與一定額度的罰款，重者則要吊銷評估師資格證書。通過實行這種制度來規(guī)范評估人員的工作行為，降低失信率和改善工作環(huán)境。

五、結束語

綜上所述，房地產業(yè)是我國當前一個重要的支柱產業(yè)，不僅對我國國民經濟的發(fā)展、提高人民的生活水平有著重要作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關。而房地產估價工作在這其中發(fā)揮著重要作用。因此，作為房地產估計從業(yè)人員，我們要在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權利限制對于房地產價值的影響，才能更好的推進房地產估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 張東紅，談我國房地產交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014

[2]馬艷萍.房地產融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010(10)

G322

B

1007-6344（2017）03-0294-01