賈 曉 強

(太原化學(xué)工業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

談房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制

賈 曉 強

(太原化學(xué)工業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制存在的問題，從竣工驗收環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、投標(biāo)招標(biāo)環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、決策環(huán)節(jié)對整體造價控制進行了分析，指出房地產(chǎn)開發(fā)商項目造價控制的進行是房地產(chǎn)發(fā)展以及生存的根本。

開發(fā)商，房地產(chǎn)，造價控制

就現(xiàn)在來看，在項目的監(jiān)管上，諸多房地產(chǎn)公司仍舊欠缺計劃性、預(yù)見性以及主動性，依然主張事后算賬的管理形式，對于項目進行的整個過程在相應(yīng)的監(jiān)管上并沒有實施有效合理的控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)的項目關(guān)聯(lián)性廣，涉及面大，錯綜復(fù)雜的問題會在進行開發(fā)時顯現(xiàn)出來。假如沒有跟蹤管理以及監(jiān)督控制該項目開發(fā)的整個過程，那么全部的動態(tài)信息只要形成了靜態(tài)信息，整個項目的造價將無法得到有效控制。隨著房地產(chǎn)市場激烈的競爭趨勢逐漸壯大，怎樣合理的對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制已成為項目工程監(jiān)管的重中之重。必須對項目工程進行整體方位、整個過程的有效控制，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤以及效益才能夠得到提升。

1 造價控制存在的問題

1)前期控制不當(dāng)。所謂的項目工程前期主要包括招投標(biāo)環(huán)節(jié)、設(shè)計施工圖紙環(huán)節(jié)、初步設(shè)計環(huán)節(jié)、研究項目工程的可行性環(huán)節(jié)以及項目建議書環(huán)節(jié)?，F(xiàn)實中，對于項目建設(shè)的初期準(zhǔn)備階段中的項目造價控制，諸多地產(chǎn)開發(fā)商都體現(xiàn)出了忽略的狀態(tài)，其主要是把工程結(jié)算資金環(huán)節(jié)以及工程施工環(huán)節(jié)當(dāng)成了整個項目的重中之重。開發(fā)商對于監(jiān)管人員產(chǎn)生的作用以及工程造價的監(jiān)管重視程度相當(dāng)?shù)?，完全忽視了作為項目進行投資掌控根本的設(shè)計概算，以及投資估算等這些工程前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)所起到的作用，因而極容易造成結(jié)算超出預(yù)算、預(yù)算超出概算以及概算超出估算的三超現(xiàn)象。

2)施工控制不到位。對施工過程中的整體造價進行不到位的控制，沒有將技術(shù)問題與實際的經(jīng)濟狀況進行合理有效的結(jié)合，管理過程中出現(xiàn)的經(jīng)濟問題沒有得到及時準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)，倘若等到項目完工之后才發(fā)現(xiàn)了工程存在的經(jīng)濟缺陷，此時的狀況已經(jīng)無法進行彌補。在工程進行具體的施工時，對生產(chǎn)以及技術(shù)過度重視，而對成本的節(jié)約直接忽視，不能把降低工程造價、改進施工技術(shù)以及技術(shù)方案的優(yōu)化融合到生產(chǎn)監(jiān)管的具體流程中，致使經(jīng)營監(jiān)管人員以及技術(shù)人員在溝通上出現(xiàn)了問題，項目造價控制的各個階段得不到有效的整合，進而使房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制呈現(xiàn)人為無法掌控的局面。

3)缺乏合理的控制體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之后，如果沒有一個完整且科學(xué)合理的測評系統(tǒng)，對該竣工的工程項目進行相關(guān)造價控制角度的合理評價體系，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就不可能在本公司中形成一個最合理，最恰當(dāng)?shù)膱髢r系統(tǒng)。因此，使公司大量的有效資源呈現(xiàn)浪費趨勢，隨著工程項目的竣工，珍貴的技術(shù)與經(jīng)濟等數(shù)據(jù)便逐漸消失。

2 造價控制問題的解決對策

1)決策階段造價控制。所謂投資決策，實質(zhì)上就是投資方對所進行的具體項目存在的可行性與必要性展開的相關(guān)經(jīng)濟以及技術(shù)方面的論證，將各個投資方案進行詳細(xì)的對比。同時，還要作出正確合理的選擇、判斷以及最終決定的整個流程。在建設(shè)該工程項目的各個環(huán)節(jié)內(nèi)，對于工程項目整體造價影響程度最高的就是投資決策環(huán)節(jié)，比例基本上是在95%～100%。投資決策環(huán)節(jié)是整個工程項目造價進行投資控制的關(guān)鍵，對工程造價基礎(chǔ)進行決策的則是決策環(huán)節(jié)中的具體內(nèi)容。在決策環(huán)節(jié)中，對項目的可行性做好認(rèn)真的研究，通常情況下，公司一般都是利用咨詢公司對項目進行科學(xué)、詳細(xì)、專業(yè)的可行性研究。2)設(shè)計階段造價控制。一旦工程項目做出了最終決策，那么對投資項目影響程度最大的環(huán)節(jié)就是設(shè)計環(huán)節(jié)。初步的設(shè)計環(huán)節(jié)中，具有75%～95%的可能性對投資項目出現(xiàn)影響；設(shè)計技術(shù)的環(huán)節(jié)中，具有35%～75%的可能性對投資項目產(chǎn)生影響；在設(shè)計施工圖紙的環(huán)節(jié)中，具有5%～35%的可能性對投資項目產(chǎn)生影響。對設(shè)計環(huán)節(jié)中的項目造價控制能夠從以下五大方面詳細(xì)進行：a.大力推廣設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，能夠促使工程造價大幅度的降低；b.對工程設(shè)計單位以及具體方案進行優(yōu)良選擇，以招標(biāo)或者競賽的形式對工程項目設(shè)計方案進行挑選；c.對相關(guān)的施工圖預(yù)算以及設(shè)計概算進行嚴(yán)格審查，能夠促使預(yù)算以及概算的編制部門可以嚴(yán)格遵循國家相關(guān)部門對預(yù)算以及概算的費用標(biāo)準(zhǔn)和具體規(guī)定，進而能夠防止出現(xiàn)因故意把預(yù)算及概算壓低，使現(xiàn)實投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出概預(yù)算額度的狀況出現(xiàn)；d.對設(shè)計方案進行優(yōu)化，能夠使用價值工程對設(shè)計方案進行優(yōu)化，其中價值工程是指根據(jù)各個相關(guān)領(lǐng)域之間的互相結(jié)合與協(xié)助，進而能夠改善研究目標(biāo)的管理技術(shù)與思想方式；e.推廣限額制度的設(shè)計，必須依照投資估算以及設(shè)計任務(wù)書進行初步制定，依照總體概算的施工圖紙進行相關(guān)設(shè)計。3)招投標(biāo)階段造價控制。項目工程在招投標(biāo)環(huán)節(jié)的相關(guān)實施質(zhì)量會對項目進行中的結(jié)算以及成本管理產(chǎn)生直接的影響。項目造價的監(jiān)管者必須要做好對招標(biāo)控制價的制定，評標(biāo)進行中必須要確保技藝工藝、施工方案以及工作內(nèi)容同報價之間的整體評審工作，使評標(biāo)質(zhì)量得以提高。項目的實施進程中會牽涉諸多合同，因此在合同進行簽訂時，必須確保合同條款具備嚴(yán)密性。不僅要對合同條款全面履行，同時還要隨時利用合同條款對造價之間的糾紛進行解決。4)施工階段造價控制。該環(huán)節(jié)是整個項目中最復(fù)雜、最艱難，同時也是變化最多、跨度最長的階段。首先必須將圖紙會審以及設(shè)計交底工作在施工前準(zhǔn)備好，最大程度降低施工過程中變更相關(guān)設(shè)計。如發(fā)現(xiàn)圖紙中存在缺陷，必須盡快同設(shè)計單位溝通，避免返工現(xiàn)象出現(xiàn)，造成浪費資金的局面；其次對現(xiàn)場簽證管理進行加強,改善現(xiàn)場監(jiān)管人員的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平及管理水平，加大對簽證的審核與監(jiān)督力度；最后對施工合同中關(guān)于索賠條款的管理必須加強，因其物價以及現(xiàn)場實際條件等相關(guān)原因的影響，索賠現(xiàn)象必定會出現(xiàn)。因此建設(shè)單位必須對其進行高度重視。5)竣工階段造價控制。對工程保修金的監(jiān)管、竣工結(jié)算報告的編制以及結(jié)算竣工等組成了該環(huán)節(jié)的主要途徑。該環(huán)節(jié)中能夠運用如下措施進行造價控制：一是簽證以及設(shè)計變更必須進行落實，核查其是否達(dá)到了既定程序的要求，是否具備建設(shè)單位以及設(shè)計單位的批準(zhǔn)，對變更簽證必須進行嚴(yán)格核查，避免重復(fù)簽證以及莫須有的簽證出現(xiàn)；二是對工程量進行認(rèn)真核對，必須整理并收集完整的竣工材料，依照各專業(yè)所要求的工程量對其進行逐一核對；三是改進造價監(jiān)管者的整體素質(zhì)，使其具備客觀公正、尊重事實以及良好的道德素質(zhì)，對項目清單計算的標(biāo)準(zhǔn)熟練掌握，對結(jié)算竣工時的項目造價進行準(zhǔn)確的定價。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目參與單位必須以主動、動態(tài)并且以關(guān)注整個流程的形式，對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制進行事前與事中的有效管理，更需將控制的核心設(shè)定為設(shè)計環(huán)節(jié)。從而能夠最大程度的擴大企業(yè)的收益以及投資效率，達(dá)到節(jié)約資源的初衷，最終才能促使并保障房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在競爭激烈的市場角逐中脫穎而出。

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Oncostcontrolofreal-estatedevelopmentprograms

JiaXiaoqiang

(Real-estateDevelopmentCo.,Ltd,TaiyuanChemicalIndustrialGroup,Taiyuan030021,China)

The paper introduces the cost control for the real-estate development programs, indicates the problems in the cost control of the real-estate developers, and analyzes from the complete acceptance step, construction step, bidding steps, design steps, and decision-making steps, points out that the real estate developers in project cost control is the fundamental survival and development of real estate.

developer, real-estate, cost control

TU723.31

A

1009-6825(2017)26-0218-02

2017-07-01

賈曉強(1980- )，男，工程師