董曦濛 蘇義坤

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150036)

既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究★

董曦濛 蘇義坤

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150036)

基于當(dāng)今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)指出既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)的研究具有重要意義，分析既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)的影響因素，研究確定其綜合評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)，構(gòu)建出既有居住建筑綜合性指標(biāo)體系為既有居住建筑的綜合性評(píng)價(jià)提供參考。

既有居住建筑，綜合性，評(píng)價(jià)指標(biāo)

1 背景及研究意義

1.1背景

近代社會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為迅速，城市中適合開發(fā)的土地已基本飽和，新建住宅需求量逐漸降低。而為了延長(zhǎng)建筑的生命周期，改善人類居住品質(zhì)，既有居住建筑的整建將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的主要工作內(nèi)容。而如今我們對(duì)既有居住建筑大多不進(jìn)行評(píng)定直接進(jìn)行拆除重建。我國(guó)一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為70年，而經(jīng)調(diào)查居住區(qū)的使用年限僅為20年～30年之間。拆除重建所需的費(fèi)用較高，對(duì)資源及環(huán)境的破壞也較為嚴(yán)重，故而有很多反對(duì)的聲音。對(duì)于一些結(jié)構(gòu)較為優(yōu)質(zhì)、設(shè)備也基本完好、只需稍加修繕改進(jìn)就可以很好地投入使用的建筑，應(yīng)盡量采取整建維護(hù)的手段加以優(yōu)化。

20世紀(jì)60年代后期，西方開始對(duì)以大規(guī)模的“城市更新”進(jìn)行反思。20世紀(jì)70年代，國(guó)外摒棄了單一的大規(guī)模更新模式，開始了漸進(jìn)式更新的方法，采用小而靈活的改造方法逐步應(yīng)用在各個(gè)城市。德國(guó)政府從三方面著手改善既有居住建筑社區(qū)，包括居住區(qū)的交通和停車問題、社區(qū)的服務(wù)設(shè)施和外部設(shè)施以及綠化和環(huán)境。21世紀(jì)我國(guó)也從最初的大規(guī)模拆除重建到如今改造與保護(hù)相結(jié)合的模式。

1.2研究意義

如何對(duì)城市既有居住建筑整建與修復(fù)成為了當(dāng)今房地產(chǎn)工作的主軸。隨著國(guó)民生活水平的提高，人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求日益增長(zhǎng)，大部分的居住建筑只是某些功能沒有滿足人類對(duì)物質(zhì)日益增長(zhǎng)的需要。建筑物老舊以及街道狹窄等問題變成居住環(huán)境品質(zhì)惡化的原因，造成地區(qū)失去競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力。國(guó)內(nèi)對(duì)于住宅區(qū)整建的觀念與技術(shù)起步較晚，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，需擬出相關(guān)的配合政策，制作出相應(yīng)的評(píng)定系統(tǒng)以及發(fā)展與之相適應(yīng)的技術(shù)。許多先進(jìn)的國(guó)家在住宅區(qū)的整修方面已經(jīng)有了一定的成就，我們需要把適應(yīng)于我國(guó)國(guó)情的地方借鑒下來，并在其不足的地方加以改進(jìn)。當(dāng)今對(duì)既有居住建筑的評(píng)價(jià)大部分只注重建筑的技術(shù)性指標(biāo)，僅僅考慮建筑的安全性，從而做出拆除重建或繼續(xù)使用的決定，缺少對(duì)居住建筑綜合性能的考量。居住建筑的綜合性不僅要包含建筑的結(jié)構(gòu)、安全、維護(hù)等技術(shù)性因素，更應(yīng)該考慮到建筑所處的地理位置、氣候環(huán)境、永續(xù)綠化、人文藝術(shù)、身心發(fā)展等宜居性的因素。隨著社會(huì)的發(fā)展人民生活水平的提高，人們對(duì)小區(qū)環(huán)境、設(shè)施舒適及藝術(shù)人文的要求也日益提高。而我國(guó)恰恰欠缺的是對(duì)既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)的研究。

2 既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)影響因素

既有居住建筑綜合性必須包含建筑的完好程度和完善程度兩個(gè)方面。要從建筑的安全性、適用性、耐久性、綠色性和經(jīng)濟(jì)性等方面全面的考慮各個(gè)影響因素對(duì)既有居住建筑指標(biāo)體系的影響。根據(jù)人們當(dāng)今對(duì)居住建筑各項(xiàng)使用功能的要求，把對(duì)既有居住建筑綜合性能影響因素分為兩類：適用性和宜居性。適用性即傳統(tǒng)意義上的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性，宜居性滿足人們物質(zhì)需要及精神需求的一些因素。經(jīng)濟(jì)因素：既有居住建筑的經(jīng)濟(jì)因素是影響其綜合性能的重要因素，建筑初期投入的資金是一次性的，但貫穿其使用周期的運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是長(zhǎng)期的、延續(xù)性的。因此需要了解評(píng)價(jià)其運(yùn)行、維護(hù)的相關(guān)費(fèi)用。例如一些電子設(shè)備及工具、室內(nèi)室外特殊材料的使用、運(yùn)行、維護(hù)和維修等。技術(shù)因素：建筑中所應(yīng)用的技術(shù)一直是評(píng)價(jià)建筑性能的重要因素。直接關(guān)系到承受荷載、結(jié)構(gòu)、使用年限等重要指標(biāo)。安全因素：安全因素是既有居住建筑綜合評(píng)價(jià)中最為重要，也是影響最大的因素。在安全因素中要考慮防火而設(shè)置安全通道；使用的建筑材料防止化學(xué)物品的腐蝕；屋頂護(hù)欄等關(guān)系到個(gè)人人身安全的設(shè)施；以及窗戶高度、監(jiān)控設(shè)備、過道照明等。人文因素：居住建筑存在的根本目的就是為人類提供生活和居住場(chǎng)所，滿足人類日常生活所需的功能是很重要的一項(xiàng)因素。鄰里之間的溝通、小孩的娛樂學(xué)習(xí)設(shè)施、老人的散步鍛煉環(huán)境以及該小區(qū)與外界的聯(lián)系等都是人文因素中不可或缺的。環(huán)境因素：建筑的總體布局是否符合當(dāng)?shù)氐馁Y源、地理、溫度條件。在炎熱的地區(qū)是否有遮擋陽(yáng)光的設(shè)施、寒冷的地區(qū)建筑物是否保溫；是否最大程度的減小污染；日照時(shí)間、自然通風(fēng)等條件是否合理等都是既有居住建筑綜合性能的影響因素。文化和藝術(shù)因素：既有居住建筑是否符合該城市的歷史、文化、法律法規(guī)；是否影響該城市的風(fēng)貌也是評(píng)價(jià)其綜合性的一項(xiàng)指標(biāo)。

3 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

既有居住建筑綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立必須符合我國(guó)現(xiàn)階段建筑行業(yè)的發(fā)展及人民生活水平所帶來的顯性和隱性要求，同時(shí)要具備科學(xué)性、理論性、互斥性、系統(tǒng)性、互斥和有機(jī)結(jié)合性等，除此之外還要遵循定性與定量相結(jié)合、絕對(duì)與相對(duì)相結(jié)合、直接效果與間接效益相結(jié)合的原則。根據(jù)以上原則來完成既有居住建筑綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立。

一個(gè)完整的綜合性能指標(biāo)體系的建立一般包括三個(gè)階段：

系統(tǒng)分析：對(duì)待評(píng)價(jià)既有居住建筑進(jìn)行實(shí)地考察，系統(tǒng)的對(duì)其進(jìn)行綜合分析，考察建筑項(xiàng)目的安全、結(jié)構(gòu)、功能、綠化、舒適等各方面情況。

評(píng)價(jià)指標(biāo)的初定：根據(jù)第一步的系統(tǒng)分析，結(jié)合既有建筑當(dāng)?shù)靥鞖狻⒌乩砦恢?、生活?xí)慣等因素初步擬定既有居住建筑的評(píng)價(jià)指標(biāo)。

評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定：在初定的評(píng)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)上通過咨詢專家、問卷調(diào)查和實(shí)地考察等方法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行篩選和優(yōu)化，完成最終的既有居住建筑綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立。

結(jié)合既有居住建筑綜合性能評(píng)價(jià)指標(biāo)建立的原則及方法，結(jié)合實(shí)際情況。這里構(gòu)建了既有居住建筑綜合性能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括適用性、宜居性等七個(gè)方面 24項(xiàng)指標(biāo)，見表1。

表1 既有居住建筑綜合性能評(píng)級(jí)指標(biāo)體系

綜合考慮安全、社會(huì)、人文等各個(gè)影響因素，建立了以上既有居住建筑綜合性指標(biāo)體系。

4 結(jié)語(yǔ)

本文以既有居住建筑的評(píng)價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，指出了在該項(xiàng)研究中綜合性評(píng)價(jià)的必然性和必要性，不僅要考慮結(jié)構(gòu)性、安全性等傳統(tǒng)建筑評(píng)價(jià)指標(biāo)，更應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒌乩?、心理等因素考慮更為綜合、全面、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。文中結(jié)合指標(biāo)體系構(gòu)建原則和方法構(gòu)建了既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文結(jié)論說明既有居住建筑綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的研究對(duì)既有建筑使用性能的提升、功能的健全以及經(jīng)濟(jì)和資源上的節(jié)約具有重要意義，最大限度的實(shí)現(xiàn)保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、建筑與歷史人文相結(jié)合。

[1] 鄧賢峰.“智慧城市”評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].發(fā)展研究，2010(12):111-116.

[2] 葉裕民.解讀城市綜合承載能力[J].前線，2007(4):26-28.

[3] 李 丹.建筑物大型維修改造項(xiàng)目之組織管理法律問題的研究[D].上海:同濟(jì)大學(xué)，2012.

[4] 段勝輝.綠色建筑評(píng)價(jià)體系方法[D].重慶:重慶大學(xué)，2007.

Comprehensiveevaluationindexsystemofexistingresidentialbuildings★

DongXimengSuYikun

(CollegeofCivilEngineering,NortheastForestryUniversity,Harbin150036,China)

Based on the development of the real estate industry today, it is of great significance to study the comprehensive evaluation of existing residential buildings, this paper analyzes the influencing factors of the comprehensive evaluation of existing residential buildings, studies and indexes the indexes of comprehensive evaluation, and constructs the comprehensive index system of existing residential buildings as a reference for the comprehensive evaluation of existing residential buildings.

both existing buildings, comprehensive, evaluation indicators

TU241

A

1009-6825(2017)26-0230-02

2017-07-04 ★:國(guó)家重點(diǎn)研發(fā)項(xiàng)目 十三五科技支撐課題“建筑工業(yè)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系與標(biāo)準(zhǔn)化關(guān)鍵技術(shù)”(課題編號(hào)：2016YFC0701600)

董曦濛(1992- )，女，在讀碩士；蘇義坤(1972- )，男，教授