◎本刊記者 蔣向利

建高端智慧園區(qū) 助區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展 訪北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司總裁周世義

◎本刊記者 蔣向利

傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收縮,進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一。非業(yè)內(nèi)人士，聽到“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”四個字時腦中往往會浮現(xiàn)出密布的工廠與冰冷器械。但事實并非如此。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與運營，關(guān)乎著你能否在家門口找到工作，也在一定程度上影響著你吸入的空氣是清爽或污濁。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與趨勢，不僅影響著中國實體經(jīng)濟走向，也潛移默化地牽動著現(xiàn)實中每個人的生活。

作為一家開發(fā)運營低碳高端智慧園區(qū)的綜合性企業(yè)，北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司（以下簡稱北京經(jīng)開）2003年之前一直在做工業(yè)廠房建設(shè)，而后開始轉(zhuǎn)向更高層次的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，提出了“雙生態(tài)”（即：“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”和“自然生態(tài)”）的園區(qū)建設(shè)理念，并于2008年以后著力打造低碳智慧園區(qū)，在北京先后開發(fā)了北工大軟件園、國際企業(yè)大道、壹中心、智匯園等高端園區(qū)，為推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展作出了積極貢獻。本刊以“建設(shè)高端智慧園區(qū)、助力區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展”為題對周世義總裁進行了專訪，請他談?wù)劚本┙?jīng)開多年來深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展之道。

記者：請您談?wù)劗a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營與房地產(chǎn)開發(fā)有什么不一樣？決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成敗的因素有哪些？

周世義：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義以產(chǎn)業(yè)為主，首先是產(chǎn)業(yè)屬性與房地產(chǎn)本身有區(qū)別。房地產(chǎn)購買者是一般個體購買，買房者很少關(guān)心這房子承重問題，或者無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)到什么程度，消防系統(tǒng)到什么程度，空調(diào)系統(tǒng)到什么程度，你不會想這個問題。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是專家購買團隊，入駐園區(qū)的企業(yè)一定會關(guān)注房子本身的結(jié)構(gòu)，房子本身所處的位置，房子所帶來的各種系統(tǒng)完善性，以及對產(chǎn)業(yè)的適應(yīng)性，所以這和傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)有根本性的不同。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營是一個搭臺唱戲的過程，需要整合資源，整體布局才有企業(yè)入駐。其中，前期的區(qū)域產(chǎn)業(yè)調(diào)研、園區(qū)設(shè)計、招商引資都是一個長期的過程。相對房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的定位能力、開發(fā)能力、招商能力、運營能力甚至資金能力等要求都極高。一個成功的產(chǎn)業(yè)園不是單憑開發(fā)商或政府就能運營好，更重要的是通過搭建一個符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要和城市發(fā)展方向的平臺，依靠開發(fā)者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及多種業(yè)態(tài)功能的正向疊加實現(xiàn)長期價值的創(chuàng)造，最終實現(xiàn)經(jīng)濟與環(huán)境的雙贏。

北京經(jīng)開項目兼具私密性與開放性的組團式圍合設(shè)計

記者：北京經(jīng)開擁有近20年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，先通過開發(fā)北工大軟件園、國際企業(yè)大道、壹中心、智匯園等產(chǎn)業(yè)生態(tài)型園區(qū)，在行業(yè)內(nèi)塑造起“低碳、高端、智慧”的企業(yè)品牌。請問周總，對于低碳、高端、智慧型園區(qū)，如何理解？北京經(jīng)開為何會選擇致力于打造低碳、高端、智慧型園區(qū)？

周世義：產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)以生產(chǎn)制造等勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的空間聚集和產(chǎn)業(yè)聚集的1.0時代,以總部經(jīng)濟為代表的人才聚集的2.0時代；現(xiàn)在，融入產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)等多城市功能的3.0時代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無論從功能形態(tài)、園區(qū)配套，還是從運營管理、服務(wù)經(jīng)驗等方面都實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。3.0時代最具標(biāo)志性的產(chǎn)品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中，“低碳”預(yù)示著美麗中國，“高端”體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)升級，而“智慧”旨在通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算、下一代互聯(lián)網(wǎng)以及新一代移動通信為代表的信息技術(shù)的不斷革新與融合。

北京經(jīng)開致力于打造低碳、高端、生態(tài)型園區(qū)，也是公司結(jié)合自身發(fā)展情況而探索出的差異化發(fā)展道路。其中，我們的低碳高端產(chǎn)業(yè)園是一種高產(chǎn)值、低排放的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以系統(tǒng)產(chǎn)生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產(chǎn)出為目標(biāo)，是一種帶有行業(yè)引領(lǐng)特性的企業(yè)空間解決模式。高端主要體現(xiàn)在品質(zhì)高端、產(chǎn)業(yè)高端和服務(wù)高端，除了基本的生活及商務(wù)配套外，園區(qū)還具備良好的金融創(chuàng)投環(huán)境，并逐步朝著社區(qū)化、綜合化的方向邁進。此外，借助信息化手段，我們搭建園區(qū)云服務(wù)平臺，真正實現(xiàn)園區(qū)服務(wù)的多元化、一體化、及時性和可達性，形成政府、園區(qū)客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。

記者：針對“十三五”規(guī)劃綱要創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，貴公司在園區(qū)建設(shè)方面如何創(chuàng)新發(fā)展？在項目推廣方面有哪些創(chuàng)新性的嘗試？與國家提出的大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新如何實現(xiàn)互動？

周世義：在園區(qū)建設(shè)方面，北京經(jīng)開一直倡導(dǎo)“低碳智慧”的建設(shè)理念，近年來更是在園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域不斷探索，不僅為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間，還為企業(yè)的成長提供各種服務(wù)平臺。

具體來說，在綠色低碳園區(qū)建設(shè)方面，北京經(jīng)開精心設(shè)計了多重立體綠化，有景觀車庫、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等生態(tài)系統(tǒng)。幾乎所有園區(qū)都有一個類似中心花園式的綠地，或大或小，建筑物都呈圍合狀分布在綠地的四周。這一設(shè)計彰顯了整個園區(qū)的生態(tài)意識。在經(jīng)開的園區(qū)里，運營商十分注重各種配套設(shè)施的建立，比如第三期國際企業(yè)大道中，就有書店、咖啡館等的“標(biāo)配”。營造美好、和諧和人性化的園區(qū)空間，已經(jīng)成為北京經(jīng)開人的共識。

為了給園區(qū)客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，北京經(jīng)開專門成立了園區(qū)增值服務(wù)中心，旨在為園區(qū)企業(yè)提供涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多層次立體化的服務(wù)體系，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為園區(qū)企業(yè)成長創(chuàng)造更好的環(huán)境，實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)共同成長。

其中，基礎(chǔ)性服務(wù)包括物業(yè)監(jiān)管、園區(qū)食堂升級等，一般性服務(wù)包括開展業(yè)主見面會、園區(qū)特賣會、園區(qū)運動會、園區(qū)相親交友會、建立社區(qū)醫(yī)院、啟動樓宇的戶外廣告屏、啟動電動租車服務(wù)、提供“經(jīng)彩”下午茶等，高端服務(wù)包括投融資接洽會、周五咖啡館活動等，以期提升園區(qū)文化，增加園區(qū)粘合度。

值得一提的是，在金融服務(wù)方面，北京經(jīng)開一方面與外界的金融機構(gòu)，如興業(yè)銀行、中信銀行等合作，為企業(yè)量身打造金融產(chǎn)品，讓園區(qū)企業(yè)可以享受擔(dān)保、股權(quán)融資、債權(quán)融資等金融服務(wù)。另一方面，北京經(jīng)開自己也成立了融資租賃公司，旨在通過多種途徑解決企業(yè)、尤其是中小企業(yè)融資難的問題。北京經(jīng)開電商的“小經(jīng)哥理財”P2P金融平臺也于2016年5月正式上線，為園區(qū)客戶理財、融資等提供了更多選擇。同時，北京經(jīng)開還大力打造云平臺，搭建園區(qū)IT服務(wù)體系，使入園企業(yè)享受低碳、智能、便捷的辦公環(huán)境，實現(xiàn)拎包入駐，減少運營成本和管理成本。

在項目推廣方面，北京經(jīng)開一方面加強對于宏觀經(jīng)濟形勢與政策的研判，努力降低決策風(fēng)險；另一方面，通過積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷觀念與思路，創(chuàng)新營銷模式與手段，制定適合不同區(qū)域市場的營銷推廣策略。在具體的實踐中，我們通過打造并強化經(jīng)開品牌、貫徹“服務(wù)及營銷”的招商理念、搭建立體式“關(guān)系營銷”服務(wù)體系等三個層面入手，不斷創(chuàng)新營銷模式。此外，公司還努力推行全員營銷，實施更具市場競爭力的激勵辦法和獎勵機制，充分調(diào)動銷售人員的積極性與主動性，并積極探索“房地產(chǎn)眾籌”等新興招商模式，不斷提高營銷效果。

W.E PLUS之城論壇活動嘉賓合影

在國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的浪潮下，北京經(jīng)開作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與服務(wù)者，也開展了深入的思考與探索。公司高度重視園區(qū)中小企業(yè)孵化服務(wù)工作，以服務(wù)推動園區(qū)內(nèi)科技類中小企業(yè)成長，設(shè)立專門機構(gòu)資產(chǎn)管理中心創(chuàng)孵組和人員，對創(chuàng)業(yè)項目和團隊、中小微企業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)管家服務(wù)制，“一對一”式的解決園區(qū)企業(yè)成長煩惱，為企業(yè)發(fā)展提供了有力保證。

在企業(yè)入駐園區(qū)初期：創(chuàng)業(yè)管家1小時協(xié)助企業(yè)明了全部注冊成立流程和材料，2小時內(nèi)辦理完畢園區(qū)入駐手續(xù)，3小時熟悉北京經(jīng)開園區(qū)環(huán)境，提供工商、稅務(wù)、統(tǒng)計等一般性公司注冊辦理服務(wù)，讓企業(yè)注冊成立和入駐園區(qū)辦簡單化；在企業(yè)運營階段：不定期召開企業(yè)發(fā)展問題診斷會議和提供解決方案，提供稅務(wù)、財務(wù)、社保、人事代理服務(wù)，第一時間推送政策信息，舉辦政策培訓(xùn)解讀會和企業(yè)交流沙龍等活動，與專業(yè)機構(gòu)合作推薦園區(qū)企業(yè)進行融資，進入資本市場，讓企業(yè)的成長有我們的一份努力。2015年有兩家園區(qū)企業(yè)以其高科技、高成長性入選德勤-亦莊明日之星榜單。如今，公司已經(jīng)成功打造“北京經(jīng)開·E7創(chuàng)享家”眾創(chuàng)空間品牌，為更好地服務(wù)中小創(chuàng)業(yè)團隊邁出了重要一步。

北京經(jīng)開·國際企業(yè)大道Ⅲ項目

記者：WE PLUS 活動中“空間生產(chǎn)力”如何理解？這和您之前說的“樓房只是載體，服務(wù)才是根本”有什么聯(lián)系？

周世義：在“WE PLUS”活動中，我們提到了園區(qū)的“空間生產(chǎn)力”，是要探討一個園區(qū)作為城市空間載體的發(fā)展方向，以及借用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式，思考如何建構(gòu)一個未來園區(qū)生態(tài)的新模式?！翱臻g生產(chǎn)力”的要義就是“空間經(jīng)濟和空間文化要相輔相成”。園區(qū)作為城市空間載體，一方面，在功能上需要反映新城定位和發(fā)展要求，另一方面，園區(qū)作為一個物理空間，不但容納著工作、生活、休閑、交往等物質(zhì)空間，還承載著思想、文化、藝術(shù)以及祖訓(xùn)家規(guī)等精神世界。新型的城市空間，可以讓彼此之間相互激發(fā)，產(chǎn)生更多激動人心的內(nèi)容，讓身處其中的人們不斷借助于周邊的外力、外意獲得創(chuàng)新創(chuàng)意的原動力，從而在某種程度上催生并構(gòu)成豐富且多元的城市創(chuàng)新中心，我們今天叫創(chuàng)意綜合體。在面向創(chuàng)意經(jīng)濟、創(chuàng)世代需求時，特別是面對未來人群的需求時，就能夠持續(xù)不斷地創(chuàng)造出多元、融合、傳承的氛圍，激發(fā)在知識經(jīng)濟、共享經(jīng)濟背景下的社會創(chuàng)新、合作再生產(chǎn)以及城市文化和生活方式的集合，從而產(chǎn)生不斷的聚集、累積、融合、創(chuàng)新以及再生。

周世義為創(chuàng)意設(shè)計競賽一等獎獲獎?wù)哳C獎

之前我們說過，“樓房只是載體，服務(wù)才是根本”，而今天，我們在服務(wù)的基礎(chǔ)上又增加了“合作、再生”的概念，也就是“空間生產(chǎn)力”。在互聯(lián)網(wǎng)時代，我們只有充分的多元共享與融合，才能創(chuàng)造最大價值。這一理念讓我們有機會對真實的物理空間向革新邁出一大步，對園區(qū)而言，從原來的生產(chǎn)型、單一化中脫胎換骨，在可以真正發(fā)生交流與共享的真實空間中，建立多元有機的生態(tài)共融，使城市中的更多人受益于一座擁有更多生活內(nèi)容的共享之城，聚集活力，釋放更大的創(chuàng)造力。

鑫經(jīng)彩卡揭幕儀式

記者：在當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，智匯園的建設(shè)對提供有效供給有哪些意義？如何實現(xiàn)供需兩側(cè)的健康互動？

周世義：低碳是北京經(jīng)開一以貫之的發(fā)展理念，但不是唯一的。城市在發(fā)展，人群在更迭，空間所承載的職能也要向前走。北京經(jīng)開試圖用“智匯園”園區(qū)打造一個適應(yīng)新時代的樣板——“W.E PLUS之城”。在以往的概念里，工作就是工作，娛樂就是娛樂，但我不這么認(rèn)為。我認(rèn)為，工作的終極目標(biāo)是創(chuàng)造一些物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品，娛樂自己，娛樂別人，所以工作和娛樂本身是可以結(jié)合的。現(xiàn)在的發(fā)達國家里，新興產(chǎn)業(yè)其實是工作和娛樂相互結(jié)合的。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，更好滿足人民的需要，促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。在智匯園的建設(shè)中，我們始終站在客戶的需求方面來不斷思考提供什么樣的優(yōu)質(zhì)空間和服務(wù)。通州作為北京城市副中心的新定位、環(huán)球影城的入駐、張家灣古鎮(zhèn)的文化歷史、宋莊的藝術(shù)氛圍……這些都賦予了智匯園新的發(fā)展契機，在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)+的熱潮下，智匯園也迎來了plus+時代的一次重要變革。

針對需求，我們進行了深入思考：智匯園將吸引哪些人群的到來？他們?yōu)楹味鴣?，又將如何使用這里？ 我們認(rèn)為，設(shè)計、新媒體&影視、互聯(lián)網(wǎng)、科技等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)才是通州的未來。這就要求我們在園區(qū)建設(shè)上繼續(xù)將“自然生態(tài)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)”做到極致，發(fā)展平臺、建立社群、增加體驗、創(chuàng)造關(guān)聯(lián)，不斷提高園區(qū)自身的吸引力，通過打造園區(qū)多元的生態(tài)系統(tǒng)，為企業(yè)提供更多的豐富的可能性，多樣的發(fā)展機遇，從而創(chuàng)造更多的價值?！癙lus+”可以衍生出很多內(nèi)涵，可以是展示、健康、藝術(shù)、創(chuàng)意、生活等等，我們將利用互聯(lián)網(wǎng)與設(shè)計相加的思維開創(chuàng)園區(qū)新模式，讓這里成為設(shè)計、影視、科技等產(chǎn)業(yè)互融的創(chuàng)意綜合體，也是一座容納多元生活內(nèi)容的共享之城，跨越思想的邊界，破除空間的圍墻，破界化反，互聯(lián)共享。

北京四板市場培育基地落戶北京經(jīng)開E7·創(chuàng)業(yè)公社

記者：京津冀協(xié)同發(fā)展為貴公司的發(fā)展帶來哪些機遇？貴公司如何擔(dān)起振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任實現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革和創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展？

周世義：京津冀協(xié)同發(fā)展對于亦莊而言，帶來的最大的優(yōu)勢和可能或者說機遇和挑戰(zhàn)就是產(chǎn)業(yè)升級。北京經(jīng)開作為開發(fā)區(qū)的一家園區(qū)運營服務(wù)商，在促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的過程中應(yīng)起到積極的作用。比如，我們在天津濱海開發(fā)建設(shè)的國際企業(yè)大道項目總體量60余萬平方米，目前一、二期已建設(shè)完畢，一期已經(jīng)基本入駐。盡管目前天津整體市場處在較為低迷的狀態(tài)，但是我們還是看好天津的長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

目前，我們在產(chǎn)業(yè)孵化、園區(qū)招商、園區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域都在進行探索。低碳、高端、智慧，是我們提出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心理念?；ヂ?lián)網(wǎng)時代是一個共享的時代，因此我們希望北京經(jīng)開的園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)多元化的融合。我們將開放胸懷，擁抱一切可能的東西，從而創(chuàng)造一個更加精彩的園區(qū)，更好的為客戶創(chuàng)造價值，這是我們北京經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的使命和我們的企業(yè)責(zé)任。

記者：北京經(jīng)開今后一段時間向其他區(qū)域的拓展思路是怎樣的？

周世義：由于在戰(zhàn)略層面，我們正逐步從開發(fā)向運營轉(zhuǎn)型，因此區(qū)域拓展方面，公司沒有將大規(guī)模拿地作為我們的戰(zhàn)略重心。未來，北京經(jīng)開首先還是立足首都，面向環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展，做園區(qū)運營服務(wù)的深耕。但我們也在高度關(guān)注和深度調(diào)研一些具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展特色的二線城市，比如武漢、柳州等地，并嘗試逐步走向全國。目前，我們在呼和浩特、天津、深圳都有子公司，這有利于公司分享不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的成果。我們會通過運營和服務(wù)輸出來進行區(qū)域拓展，在條件合適的前提下穩(wěn)健發(fā)展。