丁愛(ài)波

作為濟(jì)南城市戰(zhàn)略布局（東拓、西進(jìn)、南控、北跨）的橋頭堡，西客站片區(qū)承擔(dān)著至關(guān)重要的戰(zhàn)略地位。2011年6月，濟(jì)南西客站隨著京滬高鐵建成啟用，西客站片區(qū)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，西城房?jī)r(jià)雖然比不上東部的上漲速度，但高鐵開(kāi)通后的5年多時(shí)間內(nèi)，其房?jī)r(jià)仍然翻了一倍。

與住宅項(xiàng)目的快速發(fā)展相比，西部新城的商業(yè)氛圍卻一直不盡如人意。高鐵對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用，相對(duì)有限，一個(gè)又一個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相繼爛尾拍賣(mài)，這在某種程度上又影響了西城的居住質(zhì)量。

2016年才“解套”

從2010年起，西客站片區(qū)迎來(lái)了開(kāi)發(fā)熱潮，本土房企及眾多省外品牌房企紛紛扎根于此，開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量精品樓盤(pán)項(xiàng)目，目前區(qū)域內(nèi)住宅建設(shè)已經(jīng)趨于成熟。西客站片區(qū)的區(qū)域價(jià)值不斷升溫，吸引了萬(wàn)科、綠地、恒大、龍湖、中建等一大批品牌房企的入駐，目前僅西客站片區(qū)的在售樓盤(pán)就接近30個(gè)，逐漸成為濟(jì)南樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。

不過(guò)，與東部片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格的快速上漲相比，西部房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)較為平緩的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在2013—2014年左右，該區(qū)域的房產(chǎn)還迎來(lái)過(guò)一輪小的回落。

陳女士便是在那時(shí)買(mǎi)的西客站片區(qū)的樓盤(pán)。當(dāng)時(shí)，在她看來(lái)，自己的樓盤(pán)靠著高鐵站，又有濟(jì)南第一條軌道交通線，再加上省會(huì)大劇院和“十藝節(jié)”的帶動(dòng)，她認(rèn)為將來(lái)升值潛力不比奧體片區(qū)差。“奧體的房?jī)r(jià)沒(méi)幾年就過(guò)萬(wàn)了。我買(mǎi)房時(shí)，西客站片區(qū)的房?jī)r(jià)基本上也就五六千?！彼е俺住钡男膽B(tài)，瞅準(zhǔn)一個(gè)大型樓盤(pán)果斷下手，沒(méi)想到卻被深度套牢。

“我是2013年9月交的錢(qián)，挑了個(gè)好樓層，單價(jià)6900多元。到了當(dāng)年年底，均價(jià)就降到了6300元左右。第二年，最低的時(shí)候都跌破6000元了?！标惻空f(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷(xiāo)，早買(mǎi)房的業(yè)主抱怨虧了十幾萬(wàn)。當(dāng)時(shí)，她和不少購(gòu)房者聯(lián)合到售樓處抗議。不過(guò)，她發(fā)現(xiàn)這種“維權(quán)”根本無(wú)法阻止房?jī)r(jià)的下跌。

西部房?jī)r(jià)的快速上漲是在2016年上半年開(kāi)始的，實(shí)際上，這個(gè)態(tài)勢(shì)多多少少沾了一些東部樓盤(pán)價(jià)格飛速上漲的光。當(dāng)時(shí)，東部地王不斷誕生，土地拍賣(mài)價(jià)格不斷高漲，整個(gè)濟(jì)南市的樓價(jià)也由此帶動(dòng)了起來(lái)。

從2016年3月份開(kāi)始，陳女士所購(gòu)的樓盤(pán)迎來(lái)漲價(jià)潮，第一次單價(jià)上調(diào)了300元，第二次又上調(diào)了200元。據(jù)售樓處工作人員介紹，還有進(jìn)一步調(diào)價(jià)的計(jì)劃。事實(shí)上，3月份以來(lái)，西客站片區(qū)的在售樓盤(pán)單價(jià)普漲10%左右。以該片區(qū)核心區(qū)的一家樓盤(pán)為例，2月份均價(jià)尚在6700元左右，如今已超過(guò)7400元，戶型較好的已經(jīng)在8000元以上。

“賣(mài)得最差的樓盤(pán)，這一波的漲幅也在5%以上?！痹撈瑓^(qū)一樓盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，目前銷(xiāo)售速度明顯加快，單盤(pán)月銷(xiāo)量輕松突破100套。在西客站賣(mài)房這幾年，還從沒(méi)遇到這么好的行情。幾乎所有樓盤(pán)都在調(diào)價(jià)，有的已連續(xù)漲了三次。

不過(guò)，盡管行情看好，其受熱捧程度仍然無(wú)法與東部相比。比如西客站片區(qū)的龍湖水晶酈城項(xiàng)目，在售有高層和洋房，目前單價(jià)分別為8300元和1.05萬(wàn)元左右；西客站片區(qū)靠近經(jīng)十路附近的金科城，在售高層均價(jià)約8900元/平米；價(jià)格稍高的如恒大金碧新城，精裝修，價(jià)格在1.05萬(wàn)元/平米左右。

總體而言，在西客站片區(qū)，單價(jià)1萬(wàn)元以下的樓盤(pán)還很普遍；但在東部，已經(jīng)很難再找到單價(jià)1萬(wàn)元以下的樓盤(pán)了，尤其是在高新區(qū)及其以西，2萬(wàn)元/平米的樓盤(pán)已經(jīng)比比皆是。

下一個(gè)CBD？

與住宅市場(chǎng)的“溫和”上漲相比，西部新城的商業(yè)氛圍更顯得冷清。這種商業(yè)配套的匱乏某種程度上又反過(guò)來(lái)影響著西城的居住質(zhì)量和房?jī)r(jià)上漲速度。

3月16日，記者來(lái)到西客站片區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，在濟(jì)南西客站核心區(qū)，臘山河西路以西、威海路以北、臨沂路以東，2012年已經(jīng)成交的4宗商業(yè)商務(wù)用地至今仍無(wú)動(dòng)工跡象，甚至還有釘子戶待拆遷。

這個(gè)項(xiàng)目名字為中鐵紫荊廣場(chǎng)，屬于西客站片區(qū)一個(gè)很重要的商業(yè)辦公項(xiàng)目。近期，該項(xiàng)目終于有了動(dòng)態(tài)，但并不是好消息——因債務(wù)糾紛，這4宗土地將被司法拍賣(mài)。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是西客站片區(qū)第一個(gè)被拍賣(mài)的商業(yè)辦公項(xiàng)目了。2016年，西客站鳳凰大廈的土地及地上建筑物也曾被司法拍賣(mài)。

記者注意到，在西客站的東西軸線上，規(guī)劃有大量商務(wù)金融用地。其中很多土地都已經(jīng)出讓但尚未動(dòng)工，這折射了西客站片區(qū)商辦地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬。

除此之外，曾被稱為濟(jì)南第一高樓——518米高的恒大金融國(guó)際中心，到現(xiàn)在還沒(méi)有正式動(dòng)工。濟(jì)南的門(mén)面、會(huì)客廳、西客站東側(cè)對(duì)過(guò)的齊魯之門(mén)，多年來(lái)也是進(jìn)展緩慢，據(jù)說(shuō)今年才能正式動(dòng)工。主體結(jié)構(gòu)早已經(jīng)完工的山東高速?gòu)V場(chǎng)，也在2016年爆出了可能被轉(zhuǎn)讓的新聞。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管西客站片區(qū)是濟(jì)南西進(jìn)戰(zhàn)略的橋頭堡，但在產(chǎn)業(yè)布局與政策導(dǎo)向上仍然受到了某種程度的忽視。在濟(jì)南東部，有舉全市之力打造的CBD，有市政中心，還有眾多工業(yè)企業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)，西客站片區(qū)有什么？西客站片區(qū)有省會(huì)大劇院，有正在建設(shè)的會(huì)展中心、宜家家居。但是，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也無(wú)法發(fā)揮西客站的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。

西客站片區(qū)最核心的優(yōu)勢(shì)是高鐵站，這里最有潛力、最應(yīng)該發(fā)展的產(chǎn)業(yè)是圍繞高鐵站優(yōu)勢(shì)的高鐵商務(wù)區(qū)。然而，某種程度上說(shuō)，西客站的高鐵商務(wù)區(qū)，在與東部商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中落敗了——東部商務(wù)區(qū)成了CBD（中央商務(wù)區(qū)），而高鐵商務(wù)區(qū)成了一片落魄之地。而在未來(lái)，濟(jì)南高鐵東站也將要打造東部新中心，西客站片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有可能被進(jìn)一步分解。

除此之外，高鐵新城對(duì)于城市發(fā)展的帶動(dòng)作用究竟如何也有了不同的聲音。2014年，《南方周末》一篇文章提出：正如同中國(guó)不少地方出現(xiàn)的“鬼城”一樣，高鐵新城已表露出類似的隱憂。“有一個(gè)觀念需要改變，就是高鐵一定會(huì)促進(jìn)地區(qū)發(fā)展，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，不一定。有的城市尤其中小城市，有了高鐵，如果沒(méi)有快速地抓住地方特色優(yōu)勢(shì)的發(fā)展機(jī)遇，它所擁有的一些東西，如勞動(dòng)生產(chǎn)力、商務(wù)機(jī)會(huì)，反而會(huì)被吸走。”

一些人士也在淡化西部新城的高鐵屬性，提出了打造第二個(gè)CBD的構(gòu)想。省政協(xié)委員、民進(jìn)省委秘書(shū)長(zhǎng)王學(xué)愛(ài)表示，從區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，濟(jì)南宜將西部新城打造成第二個(gè)CBD。他指出，如果西部沒(méi)有大體量的商務(wù)中心區(qū)，就很難實(shí)現(xiàn)濟(jì)南東、西部的均衡發(fā)展。

西部新城CBD的定位，應(yīng)該是山東半島與京津冀城市群、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈交會(huì)對(duì)接的核心，承接兩大經(jīng)濟(jì)圈人才、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)外溢，對(duì)標(biāo)高新技術(shù)發(fā)展的又一商務(wù)高地。

王學(xué)愛(ài)建議，要從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)CBD規(guī)劃建設(shè)。作為一個(gè)700萬(wàn)人口的城市，提出第二個(gè)CBD似乎不妥，但是，從區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，宜早不宜遲。早，則占盡先機(jī)，把握主動(dòng)；遲，則機(jī)會(huì)漸失，處處被動(dòng)。