(華北理工大學(xué)建筑工程學(xué)院 河北 唐山 063009)

淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督與管理

賈欣閃

(華北理工大學(xué)建筑工程學(xué)院河北唐山063009)

本文從工程項(xiàng)目和工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)入手，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督與管理的重要性和必要性。通過對施工過程四個階段的質(zhì)量監(jiān)督與管理的闡述，提出不同的質(zhì)量監(jiān)督和管理途徑以使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督與管理的過程更加系統(tǒng)合理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量監(jiān)督；質(zhì)量管理

一、項(xiàng)目研究背景

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，而對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理大多是站在施工方的角度的施工過程中的質(zhì)量管理，且沒有一套與之配套的、系統(tǒng)全面的質(zhì)量監(jiān)督方法和質(zhì)量管理途徑為之服務(wù)，而本文站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度全面地分析了從決策階段到竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量監(jiān)督與管理并配之以系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督方法和質(zhì)量管理途徑以更加有效地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與控制。

二、項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性與必要性

(一)工程項(xiàng)目本身具有的特點(diǎn)：

(1)單項(xiàng)性，即一個項(xiàng)目包含多個不同的分部，控制好各個小分部的質(zhì)量是把握整個工程項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。(2)一次性，工程項(xiàng)目區(qū)別于流水線上的可以多次重復(fù)生產(chǎn)的產(chǎn)品而言就要求質(zhì)量必須過關(guān)。(3)階段性，工程項(xiàng)目的階段性決定了工程質(zhì)量控制的階段性，控制好各個階段的工程質(zhì)量才能保證下一階段的順利進(jìn)行。(4)管理方式的特殊性，工程項(xiàng)目所涉及的單位和企業(yè)較多，協(xié)調(diào)好與各單位之間的監(jiān)督和管理工作，才能保證整項(xiàng)工程有條不紊地進(jìn)行。(5)高風(fēng)險(xiǎn)性，工程項(xiàng)目是一個高投入高風(fēng)險(xiǎn)的投資，好的質(zhì)量是保證其投資收益的先決條件。

(二)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)：

(1)影響因素多，施工人員的水平、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境、決策、技術(shù)手段等都將作為直接或間接因素影響工程項(xiàng)目的質(zhì)量。(2)質(zhì)量問題的不可預(yù)測性和隱蔽性，由于影響工程質(zhì)量的因素較多、隱蔽工程較多且工序復(fù)雜，若不嚴(yán)肅對待工程質(zhì)量問題將不利于后期的竣工驗(yàn)收。(3)驗(yàn)收局限性，工程的不可重復(fù)性導(dǎo)致其不能像產(chǎn)品一樣通過拆解來檢驗(yàn)其質(zhì)量問題。

項(xiàng)目于本身和項(xiàng)目管理具有的特點(diǎn)決定了工程項(xiàng)目質(zhì)量控制與管理重要性和必要性，做好決策時的正確決斷，施工前的未雨綢繆，施工中的全程監(jiān)督以及施工后的嚴(yán)格驗(yàn)收成為保證工程質(zhì)量的重中之重。

三、各個階段的質(zhì)量管理

(一)工程決策階段的質(zhì)量管理。質(zhì)量管理在這個階段的主要任務(wù)是廣泛搜集和整理資料、進(jìn)行市場調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上研究、分析、比較項(xiàng)目的可行性，最終選出最佳方案。

(二)工程施工前的質(zhì)量管理

(1)施工隊(duì)伍和施工人員：對施工隊(duì)伍和施工人員的資質(zhì)進(jìn)行審查，包括各個分包商的資質(zhì)的審查。要求其資質(zhì)情況必須與投標(biāo)時的資質(zhì)情況相符。(2)施工材料：審核有關(guān)材料、半成品等的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告，并檢查相應(yīng)的合格證和質(zhì)量保證書。(3)施工機(jī)械和設(shè)備：審核有關(guān)器材、設(shè)備、構(gòu)配件的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告，審查合同中關(guān)于檢驗(yàn)的方法、標(biāo)準(zhǔn)、次數(shù)和取樣的規(guī)定。(4)施工方案、工序和工藝：對施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)措施和施工中將要采取的新技術(shù)、新工藝等進(jìn)行審核。(5)施工環(huán)境：控制好工序活動條件，全面檢查開工條件。(6)施工技術(shù)文件、報(bào)告：檢查圖紙是否完整，設(shè)計(jì)文件之間有無矛盾之處，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求等，審核有關(guān)單位的開工報(bào)告等。

(三)工程施工過程中的質(zhì)量管理

(1)做好技術(shù)交底：技術(shù)部負(fù)責(zé)將各作業(yè)工序質(zhì)量管理要點(diǎn)落實(shí)到各工序并規(guī)范各道工序的操作流程。各工序負(fù)責(zé)人和工序施工人員之間進(jìn)行技術(shù)交底，保證施工質(zhì)量。(2)信息同步：合同建設(shè)監(jiān)理單位負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)變更、圖紙修改和技術(shù)核定書。(3)特殊工序特殊對待：對新工藝、新材料、新技術(shù)、施工難度大、質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序或環(huán)節(jié)，重點(diǎn)控制操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等。(4)做好工序交接：審核有關(guān)工序交接檢查，分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量檢查報(bào)告，審核有關(guān)質(zhì)量問題的處理報(bào)告，并提出對后續(xù)工作的要求和措施。(5)做好施工日記：包括天氣狀況，施工部位，施工內(nèi)容，施工中發(fā)生的重大事件和處理的結(jié)果，做好反思和總結(jié)工作。(6)高度重視重要工序：參與重要承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)中承重構(gòu)件、屋面及樓地面防水、給排水、電氣安裝等工程的檢測與驗(yàn)收工作。(7)協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行安全文明施工。

(四)竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制

(1)驗(yàn)收準(zhǔn)備：按合同的要求進(jìn)行竣工檢驗(yàn)，及時解決質(zhì)量問題。工程項(xiàng)目完成且經(jīng)過驗(yàn)收符合要求，開發(fā)商按照規(guī)定整理各項(xiàng)交工文件及資料，包括竣工圖，竣工驗(yàn)收表等并交予有關(guān)單位存檔。

(2)初步驗(yàn)收：開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、客戶進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，檢查是否達(dá)到驗(yàn)收要求。

(3)正式驗(yàn)收：工程質(zhì)量監(jiān)督站對工程項(xiàng)目的質(zhì)量驗(yàn)收。

(4)竣工驗(yàn)收報(bào)告：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位在7日內(nèi)提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。報(bào)告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評價(jià)，工程竣工驗(yàn)收時間、內(nèi)容、組織形式和意見等內(nèi)容。

(5)準(zhǔn)備好擔(dān)保和保險(xiǎn)工作：由總監(jiān)理工程師組織進(jìn)行質(zhì)量事故分析，并責(zé)成有關(guān)單位提出解決辦法。重大質(zhì)量事故，須報(bào)告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關(guān)單位，由各方共同解決。

四、工程質(zhì)量監(jiān)督與管理的方法和途徑

(一)制定質(zhì)量計(jì)劃。進(jìn)行質(zhì)量策劃并確立質(zhì)量目標(biāo)，根據(jù)顧客需求，開發(fā)反映顧客需求的工程，進(jìn)行過程控制，了解工程特點(diǎn)，將質(zhì)量目標(biāo)層層分解，并將由此得出的計(jì)劃轉(zhuǎn)化為步驟明確、邏輯合理的操作計(jì)劃。

(二)建立責(zé)任機(jī)制。設(shè)立項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理，下設(shè)各個分部分項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)理和專業(yè)負(fù)責(zé)人并加設(shè)各個科室的負(fù)責(zé)人和專業(yè)人員等，形成相互制約、相互監(jiān)督、相互促進(jìn)的崗位職責(zé)明確的工程項(xiàng)目責(zé)任機(jī)制。

(三)現(xiàn)場監(jiān)督與檢驗(yàn)。主要運(yùn)用旁站監(jiān)督中的目測法、實(shí)驗(yàn)法和量測法對施工前后的材料、半成品、工序過程、交接過程、隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程、質(zhì)量通病和重大工序等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督與檢驗(yàn)。

(四)圖表分析法。使用直方圖法、SPC圖法(控制圖法)分析各施工要素是否有質(zhì)量問題并利用因果圖(魚刺圖)、排列圖、流程圖和系統(tǒng)流程圖法分析項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生問題的原因，進(jìn)而及時地對工程質(zhì)量問題進(jìn)行彌補(bǔ)與修正。

(五)建立質(zhì)量評審機(jī)制。采用自評-內(nèi)評-外評三個階段依次推進(jìn)的評審流程，運(yùn)用德爾菲法充分發(fā)揮專家學(xué)者們的評價(jià)與建議作用或使用層次分析法將定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合在一起以實(shí)現(xiàn)定量化決策的方法依次對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)合理的評審。

五、結(jié)語

本文在總結(jié)前人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)督與管理的基礎(chǔ)上對其中存在的問題與不足進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，在分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段需進(jìn)行的質(zhì)量監(jiān)督與管理并提出了一套系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督與管理辦法，對于從事房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督與管理的企業(yè)具有一定的參考意義。

[1]戚安邦主編，項(xiàng)目管理學(xué)，南開大學(xué)出版社，2003。

[2]中華人民共和國建設(shè)部主編，建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范(GB/T50326-2006)，2006。

[3]《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》編制委員會編寫，建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范實(shí)施手冊(第二版)，2006。

[4](美)杰克.吉多、詹姆斯P.克萊門斯著，張金成等譯，成功的項(xiàng)目管理(第一版)，機(jī)械工業(yè)出版社，2000。