張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 深圳 518000)

房地產(chǎn)項(xiàng)目代建制模式思考

張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 深圳 518000)

隨著宏觀調(diào)控的延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步由“地產(chǎn)”時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)”時(shí)代，單純依靠“土地紅利”獲取開發(fā)利潤的傳統(tǒng)模式已經(jīng)逐漸被社會(huì)淘汰。在投資主體的多元化和“投資、開發(fā)”職能逐漸剝離的情況下，專業(yè)開發(fā)能力將在未來房地產(chǎn)行業(yè)扮演越來越重要的角色。基于委托方對(duì)專業(yè)開發(fā)管理服務(wù)的需求和眾多房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式應(yīng)運(yùn)而生。這種模式對(duì)于雙方資源的整合可以有效進(jìn)行，在信息共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多贏”目標(biāo)，受到當(dāng)前市場(chǎng)的高度認(rèn)可。但是作為新生事物，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的相關(guān)理論研究相對(duì)缺乏，眾多房地產(chǎn)代建項(xiàng)目落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式中最核心的問題進(jìn)行研究分析，也就是所謂的代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)的確定問題，希望對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的穩(wěn)定發(fā)展有一定的幫助。

房地產(chǎn)企業(yè)委托管理開發(fā)委托管理費(fèi)的支付賬務(wù)稅務(wù)處理

一、前言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型如炎如荼，新的信息革命和產(chǎn)業(yè)革命把房地產(chǎn)行業(yè)從產(chǎn)品時(shí)代推向平臺(tái)時(shí)代，對(duì)過去單純的開發(fā)商模式向服務(wù)商靠攏，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)就是最好的見證。在代建行業(yè)日漸興起的發(fā)展環(huán)境中，土地成本調(diào)控和資金壓力日趨加大，企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)及新形勢(shì)下的政策扶持，給代建領(lǐng)域的企業(yè)減輕一定的負(fù)擔(dān)，從而獲得了更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式發(fā)展現(xiàn)狀而言，代建制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)顯而易見。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式概述

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式是指委托方和專業(yè)開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，在“信任”、“共享”和“真誠”的共識(shí)下，以委托代理合同為契約，履行各自的權(quán)利和義務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“雙贏”的目標(biāo)而努力配合的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式。對(duì)項(xiàng)目委托方而言，代建是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的管理職能授權(quán)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，依靠激勵(lì)和約束機(jī)制，促使代建方為自身的利益而努力工作。采用房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式，可以實(shí)現(xiàn)委托方投資職能和管理職能的分離，有利于項(xiàng)目資源的最優(yōu)配置和整合，有利于提高產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的目標(biāo)。對(duì)代建方而言，代建是指依據(jù)契約合同，向委托方提供房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)開發(fā)咨詢服務(wù)，即委派管理團(tuán)隊(duì)、嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)品品質(zhì)把控標(biāo)準(zhǔn)、營造出符合委托方需要和市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品，通過收取一定金額的管理費(fèi) (代建服務(wù)費(fèi))實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式分類

在房地產(chǎn)項(xiàng)目代建的模式上，可以分為兩種，一種是有品牌輸出的全過程管理，另一種是無品牌輸出的產(chǎn)品營造管理。有品牌輸出的全過程管理是委托方提供項(xiàng)目土地及開發(fā)所需的全部或主要資金，代建方輸出全項(xiàng)目生命周期的管理咨詢服務(wù);委托方可根據(jù)契約合同約定在受托管理項(xiàng)目中使用代建方的品牌。代建方通過授權(quán)，允許委托方在合作項(xiàng)目的宣傳推廣中使用代建方品牌。但是委托方不得在公司名稱中使用代建方的品牌及相關(guān)字樣，這對(duì)于房產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)美譽(yù)度等有很大的影響。無品牌輸出的產(chǎn)品營造管理過程中與輸出品牌的代建模式不同，委托方的主要訴求是通過代建合作模式提升自身品牌的影響力，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從而使自有品牌占有更多市場(chǎng)份額。這種模式代建方只承擔(dān)營造管理工作，對(duì)開發(fā)建設(shè)過程實(shí)施精細(xì)化管控，并且對(duì)于代建方實(shí)力的要求相對(duì)較低。

(三)委托方的主要職責(zé)

委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金或主要資金，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益。其主要承擔(dān)的責(zé)任有以下六種:第一，提供已確權(quán)的土地和開發(fā)資金;第二，要根據(jù)實(shí)際情況，確定合作項(xiàng)目的整體目標(biāo)，通過契約形式選擇合適的代建方，簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目代建委托代理合同》;第三，結(jié)合代建方的《產(chǎn)品建議書》，確定項(xiàng)目定位和總體開發(fā)計(jì)劃;第四，按照合同約定，協(xié)調(diào)政府、代建方及第三方機(jī)構(gòu)的關(guān)系;第五，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程的資金管理工作，按照合同約定向代建方支付代建管理服務(wù)費(fèi)用;最后是協(xié)調(diào)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和移交工作。

(四)代建方的主要職責(zé)

由代建方組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)合同的約定及委托方的授權(quán)行使項(xiàng)目“設(shè)計(jì)－建設(shè)－銷售－運(yùn)營”等過程的全方位的經(jīng)營管理權(quán)。代建方對(duì)委托方全權(quán)負(fù)責(zé)，接受委托方的監(jiān)督、建議;并尊重委托方的決策。首先，在前期咨詢服務(wù)中，要為代建方提供全案咨詢服務(wù)，如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等，并且要根據(jù)委托方需要，提前編制項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告、運(yùn)營報(bào)告、營銷報(bào)告等，為委托方的決策提供依據(jù);其次，在建設(shè)管理階段要提供相應(yīng)的服務(wù)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理上要根據(jù)項(xiàng)目類型和實(shí)際情況選擇并委托各階段各類規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，把控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)成果質(zhì)量，并制訂合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程中實(shí)行有效的目標(biāo)成本管理。對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)階段的質(zhì)量、工期、安全生產(chǎn)、文明施工等進(jìn)行全面管理。在竣工驗(yàn)收和交付時(shí)要組織各類中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，完成竣工驗(yàn)收備案工作，組織實(shí)施項(xiàng)目房產(chǎn)的集中交付工作。對(duì)客戶服務(wù)及房產(chǎn)保修問題時(shí)，協(xié)助甲方設(shè)置或延聘客戶服務(wù)組織，有效處理客戶投訴，提升客戶滿意度;在人力資源管理方面，要根據(jù)代建方的管理經(jīng)驗(yàn)，建立委托管理項(xiàng)目的人力資源相關(guān)管理制度。最后根據(jù)代建方的管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助委托方建立行政相關(guān)管理制度，進(jìn)行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方報(bào)酬取費(fèi)現(xiàn)狀

當(dāng)前代建管理費(fèi)取費(fèi)仍處于向標(biāo)準(zhǔn)化過渡的階段，代建方報(bào)酬普遍偏低，對(duì)企業(yè)利潤的關(guān)注度不夠。委托方在制定激勵(lì)方案時(shí)，未考慮風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)因素的影響，雙方對(duì)于如何分配項(xiàng)目剩余存在較大分歧?，F(xiàn)有代建方利潤部分單純考核銷售指標(biāo)，由于形成項(xiàng)目溢價(jià)的影響因素多樣，雙方難以準(zhǔn)確估量由代建方努力工作而產(chǎn)生的效益，因此在契約談判中較難就利潤部分的取費(fèi)費(fèi)率及結(jié)算方式等達(dá)成一致意見，容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。在具體的報(bào)酬取費(fèi)模式上可分為代建費(fèi)用、代建管理費(fèi)支付方式兩種。而在具體的代建費(fèi)用上還包括派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開發(fā)管理費(fèi)和項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。值得注意的是這三種費(fèi)用不包括委托方應(yīng)向第三方機(jī)構(gòu)支付的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、契稅、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、市政配套費(fèi)和其他政府規(guī)費(fèi)及行政收費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、材料設(shè)備款、招標(biāo)代理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程造價(jià)、審計(jì)、法律服務(wù)、物業(yè)管理等咨詢費(fèi)以及銷售費(fèi)用等。此外，在代建管理費(fèi)支付方式上，委托開發(fā)管理費(fèi)主要根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，結(jié)合部分關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)，分批支付。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式中，代建費(fèi)用應(yīng)該包括固定報(bào)酬和企業(yè)利潤兩部分構(gòu)成。在實(shí)際應(yīng)用中，代建方服務(wù)費(fèi)一般包括固定管理費(fèi)和銷售提成兩部分，固定管理費(fèi)用包括委派人員工資性費(fèi)用和部分行政辦公費(fèi)用;依據(jù)銷售指標(biāo)或利潤指標(biāo)，代建方可以得到一定比例的銷售提成作為獎(jiǎng)勵(lì)。在國內(nèi)較為成熟的房地產(chǎn)代建企業(yè)固定報(bào)酬構(gòu)成一般為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員工資費(fèi)用和日常管理費(fèi)用、品牌使用費(fèi)等。至于具體的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化。

四、代建模式的財(cái)稅處理

(一)從財(cái)稅角度看標(biāo)準(zhǔn)的代建模式通常具備的特點(diǎn)

首先在代建項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地和后續(xù)報(bào)建手續(xù)都在項(xiàng)目方名下，而不在代建方名下。其次，代建方通常不墊資，由項(xiàng)目方承擔(dān)全部建設(shè)費(fèi)用。在代建業(yè)務(wù)中，符合這兩個(gè)特點(diǎn)，項(xiàng)目方同代建方簽署委托代建協(xié)議，支付工程建設(shè)款項(xiàng)，代建方負(fù)責(zé)整體 工程管理過程，實(shí)質(zhì)上是提供了一種特殊的工程管理服務(wù)，應(yīng)就取得的代建管理費(fèi)收入繳納6%增值稅，并向項(xiàng)目方開具發(fā)票。

(二)代建模式的兩種特殊情況

1.代建方取得土地

如果代建方取得土地使用權(quán)，意味著后續(xù)的報(bào)建手續(xù)應(yīng)以代建方企業(yè)為主體實(shí)施，那這就不再是真正意義的代建，而屬于該企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目，如果完工后要移交項(xiàng)目方，必須視同銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

2.代建方墊資

首先，代建業(yè)務(wù)期間房地產(chǎn)企業(yè)參與墊付資金，應(yīng)分解為提供代建服務(wù)和提供貸款服務(wù)兩種業(yè)務(wù)，并就兩種業(yè)務(wù)分開核算分開開具代建服務(wù)費(fèi)發(fā)票和資金占用費(fèi) (利息)發(fā)票。項(xiàng)目方取得代建服務(wù)費(fèi)專用發(fā)票可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)，取得資金占用費(fèi)發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)。

其次，項(xiàng)目公司未成立之前發(fā)生的前期費(fèi)用，如人員差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、前期調(diào)研費(fèi)等，應(yīng)按管理層最終是否決定項(xiàng)目成立分別處理。前期發(fā)生時(shí)，代建公司計(jì)入其他應(yīng)收款項(xiàng)目。在調(diào)研的結(jié)果確定項(xiàng)目不成那么前期費(fèi)用屬于期間費(fèi)用。在《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，對(duì)于過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法已經(jīng)有所改變。如果調(diào)研的結(jié)果確定項(xiàng)目成立，代建公司代付的項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)用在項(xiàng)目公司成立后由項(xiàng)目公司按前期費(fèi)用支付代墊款給代建公司，代建公司開具相應(yīng)的服務(wù)業(yè)發(fā)票給項(xiàng)目公司。

(三)代建模式下的財(cái)稅處理

在財(cái)稅處理的過程中，需要對(duì)代建方企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理。代建方作為項(xiàng)目方的代言人，收到項(xiàng)目方的工程款項(xiàng)，再按照工程進(jìn)度支付給施工方企業(yè)，代建管理費(fèi)按照合同約定和實(shí)際支付節(jié)點(diǎn)正常核算收入，開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，即受托代建收入;同時(shí)，委托方企業(yè)的會(huì)計(jì)核算為委托方支付代建手續(xù)費(fèi)，收取受托方管理費(fèi)發(fā)票后，記入在在建工程——代建手續(xù)費(fèi)。在代建方企業(yè)的稅務(wù)處理中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征稅，營業(yè)額為向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。而代建行為必須符合以下條件:

第一，與委托方事前簽訂委托代建合同;

第二，以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);

第三，不以受托方名義辦理竣工決算;

第四，與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

凡是不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬于房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。現(xiàn)在營改增后認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)沒改，如果符合上述條件，增值稅一般納稅人稅率6%;不符合上述條件的按建筑服務(wù)征稅，增值稅一般納稅人稅率11%;如果是增值稅小規(guī)模納稅人稅率3%。

(四)代建方企業(yè)面對(duì)的資金流和施工發(fā)票開具

既然會(huì)計(jì)核算清晰了，資金流自然非常清楚，項(xiàng)目方向代建方支付工程款，代建方向施工單位支付工程款，但對(duì)應(yīng)的施工單位發(fā)票可不是開給代建方企業(yè)，而應(yīng)當(dāng)開具給項(xiàng)目方企業(yè)或者單位。這一點(diǎn)特別需要注意，實(shí)務(wù)中很多代建操作在施工發(fā)票的開具上出現(xiàn)思維混亂，最終給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)，甚至很多稅務(wù)機(jī)關(guān)傾向于認(rèn)為如果發(fā)票開發(fā)代建方企業(yè)，那么就不再是代建而是自行開發(fā)。因此，資金流和發(fā)票在代建模式中出現(xiàn)了不完全一致的情況，代建方企業(yè)作為代建管理服務(wù)企業(yè)，約定了資金流的代付義務(wù)，因此，雖然不一致，并不影響各方的財(cái)稅處理。