童立里 房薇娜 田 潔

(1.燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 河北 秦皇島 066000)(2.杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

國有租賃房產(chǎn)經(jīng)營廉潔風(fēng)險防控策略研究

童立里1房薇娜2田 潔2

(1.燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 河北 秦皇島 066000)(2.杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

在國有房產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中，受人為因素、體制規(guī)范和市場變化影響，存在不同類型的廉潔風(fēng)險。本文擬通過建立制度保障、完善工作流程、整合智慧平臺、運(yùn)行星級評定的“1611”全方位風(fēng)險管控模式的創(chuàng)新舉措，來防范國有房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)中的廉政問題和經(jīng)營各類廉潔風(fēng)險，實現(xiàn)國有房產(chǎn)租賃企業(yè)健康發(fā)展。

國有租賃房產(chǎn);廉潔風(fēng)險;防控策略;星級評定;數(shù)字平臺

一、引言

國有租賃房產(chǎn)是指產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)歸國有單位，在一定時期內(nèi)為了解決社會生活、居住等日常需求而提供的經(jīng)營性租賃房產(chǎn)。這些房產(chǎn)主要存在于各個城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的國有企事業(yè)單位，除了自用之外，為了保證國有資產(chǎn)保值增值任務(wù)，而面向社會對外出租的部分房產(chǎn)。

為了進(jìn)一步將國有租賃房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)推向市場，充分利用國資背景打造具有特色優(yōu)勢的租賃房產(chǎn)經(jīng)營平臺，許多國有經(jīng)營單位將原房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)獨立出來，成立了租賃房產(chǎn)運(yùn)營公司，負(fù)責(zé)國有租賃房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。成立新公司，既是為了鞏固現(xiàn)有市場，并通過整合資源，進(jìn)一步拓展市場，同時也是為了減少人為因素、體制規(guī)范和市場變化等方面帶來的廉潔風(fēng)險。

二、廉潔風(fēng)險分析

按照租賃房產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)流程，廉潔風(fēng)險點主要存在于招租過程不嚴(yán)謹(jǐn)、合同履約不對等、信息反饋不通暢、退租商榷不及時、續(xù)租機(jī)制不完善等幾個方面。具體如下:

(一)招租過程不嚴(yán)謹(jǐn)。在招租過程中未對招租流程進(jìn)行具體細(xì)化，導(dǎo)致在招投標(biāo)過程中，尤其是在制度規(guī)定允許下開展的自主招標(biāo)工作，在招標(biāo)的環(huán)節(jié)上存在人為控制漏洞，在招標(biāo)中設(shè)定符合于某一利益輸送商戶條件的限制條款;亦或是降低要求，借機(jī)索賄受賄。

(二)合同履約不對等。經(jīng)營管理人員故意更改租賃合同重要款項，或租賃合同未通過法律審核而直接簽訂，搞“權(quán)錢交易”，為特定商戶謀取利益，為其個人謀取私利。

(三)信息反饋不通暢。經(jīng)營管理人員對公司租賃房產(chǎn)的租賃信息不及時公布、不廣泛公布、不公開公布，導(dǎo)致房屋空置信息掌握在個別人手中，而成為其非法牟利的重要資源;對信息發(fā)布之后結(jié)果不及時反饋，致使公司領(lǐng)導(dǎo)層對房屋租金、租期等重要信息的判斷缺乏依據(jù)，導(dǎo)致決策不準(zhǔn)甚至失誤，造成國有資產(chǎn)流失。

(四)退租商榷不及時。經(jīng)營管理人員未在規(guī)章制度要求的時間內(nèi)對商戶租賃到期予以提醒，引發(fā)商戶退租過程中的矛盾沖突;或未與原經(jīng)營商戶進(jìn)行充分溝通而擅自掛牌招標(biāo)，導(dǎo)致原租戶不退出、新租戶進(jìn)不去，造成房屋租賃空置期延長，同時引發(fā)社會矛盾。

三、防范策略及措施

鑒于上述風(fēng)險因素，考慮從房產(chǎn)租賃管理的方式方法上進(jìn)行調(diào)整、改進(jìn)、完善，同時兼顧有序經(jīng)營、和諧管理、安全保障，形成一個更加符合國有企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)的“1611”風(fēng)險管控模式，即通過建立制度保障機(jī)制 (1個保障)、完善工作流程機(jī)制 (6個方面)、整合數(shù)字平臺機(jī)制(1個平臺)、運(yùn)行星級評定機(jī)制 (1個評定)，來實現(xiàn)公司防范風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險和減少風(fēng)險，同時解決公司經(jīng)營問題、彌補(bǔ)公司發(fā)展短板。

(一)建立制度保障機(jī)制。建立更加完善、操作性強(qiáng)的制度體系，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，更快實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，才能實現(xiàn)更好更快發(fā)展。從企業(yè)運(yùn)營角度，建立一整套完整的國有房屋租賃管理制度;從安全管理角度，制定安全管理、安全保障、安全事故等一系列形成閉環(huán)的房屋安全管理制度;從長遠(yuǎn)發(fā)展角度，建立公司發(fā)展規(guī)劃相關(guān)制度。

(二)完善工作運(yùn)行機(jī)制。進(jìn)一步完善六個方面的運(yùn)行機(jī)制，即:信息透明、有效監(jiān)督、分級防控、建立聯(lián)動、強(qiáng)化服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)量化。具體方式如下:1.信息透明。建立公開透明的信息發(fā)布通道，實現(xiàn)租賃信息公開化、發(fā)布渠道多樣化、招租流程常態(tài)化，真正將招租過程的各類信息全面公開，不留死角。2.有效監(jiān)督。建立房產(chǎn)租賃全過程、全方位的有效監(jiān)督。充分利用上級公司的監(jiān)督管理職能，對運(yùn)營公司的租賃業(yè)務(wù)實施全面監(jiān)督;利用智能攝像機(jī)監(jiān)控招投標(biāo)全過程。3.分級防控。建立對現(xiàn)有商戶分等級的管理模式，根據(jù)其日常經(jīng)營情況、安全巡查情況進(jìn)行分級管理，有針對性地開展日常管控，為實現(xiàn)商戶“星級評定”打好前戰(zhàn)。4.建立聯(lián)動。建立與區(qū)域政府職能部門、居委會、物業(yè)公司等管理聯(lián)動機(jī)制，通過信息整合與資源共享，實現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)的平穩(wěn)、有序和健康開展，突發(fā)情況和矛盾糾紛得到妥善處置。5.強(qiáng)化服務(wù)。建立運(yùn)營專員“一對一”服務(wù)，能夠快速響應(yīng)商戶訴求，實現(xiàn)服務(wù)水平和廉潔從業(yè)的全面監(jiān)督;建立公司微信公眾號“投訴建議”專欄，第一時間獲取商戶反饋信息。6.標(biāo)準(zhǔn)量化。建立合同履約保證機(jī)制，將合同條款進(jìn)行量化分解，成為運(yùn)營公司對經(jīng)營商戶日常經(jīng)營、安全整改等方面的考核依據(jù)，對各類經(jīng)營行為進(jìn)行量化評定，為業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整提供客觀數(shù)據(jù)支持。

(三)整合數(shù)字平臺機(jī)制?；诨ヂ?lián)網(wǎng)和云計算，搭建房產(chǎn)租賃“數(shù)字管理平臺”。通過數(shù)字化信息平臺將租賃的全過程業(yè)務(wù)實行線上操作，并將各個流程固化;通過對每個程序的前置及后置條件的確定來完善操作的標(biāo)準(zhǔn)化;通過程序自動的數(shù)據(jù)記錄及分析，實現(xiàn)實時監(jiān)管、動態(tài)分析和有效應(yīng)對?？傊ㄟ^技術(shù)手段最大程度的減少招租過程的人為干預(yù)和避免管理過程的人為缺失。

房產(chǎn)租賃“數(shù)字管理平臺”旨在打造具備客戶服務(wù)、管理監(jiān)督、市場運(yùn)營三大塊業(yè)務(wù)輸出的智能化、數(shù)字化、信息化管理服務(wù)平臺。該平臺將真正建立起運(yùn)營公司與租賃商戶之間信息溝通、傳遞和互動的橋梁。該平臺將分別從租賃商戶、公司管理人員、公司業(yè)務(wù)人員三方面設(shè)置不同的訪問界面，并擁有不同的業(yè)務(wù)職能。這個平臺的成熟運(yùn)用，既能大幅減少人員的勞動強(qiáng)度，降低用工成本，規(guī)范管理行為，更重要的是能夠進(jìn)一步加強(qiáng)廉政監(jiān)管。

(四)運(yùn)行星級評定機(jī)制

矛盾的產(chǎn)生是因為需求的不同，如何讓公司的管理需求與承租人經(jīng)營需求相結(jié)合，是解決矛盾的關(guān)鍵所在。為了進(jìn)一步解決運(yùn)營公司與租賃商戶之間的在租賃業(yè)務(wù)上存在的不可避免的矛盾關(guān)系，應(yīng)在商戶運(yùn)營全過程中建立“星級評定體系”。

“星級評定體系”是對承租人在租賃合同范圍內(nèi)的所有履約行為進(jìn)行細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)量化，通過量化的結(jié)果對承租人進(jìn)行客觀評價，并在后續(xù)招租中對此評價進(jìn)行充分運(yùn)用與體現(xiàn)。通過這個“評定體系”來事先量化承租過程中的行為，讓承租人可以事先對各類情況有所判斷，鼓勵承租人合規(guī)經(jīng)營嚴(yán)格履約。評價結(jié)果將作為后續(xù)招租過程中優(yōu)質(zhì)商戶存續(xù)和實現(xiàn)劣質(zhì)商戶淘汰的參考依據(jù)。

四、后續(xù)開展模式

在市場營銷上，我們講“好的商業(yè)模式可以復(fù)制”，在房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)和管理上同樣可以運(yùn)用模式復(fù)制。對于上述所述的“1611”風(fēng)險管控模式，可以說是覆蓋了房產(chǎn)租賃的全過程，無論是國有租賃公司、上市公司或者是民營公司，都可以直接照搬運(yùn)用。在整個模式中，除了上述幾個方面的工作原則集合之外，管理體系、運(yùn)行機(jī)制和制度建設(shè)等各方面也是貫穿于整個模式之中，是可復(fù)制的工作形式。

下一步，運(yùn)營公司應(yīng)該從以下三方面進(jìn)一步開展后續(xù)工作:1.根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要而進(jìn)行不斷優(yōu)化、調(diào)整現(xiàn)行制度，真正建立起保障房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的制度體系。2.完善智慧管理平臺的監(jiān)督管理職能，將公司oa系統(tǒng)、公司網(wǎng)站等與智慧管理平臺進(jìn)行融合，真正實現(xiàn)審批流程可視化、風(fēng)險防控程序化、管理監(jiān)督透明化。3.完善星級評定管理機(jī)制，將星級評定操作流程納入到智慧管理平臺中，成為運(yùn)營公司日常運(yùn)營管理的一項基本業(yè)務(wù)，并完全在平臺中實施，進(jìn)一步減少人為因素影響。

一方面，通過對公司經(jīng)營房產(chǎn)租賃的管控體系進(jìn)行整合，包括公司的組織架構(gòu)、人員編制、崗位職責(zé)以及專業(yè)團(tuán)隊建設(shè)等，形成一個成熟、完整、符合房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)開展，尤其是國有背景租賃業(yè)務(wù)開展的管理體系;另一方面，通過信息化、流程化和智能化的手段，把日常工作放在數(shù)字化平臺上執(zhí)行，運(yùn)用科技手段解放生產(chǎn)力，提高生產(chǎn)效率。