袁慶銘

(淄博職業(yè)學(xué)院 山東 淄博 255314)

房屋開發(fā)建筑面積與建筑工程成本管理問題研究

袁慶銘

(淄博職業(yè)學(xué)院 山東 淄博 255314)

本文重點(diǎn)分析了房屋開發(fā)中老百姓關(guān)心的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建筑面積計(jì)算等方法問題進(jìn)行闡述，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理問題進(jìn)行了研究。

建筑面積;工程成本;管理

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)需求和定位研究的基礎(chǔ)上，研究房屋開發(fā)中應(yīng)對(duì)老百姓關(guān)心的建筑面積計(jì)算的準(zhǔn)確性和經(jīng)濟(jì)成本控制管理等方面進(jìn)行深入分析。通常大家所說的房地產(chǎn)開發(fā)商賣給老百姓房子面積不知道怎么計(jì)算，這一問題老百姓更加關(guān)注，筆者通過多年的教學(xué)和實(shí)際工作，更加深刻理解建筑面積計(jì)算的重要作用性。

二、房屋建筑面積計(jì)算研究

依據(jù)我們現(xiàn)在房屋計(jì)算方法很復(fù)雜，例:我們現(xiàn)在研究開發(fā)方房屋面積的計(jì)算，建筑面積的計(jì)算中:有房屋面積樓梯間面積墻體面積還有公攤面積等。這樣老百姓買賣房子的面積問題就是一個(gè)難題，怎么來的?老百姓很難知道它的計(jì)算方法。以下為房屋建筑面積計(jì)算方法:

1.建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

2.建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

4.地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

5.建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

6.附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

7.窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸 (飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

8.有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊 (挑廊)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積;有圍護(hù)設(shè)施 (或柱)的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施 (或柱)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

9.門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

10.設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

11.在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

12.以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。

三、房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本管理控制研究

房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理主要的是在項(xiàng)目的施工單位，在符合施工規(guī)范的條件下，保證施工質(zhì)量管理，進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理。工程經(jīng)濟(jì)成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤(rùn)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在項(xiàng)目開發(fā)管理方面，深度多元化發(fā)展，在城市建設(shè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)單位而言，工程經(jīng)濟(jì)成本的控制需要從建設(shè)期的決策階段、設(shè)計(jì)、施工階段全過程來進(jìn)行控制，本文僅就施工階段，建設(shè)單位工程成本的控制做一闡述。

(一)制定嚴(yán)密的合同條款

隨著我國(guó)房地產(chǎn)工程開發(fā)，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國(guó)際接軌，在目前世界經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的形式下，經(jīng)濟(jì)還沒有恢復(fù)的情況下，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國(guó)際慣例中，常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場(chǎng)地狹小、品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長(zhǎng);如設(shè)備安裝項(xiàng)目預(yù)算，不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果不認(rèn)真，價(jià)值幾萬元的設(shè)備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和造成不良后果。

(二)結(jié)合施工組織及施工工藝，管理控制工程成本

作為開發(fā)單位的預(yù)算及合同施工管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況?！岸鄦枴本褪菍?duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對(duì)自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問題不匆忙做定論，要向現(xiàn)場(chǎng)的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開發(fā)過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價(jià)人員很少遇到這類預(yù)算，因此在這些問題上就更需要多問?！岸嗨伎肌?，定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場(chǎng)，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程施工現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。

(三)組織好市場(chǎng)價(jià)格研究管理尋價(jià)體系

項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對(duì)某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。首先，企業(yè)應(yīng)建立起自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會(huì)公開渠道，尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。

四、結(jié)束語

城市房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積計(jì)算問題是一個(gè)大的問題，是很多老百姓很不好掌握的一個(gè)準(zhǔn)確的方法，政府應(yīng)該有一個(gè)合理的簡(jiǎn)單方法，就是“買賣的房屋就是以使用面積”為準(zhǔn)來計(jì)算建筑面積，這樣老百姓不難掌握了，同時(shí)也無形中控制了施工的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價(jià)格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢(shì)，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。

［1］GB/T 50353－2013建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 ［S］.北京:中國(guó)計(jì)劃出版社，2013