賀楠

(華南理工大學建筑學院 廣東廣州 510641)

城市核心區(qū)地下商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計
——花城匯項目的思考

賀楠

(華南理工大學建筑學院 廣東廣州 510641)

在城市土地立體化、集約化開發(fā)的趨勢下，對地下空間進行商業(yè)開發(fā)是未來重要的發(fā)展方向。文章深入剖析了珠江新城核心區(qū)地下商業(yè)項目——“花城匯”，指出其存在的問題，并針對性地提出商業(yè)開發(fā)和空間優(yōu)化建議，以期對未來城市地下商業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計提供經(jīng)驗借鑒和實踐指導。

城市地下空間;商業(yè)開發(fā);花城匯;集約化;市場化

0 引言

時至今日，面對用地緊張、交通阻塞、環(huán)境惡化等一系列“城市病”，按照傳統(tǒng)水平擴展的建設(shè)模式已無力解決，立體化、集約化正成為當代城市建設(shè)的發(fā)展趨勢。尤其是隨著城市軌道交通的建設(shè)，地下涌動的大量人流帶來了巨大的商業(yè)潛力，依托軌道交通帶動地下空間開發(fā)成為關(guān)注的熱點。以廣州為例，據(jù)《廣州市城市總體規(guī)劃(2011年 ～2020年)》顯示，到2020年，廣州的地下空間面積將達到5 000萬m2，其中商業(yè)空間超過800萬m2。從最初的單一人防、地下交通工程建設(shè)發(fā)展到大型地下綜合體的建設(shè)，廣州地下空間開發(fā)有著較長的歷史，積累了豐富的經(jīng)驗。

據(jù)統(tǒng)計，目前廣州已開發(fā)的地下商業(yè)空間已超過100萬m2。開發(fā)模式主要有3種:第一種為原有人防

1 項目概況

花城匯位于花城廣場的地下，屬于珠江新城核心區(qū)地下空間的組成部分。珠江新城核心區(qū)地下空間是目前全國規(guī)模最大、最復雜的民用地下空間項目之一，包括了地下人行通道、道路隧道、市政設(shè)施、地下配套商業(yè)、地下綜合設(shè)備用房、地下車庫、地下旅客自動輸送系統(tǒng)等，如圖1所示。

作為其中的配套商業(yè)部分，花城匯位于地下一層，總面積約為15萬m2，從北到南長約2km，分為北工程改造成商業(yè)設(shè)施，以流行前線名店城為代表;第二種是與地鐵樞紐相結(jié)合，建成通道式物業(yè)或大型地下物業(yè)，如動漫星城;第三種則是伴隨著城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)而統(tǒng)一規(guī)劃的大型地下商業(yè)設(shè)施，例如花城匯。其中第三種模式是未來城市地下商業(yè)空間開發(fā)的主要發(fā)展方向，因此對花城匯進行深入剖析，探究項目建設(shè)開發(fā)過程中問題，對今后城市核心區(qū)地下商業(yè)空間開發(fā)極具指導和借鑒價值。區(qū)、中區(qū)、南區(qū)3個相對獨立的區(qū)域。在定位上，北區(qū)以“潮流服飾與娛樂”為主題，中區(qū)主打“時尚生活”，南區(qū)則以“華麗典雅”為主調(diào);在業(yè)態(tài)分布上，涵蓋了零售、餐飲、休閑娛樂等多種形式，如圖2所示。

圖1 珠江新城核心區(qū)地下空間示意圖

圖2 花城匯業(yè)態(tài)分布圖

自2011年試運營至今，花城匯的運營狀況一直不容樂觀。盡管經(jīng)過多次調(diào)整，商業(yè)氛圍和消費人流都有所提升，但無論商場檔次還是運營收入都與最初的規(guī)劃相去甚遠。北區(qū)除西北角的餐飲區(qū)較為興旺外，其他的區(qū)域都較為慘淡，服飾零售業(yè)基本處于關(guān)門狀態(tài)，南側(cè)因有電影院、游樂園等體驗式商業(yè)的進駐，提振了部分人氣，但還是無力扭轉(zhuǎn)整體慘淡經(jīng)營的局面。中區(qū)雖然有連通周邊商業(yè)的交通優(yōu)勢，帶來了大量的人流，但是零售業(yè)的經(jīng)營仍然舉步維艱，與同區(qū)域的餐飲業(yè)形成鮮明的對比。中區(qū)的餐飲業(yè)以簡餐為主，消費水平較周邊珠江新城商圈低，但深受白領(lǐng)們的青睞，中午時分會出現(xiàn)排隊等位的現(xiàn)象。南區(qū)由于靠近地鐵站，周邊臨近少年宮、圖書館、大劇院等公共文化建筑，客流較為旺盛，且引入了多家特色化餐廳，聚集了超高的人氣，帶動整個南區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

2 存在的問題

2．1 方案設(shè)計先天不足

珠江新城核心區(qū)地下空間設(shè)計的出發(fā)點并不是進行商業(yè)開發(fā)，而是為了優(yōu)化改善珠江新城CBD商務(wù)核心區(qū)的交通，創(chuàng)造多層次的地下立體交通體系［1］。前期規(guī)劃定位的偏差直接導致了在方案設(shè)計階段未能充分考慮后期商業(yè)運營的兼容性，商業(yè)開發(fā)先天條件不足。原本應該對地下空間的綜合開發(fā)進行統(tǒng)一協(xié)同研究設(shè)計，卻被拆分為兩個階段。2005年由廣州市交通規(guī)劃研究院對珠江新城核心區(qū)地下交通系統(tǒng)進行規(guī)劃設(shè)計之后，才對地下空間建筑和景觀方案進行設(shè)計招標。在前期地下交通體系的研究和設(shè)計中，并未充分考慮后續(xù)的商業(yè)開發(fā)，花城大道和金穗路的下穿隧道將花城匯分成互不連通的3個區(qū)域，消費者必須通過地面才能到達另外一個區(qū)域，上上下下十分不方便，且極易迷失方向。不合理的商業(yè)流線規(guī)劃直接影響了消費者跨區(qū)行動的熱情，削弱了商業(yè)運營的價值。以至于在接手花城匯后，蘭桂坊集團主席盛智文就曾表示:“花城匯在設(shè)計上有很大問題，整個商場的規(guī)劃完全沒有考慮到商業(yè)的用途和定位?！?/p>

2．2 公共交通銜接不通暢

花城匯位于珠江新城核心區(qū)，占據(jù)著周邊便利的交通，但是在與各類交通工具的接駁上并未做到無縫銜接。在公共交通方面，花城匯內(nèi)部與APM線連接且靠近地鐵珠江新城站。APM線作為一條獨立運營的線路，一直以來的運營狀況不甚理想，不足以支撐花城匯的客流需求。而擁有大量人流的珠江新城地鐵站，與花城匯之間卻也僅有一條狹長的通道相連，且地鐵站內(nèi)人流混亂，指示不明，連接通道的位置不容易被找到。對于駕車的消費者，珠江新城復雜的地下交通體系同樣令人頭疼。由于地下道路照明不足，再加上地下功能復雜，道路指示系統(tǒng)不完善，不少市民反映行駛其中很容易迷失方向且停車不便?；ǔ菂R交通狀況調(diào)查統(tǒng)計如圖3所示。

2．3 商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化

花城匯地處廣州最繁華的天河商圈之中，擁有巨大的商業(yè)開發(fā)潛力，再加上占據(jù)絕佳的區(qū)位優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，花城匯在一開始就被政府寄予厚望，期望將其打造成極具特色的城市高端商業(yè)項目典范。但之后的商業(yè)開發(fā)狀況卻不盡如人意，尤其是蘭桂坊退出之后，花城匯被拆分為3個獨立的部分，分別交給3家開發(fā)商進行運營。為了快速聚攏人氣，3家開發(fā)商不約而同地瞄準中低端市場，大幅增加餐飲業(yè)比例，互相搶占客源，造成花城匯內(nèi)部的業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重?；ǔ菂R各區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計如圖4所示。同時在天河商圈內(nèi)，有高端的太古匯，中高端的天河城，中端的正佳廣場等，花城匯的定位尷尬，高不成低不就。與同為地下商業(yè)項目的時尚天河、天河又一場等相比，又顯得特色不足，吸引力不夠，缺乏競爭力。

圖3 花城匯交通狀況調(diào)查統(tǒng)計

圖4 花城匯各區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計

2．4 內(nèi)部空間可識別性差

相比于地上建筑，地下建筑由于遠離地面，存在陰暗、封閉等先天缺陷，在空間環(huán)境的創(chuàng)造上具有很大的局限性，地面大型購物中心能為消費者提供舒適的、體驗性、休閑的購物場所，例如大氣的中庭、明亮的自然采光、完備的市政配套，這都是地下商業(yè)未能實現(xiàn)的。空間品質(zhì)的欠缺也是造成高級品牌不愿入駐地下商場的重要原因之一。

花城匯的空間設(shè)計還未跳脫出傳統(tǒng)的“地下商業(yè)街”的布局模式，南北長達2km的距離，呈現(xiàn)出簡單的線型空間，缺乏必要的場所感。作為入口的3個下沉廣場形象標識性不強，在人流的引導和輸送上缺乏連續(xù)性和趣味性。其余分散布置的二十多個小規(guī)模下沉空間和樓梯間，與地下商業(yè)流線沒有直接連接，對地下商業(yè)空間的引導和環(huán)境品質(zhì)的提升未能起到積極的作用。單調(diào)乏味的內(nèi)部空間，很容易使購物者甚至身處地下的經(jīng)營者產(chǎn)生消極的心理反應，不利于形成促進商業(yè)活動進行的心理環(huán)境?；ǔ菂R空間可識別性調(diào)查統(tǒng)計如圖5所示。

圖5 花城匯空間可識別性調(diào)查統(tǒng)計

3 優(yōu)化策略

3．1 功能復合開發(fā)

隨著人們消費需求的多樣化，購物中心逐漸擺脫傳統(tǒng)的單一功能模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榧徫?、餐飲、住宿、休閑、娛樂、觀光旅游等為一體的“一站式”消費場所。而花城匯作為廣州市地下商業(yè)開發(fā)的典范，也應改變“廉價地下購物場所”的形象，呈現(xiàn)出更加多元化的定位理念。

花城匯占據(jù)著絕佳的區(qū)位優(yōu)勢，周邊高端的辦公人群和源源不斷的觀光人群都是潛在的消費主體。針對這些消費人群，調(diào)整當前以中低端餐飲為主的業(yè)態(tài)模式，容納格調(diào)餐飲、中高端零售、體驗商業(yè)等內(nèi)容，同時將公共休憩空間、社會生活服務(wù)、廣告、咨詢、商業(yè)展示等整合進來。發(fā)展建立起“購物—游覽—休閑—信息—服務(wù)”一系列深度體驗為導向的都市生活體驗中心，契合當代消費者多變化、多元化的消費訴求。

另一方面，地下商業(yè)項目擔當著地面商業(yè)檔次互補、緩解地上飽和消費空間壓力的角色，只有與周邊的地上商業(yè)互相聯(lián)合，才能發(fā)揮出最大的經(jīng)濟效益。因此花城匯的開發(fā)不能脫離地上商業(yè)的發(fā)展，臨近的高德置地商業(yè)、廣州友誼商店以及即將開業(yè)的K11都對花城匯的未來發(fā)展有帶動的作用，可以彌補地下商城本身隱蔽，無法吸引人流等缺陷。

此外，注重與地面商業(yè)的功能互補，比如廣州友誼商店、K11等將打造為高端奢侈型消費商業(yè)，而花城匯則打造一個更加娛樂化、生活化、多樣化的消費區(qū)，不同的商業(yè)類型形成一個立體互補的，多樣化的，多種服務(wù)的商圈，增加地區(qū)人氣和整體的吸引力。

3．2 空間環(huán)境優(yōu)化

花城匯內(nèi)部空間環(huán)境優(yōu)化需要從購物休閑的實際需要和心理需要出發(fā)，調(diào)動所有積極因素，創(chuàng)造舒適愜意的購物環(huán)境。

首先，重新規(guī)劃內(nèi)部商業(yè)流線，將分散布置的下沉空間串聯(lián)起來，一方面改善商場內(nèi)部的采光和通風問題，另一方面通過功能置入，使其成為商業(yè)流線上的活躍空間，避免單調(diào)沉重的內(nèi)部商業(yè)氛圍［2］，下沉廣場設(shè)計意向如圖6所示。完善標識誘導系統(tǒng)，通過在地面上和室內(nèi)設(shè)置指示牌，加強內(nèi)部空間的可識別性，消除顧客因迷失方向而產(chǎn)生的不良心理反應。

其次，強化入口空間的標識性，對3個下沉廣場的景觀進行重新設(shè)計，創(chuàng)造舒適的室外休憩空間，同時與地面的景觀互相呼應，一氣呵成，消除消費者從地上到地下的心理界限。

另外，對廣場周邊的業(yè)態(tài)進行重新組織，以便下沉廣場能夠有機地融入消費者的各項活動中，激活整個片區(qū)的商業(yè)氛圍。入口廣場設(shè)計意向如圖7所示。

圖6 下沉廣場設(shè)計意向

圖7 入口廣場設(shè)計意向

4 結(jié)語

雖然當前城市建設(shè)朝著土地立體化、集約化利用的方向發(fā)展，但是在地下空間規(guī)劃設(shè)計中，特別是地下商業(yè)空間，還是要從客觀的市場需求出發(fā)，秉承審慎的態(tài)度進行合理的開發(fā)建設(shè)。尤其是當前地上商業(yè)的總體發(fā)展仍存在較大的空間，大規(guī)模開發(fā)地下商業(yè)可能會導致粗放式經(jīng)營和資源浪費。因此，選取重點地段，采取精細化開發(fā)的理念和方式，才是充分利用地下空間的未來發(fā)展方向。

地下商業(yè)的建設(shè)開發(fā)過程中，要協(xié)調(diào)好“建設(shè)行為”和“開發(fā)行為”的關(guān)系?！敖ㄔO(shè)行為”注重空間性，追求建成面積的最大化，建設(shè)完成后再尋求商業(yè)開發(fā)的機會;“開發(fā)行為”則關(guān)注項目的可經(jīng)營性，商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先于并持續(xù)指導空間建設(shè)［3］。當前國內(nèi)的城市建設(shè)開發(fā)由政府相關(guān)職能部門主導，承擔方案選擇、規(guī)劃設(shè)計、建造施工等一系列的職責。由于缺乏商業(yè)項目的運作經(jīng)驗和“企業(yè)家精神”，在方案選擇上更傾向于“商業(yè)面積的實現(xiàn)”而忽略商業(yè)經(jīng)營的適用性，而花城匯顯然就是這種“建設(shè)行為”的產(chǎn)物，最終造成空間可經(jīng)營性極差。而從國內(nèi)外實踐經(jīng)驗來看，僅僅完成“城市建設(shè)”是不夠的，要秉承“城市開發(fā)”的觀念，在方案規(guī)劃設(shè)計的各階段，求社會資本進入，借助開發(fā)者的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和“企業(yè)家精神”，更好地對方案設(shè)計、施工管理進行指導和規(guī)范。因此，市場化是地下商業(yè)空間開發(fā)長期發(fā)展的必然選擇。在適應當前土地政策制度的前提下，改變當前“政府所有、政府建設(shè)”的制度，采用“政府所有、市場開發(fā)”的模式不失為地下商業(yè)空間開發(fā)的一條出路。

另一方面，城市地下空間是地上空間的補充和延伸，應秉承集約化設(shè)計的原則，對區(qū)域內(nèi)的功能、交通、景觀等方面進行整合設(shè)計，地上、地下有機聯(lián)動，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)互相促進、共同繁榮的開發(fā)目標［4］。在地下空間的功能配置上，應根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑功能特色，相應地調(diào)整功能配置和開發(fā)強度，實現(xiàn)地下空間與地上建筑區(qū)位互動，做到“揚長避短、趨利避害”，實現(xiàn)相互促進、相互補充的集約優(yōu)勢和整體效益。在交通方面，以提高城市交通的運轉(zhuǎn)效率為主要目標，同時兼顧商業(yè)開發(fā)的可經(jīng)營性，綜合考慮步行交通、機動交通、公共交通和靜態(tài)交通四者之間的銜接和協(xié)調(diào)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。在景觀方面，要打破地下空間傳統(tǒng)的布置方式，盡量增大開敞空間部分，實現(xiàn)地下空間與地面環(huán)境之間良好的互動和自然的延續(xù)，降低人們在地下空間環(huán)境中的隔絕感，提升地下空間的品質(zhì)。

［1］ 何錦超，孫禮軍，洪衛(wèi)．廣州珠江新城核心區(qū)地下空間實施方案［J］．建筑學報，2007(06):37－40．

［2］ 李婧，孫青峰，鄧清．大型地下空間發(fā)展模式探討——以廣州珠江新城地下空間為例［J］．規(guī)劃師，2014(00):2－9．

［3］ 徐辰，袁奇峰．是“城市財政藍?！边€是“短期財政工具”?——廣州珠江新城地下空間開發(fā)研究［C］//中國城市規(guī)劃年會論文集．2013．

［4］ 宿晨鵬．城市地下空間集約化設(shè)計策略研究［D］．哈爾濱:哈爾濱工業(yè)大學，2008．

Planning and Design of Underground Commercial Space in Urban Core Area——Consideration on“Mall of the World”

HE Nan
(South China University of Technology Research Institute of Architecture Design，Guangzhou 510641)

Under the trend of three－dimensional and intensive development of urban land，the commercial development of underground space is an important future development direction．This paper deeply analyzes the underground commercial project"Mall of the World"in the core area of Zhujiang New Town，points out its problems，and puts forward the commercial development and the space optimization proposal with a view to provide the experience reference and practice for the future urban underground commercial project planning and design guide．

Urban underground space;Commercial development;Mall of the world;Intensive;Marketization

TU984．11+3

A

1004－6135(2017)02－0001－04

賀楠(1991．9－ )，男。

E-mail:henan0918@126．com

2016－11－07