臧大巍

(齊魯師范學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)問題及對策研究

臧大巍

(齊魯師范學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

小城鎮(zhèn)建設(shè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中是一個非常重要的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對小城鎮(zhèn)建設(shè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長起到了非常關(guān)鍵的作用，它不僅可以為人們的生產(chǎn)生活提供基本物質(zhì)保障，同時還能帶動很多部門的發(fā)展，中國要想走城市化道路，不僅要加強(qiáng)對大中城市的建設(shè)力度，同時還要加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展。

小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)建設(shè)；問題；對策

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)。在當(dāng)下的社會經(jīng)濟(jì)舞臺中，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)成為其中的一個重要角色，不僅在物質(zhì)上為人們生產(chǎn)生活提供了保障，同時也帶動當(dāng)?shù)囟囗棶a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近十幾年，我國進(jìn)入到城市化發(fā)展的關(guān)鍵時段，各大小城鎮(zhèn)快速發(fā)展，這一時期房地產(chǎn)行業(yè)在小城鎮(zhèn)建設(shè)中扮演著重要的角色。然而當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)過程中遇到了一些問題，影響了當(dāng)?shù)氐胤浇?jīng)濟(jì)的發(fā)展。需要深入分析當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)中暴露出的問題，在此基礎(chǔ)上積極探索建設(shè)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的策略。

一、發(fā)展小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的重要意義

(一)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在小城鎮(zhèn)發(fā)展過程中有著非常重要的作用，是小城鎮(zhèn)建設(shè)中一個重要的組成部分，加大發(fā)展小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的力度，不僅可以為人們的生產(chǎn)生活提供物質(zhì)保證，還帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。當(dāng)前我國各地農(nóng)村人員均開始朝著小城鎮(zhèn)集中，小城鎮(zhèn)住宅發(fā)展面臨著越來越高的要求，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，同時建筑業(yè)、運輸業(yè)及飲食業(yè)等產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展。

(二)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)可促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集約發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)及建設(shè)涉及很多不同行業(yè)，是一種綜合產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展必然會帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)將會逐漸集中到一起，對調(diào)整及優(yōu)化小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有非常重要的意義。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀及問題

隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)也開始引起了大家的關(guān)注，同時一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以及各級政府也紛紛關(guān)注，政府紛紛為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展提供支持，并將其作為推進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略性任務(wù)。從政策體系上來看，近年來小城鎮(zhèn)建設(shè)制定了很多法規(guī)和政策，進(jìn)一步確定了小城鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)原則，大大加強(qiáng)了我國全面建設(shè)小城鎮(zhèn)的力度，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也隨之得到了完善與發(fā)展，小城鎮(zhèn)投資環(huán)境因此發(fā)生了改變，小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)業(yè)開始不斷發(fā)展。一方面，小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為人們提供了大量的就業(yè)機(jī)會，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的環(huán)境也更好；另一方面，農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，拉動了小城鎮(zhèn)各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)過程中還存在一些問題，具體可以從以下幾方面進(jìn)行深入探究。

(一)小城鎮(zhèn)建設(shè)中總體規(guī)劃滯后

從土地規(guī)劃角度來看，土地利用規(guī)劃為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃起到了指導(dǎo)性作用，然而實際操作中土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用卻并未得到充分發(fā)揮。小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，土地利用規(guī)劃明顯滯后于相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，這明顯增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，而小城鎮(zhèn)發(fā)展的重點在外延上，旨在走上一條輕質(zhì)化的城鎮(zhèn)發(fā)展道路，這種發(fā)展模式影響之下的小城鎮(zhèn)規(guī)模比較小，城鎮(zhèn)用地從整體上看比較粗放，城鎮(zhèn)集聚功能很難得到發(fā)揮，由于基礎(chǔ)設(shè)施投資成本較高，設(shè)施建設(shè)很難形成預(yù)期規(guī)模，因此環(huán)境設(shè)施建設(shè)上面臨嚴(yán)重不足的問題，耗費了大量的開發(fā)資本。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理不規(guī)范

很明顯，當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了多種因素的限制，例如投資不足、來源分散等。當(dāng)前我國小城鎮(zhèn)居民住宅多數(shù)為平房或地層樓房，其房地產(chǎn)開發(fā)總體檔次并不高，同時從建筑形態(tài)上來看不同地區(qū)建筑千篇一律，根本反映不出當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗及地域特色；從投資結(jié)構(gòu)上來看，當(dāng)前小城鎮(zhèn)建設(shè)中國家集體投資逐年遞減，個人投資所占份額越來越大，一些投資能力不足的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛渴望得到預(yù)算外投資，然而，當(dāng)前小城鎮(zhèn)資金運作極不規(guī)范，同時投入機(jī)制多元化，資金的來源比較分散，使資金總體利用率較低，很難發(fā)揮出資金集聚的功能。近年來，我國各地小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的水平和程度均存在一定差異，加上物業(yè)管理經(jīng)費的來源比較單一，各地多數(shù)物業(yè)公司都依靠居民物業(yè)費生存，物業(yè)管理企業(yè)基本上處于虧本經(jīng)營的狀態(tài)，加上居民住宅比較雜亂，即使是在一個小區(qū)中居住，也會有大量問題存在，例如整體規(guī)模小、戶數(shù)比較少等。

三、完善小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)的對策與措施

各地小城鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和風(fēng)土人情不同，因此我國各地小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展與建設(shè)中都面臨著一些特殊性，必須對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行合理制定，為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)范提供指導(dǎo)，下面具體針對如何完善小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)進(jìn)行分析。

(一)加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，制定相對完善的城鎮(zhèn)規(guī)劃

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)與小城鎮(zhèn)發(fā)展速度直接相關(guān)，土地利用規(guī)劃與小城鎮(zhèn)規(guī)劃都是當(dāng)前國家針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)的宏觀調(diào)控手段，以后小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須嚴(yán)格遵循先規(guī)劃后建設(shè)的原則，以政府建設(shè)發(fā)展小城鎮(zhèn)的基本路線為基礎(chǔ)，始終堅持因地制宜的原則，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃制定的合理性，同時在該規(guī)劃落實的過程中，注意按照各地發(fā)展情況的不同，在現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。

由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在資金來源、土地供給、房屋拆遷及土地征用等一系列問題，與此同時，當(dāng)前我國政府對于新增建設(shè)用地的控制極為嚴(yán)格，逐步加強(qiáng)了對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)工作，建立起完善的建設(shè)用地儲備及相關(guān)供應(yīng)機(jī)制，限制小城鎮(zhèn)的土地供應(yīng)。此外，對于那些房價漲幅過大、房地產(chǎn)供不應(yīng)求的地區(qū)，應(yīng)注意土地供應(yīng)量的合理調(diào)劑，旨在隨時為農(nóng)民進(jìn)城的需求給予供給，以此拉動小城鎮(zhèn)的發(fā)展建設(shè)。

(二)通過相關(guān)政策的制定完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)，必須有配套的政策措施，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供保證。首先，應(yīng)對現(xiàn)行小城鎮(zhèn)行政管理制度進(jìn)行改革創(chuàng)新，不斷擴(kuò)大小城鎮(zhèn)權(quán)限，同時注意擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)，注意減少不必要的審批手續(xù)；其次，深化改革是永遠(yuǎn)的主題，充分關(guān)注土地使用制度的變化與發(fā)展，適當(dāng)壓縮分散處理農(nóng)村宅基地；第三，對小城鎮(zhèn)戶籍制度進(jìn)行改革，小城鎮(zhèn)中有穩(wěn)定職業(yè)與收入及穩(wěn)定住所的權(quán)益人口，應(yīng)為本地常住人口提供登記服務(wù)；第四，創(chuàng)新改革社會保障制度，針對已經(jīng)辦理了常住戶口的遷移人員實施社會制度改革創(chuàng)新，保證其余城鎮(zhèn)居民具有相同的待遇，在后續(xù)的工作中，不斷完善各項保險。

(三)通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮房地產(chǎn)集聚功能

當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為著眼點，只有小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)得到了發(fā)展，其集聚功能才能得到提升，小城鎮(zhèn)建設(shè)才能進(jìn)一步加快，同時關(guān)注第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效增強(qiáng)小城鎮(zhèn)對農(nóng)村中剩余勞動力吸納的能力，農(nóng)村就可以源源不斷的為小城鎮(zhèn)提供人力資源，為小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人力資源。首先，以產(chǎn)業(yè)調(diào)整為主要契機(jī)，合理制定相關(guān)政策及規(guī)范，將工商業(yè)、服務(wù)行業(yè)吸引到小城鎮(zhèn)中；其次，應(yīng)采取多種措施促進(jìn)小城鎮(zhèn)投資能力的提高，確定小城鎮(zhèn)政府的收治范圍，有針對性的制定貸款政策，引導(dǎo)民間資本針對小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、房地產(chǎn)等投資，不斷提高小城鎮(zhèn)基本建設(shè)投資能力；第三，加大完善配套設(shè)施的力度，在改善小城鎮(zhèn)行政管理體制的基礎(chǔ)上擴(kuò)大在行政管理上對小城鎮(zhèn)政府的權(quán)限，可以減少繁雜的程序。

(四)規(guī)范市場機(jī)制，營造健康的投資經(jīng)營環(huán)境

加大對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。首先，基于商品房預(yù)售合同實施網(wǎng)上即時備案制度，同時還要著手完善購房系統(tǒng)，及時將房地產(chǎn)的相關(guān)信息披露給群眾；其次，建立預(yù)警機(jī)制，利用預(yù)警機(jī)制對市場上供需情況加以監(jiān)測，及時將真實的信息發(fā)布出來，為政府相關(guān)部門房地產(chǎn)企業(yè)在決策上提供依據(jù)；第三，基于中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等建立信譽(yù)檔案，將房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)的黑名單制度與不良行為記錄建立在該檔案中，在房地產(chǎn)市場中倡導(dǎo)誠信守法經(jīng)營；第四，當(dāng)前市場中存在著嚴(yán)重的擾亂市場秩序的行為，為了保證小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，應(yīng)加大對擾亂市場秩序行為的懲治力度。

近年來我國小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)在各地起步，然而由于其起步時間短，投資渠道比較單一，因此嚴(yán)重約束著小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為此，未來應(yīng)加大金融支持力度，注意積極創(chuàng)新住房金融制度，推出一些住房貸款的品種，從不同方向滿足當(dāng)前人們的貸款需求，從而提升小城鎮(zhèn)廣大居民的購房能力。當(dāng)前我國應(yīng)著手建立抵押貸款擔(dān)保的相關(guān)制度，推動小城鎮(zhèn)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。

(五)制定相關(guān)政策，引導(dǎo)有條件農(nóng)民進(jìn)城購房

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國超過45%的人口是農(nóng)業(yè)人口，因此小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的制定對大量農(nóng)民來說是非常有吸引力的，一些農(nóng)村個體工商戶富裕農(nóng)民可以到城鎮(zhèn)投資創(chuàng)業(yè)或購買住宅，同時小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)政策的制定有利于擴(kuò)大小城鎮(zhèn)規(guī)模、吸引更多農(nóng)民到城市中生活，小城鎮(zhèn)應(yīng)避免建設(shè)占地面積較大的平房或別墅，多建設(shè)一些質(zhì)量可靠、面積寬敞、經(jīng)濟(jì)適用的商品房或公寓房。居民購房單靠自由資金可能存在一定困難，可以將購房信貸政策推向農(nóng)民或小城鎮(zhèn)居民，引導(dǎo)農(nóng)民到小城鎮(zhèn)中購房。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍，對小城鎮(zhèn)發(fā)展起到了巨大作用，但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)的起步比較晚、發(fā)展比較緩慢，始終存在著一些問題，因此，我們必須在小城鎮(zhèn)建設(shè)中著力發(fā)揮房地產(chǎn)的作用，同時綜合考慮多方面問題，使房地產(chǎn)開發(fā)可以更好的為我國小城鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)。

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2017-05-20

臧大巍(1973-)，男，齊魯師范學(xué)院教師。

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A

1008—3340(2017)03—0061—03