摘要：我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，不可能進行逐一分析，而且從目前來看，少數(shù)大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已占領(lǐng)全國大部分市場，因此抽取首創(chuàng)置業(yè)、華潤置地、富力地產(chǎn)、萬科企業(yè)、中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和雅居樂集團十家具有代表性的在香港上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行“四能力”財務(wù)分析，以期反映我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)分析

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-02

一、盈利能力分析

盈利是企業(yè)經(jīng)營的首要目標，是企業(yè)正常運營的基礎(chǔ)，關(guān)系到投資者的投資回報，也是債權(quán)人收回債務(wù)的根本保障，銷售凈利率可以集中體現(xiàn)上市公司的盈利能力。

2013年到2015年，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利率均值分別為18.0540%、17.0003%和15.3395%，呈下降趨勢。中國海外發(fā)展在2013年和2015年的銷售凈利率最高，分別是28.0273%和23.7967%，首創(chuàng)置業(yè)在2014年的銷售凈利率最高，為24.0501%。融創(chuàng)中國、碧桂園和雅居樂集團分別是2013年到2015年銷售凈利率最低，分別是11.3118%、12.5434%和5.3442%。銷售凈利率三年均值最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是中國海外發(fā)展，銷售凈利率三年均值最低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是雅居樂集團，銷售凈利率分別為25.0383%和11.7147%，相差13.3236%。

十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年到2015年銷售凈利率變化情況如下圖1所示。

由圖1可知，2013年到2015年，華潤置地、富力地產(chǎn)、碧桂園、中國海外發(fā)展和雅居樂集團的銷售凈利率呈下降趨勢，雅居樂集團下降幅度最大。融創(chuàng)中國的銷售凈利率明顯上升，萬科企業(yè)的銷售凈利率基本保持不變，首創(chuàng)置業(yè)、中國恒大和龍湖地產(chǎn)的銷售凈利率呈上下波動狀態(tài)。三年間，中國海外集團的銷售凈利率均大于20%，其余各公司的銷售凈利率都保持在10%到20%的區(qū)間內(nèi)。

二、償債能力分析

上市公司的償債能力可分為短期償債能力和長期償債能力，流動比率和速動比率反映短期償債能力，資產(chǎn)負債率反映長期償債能力。十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年到2015年間流動比率、速動比率和資產(chǎn)負債率的均值如表1所示。

一般認為流動比率的最佳值是2左右，速動比率的最佳值是1左右，資產(chǎn)負債率的最佳值在60%左右。根據(jù)表1可知，2013年到2015年，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動比率平均值在基本保持不變的情況下到2015年略有上升，速動比率平均值在上下波動的情況下到2015年略有上升，流動比率平均值和速動比率平均值都距離最佳值較遠，資產(chǎn)負債率平均值一直保持高位，有逐年下降的趨勢。

十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年到2015年資產(chǎn)負債率變化情況如圖2所示。由圖2可知，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年到2015年資產(chǎn)負債率波動幅度不大，其中，首創(chuàng)置業(yè)和融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負債率呈上升趨勢，碧桂園、龍湖地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、雅居樂集團的資產(chǎn)負債率呈下降趨勢，華潤置地和萬科企業(yè)基本持平，富力地產(chǎn)和中國恒大有上下波動。大部分公司的資產(chǎn)負債率位于60%到80%之間， 三年間資產(chǎn)負債率較高的上市公司有萬科企業(yè)，中國恒大和融創(chuàng)中國，三年間資產(chǎn)負債率較低的上市公司是中國海外發(fā)展。

三、營運能力分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨占據(jù)總資產(chǎn)較大比重，所以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營運能力分析中對于存貨周轉(zhuǎn)率的分析顯得尤為重要，存貨周轉(zhuǎn)率在一定程度上可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)速度和商品房銷售速度。十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年到2015年存貨周轉(zhuǎn)率變化情況如圖3所示。

由圖3可知，以存貨周轉(zhuǎn)率0.4為分界，可將十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為兩組，首創(chuàng)置業(yè)、華潤置地、富力地產(chǎn)、萬科企業(yè)和中國恒大的存貨周轉(zhuǎn)率低于0.4，融創(chuàng)中國、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和雅居樂集團的存貨周轉(zhuǎn)率高于0.4。其中，2013年到2105年間，首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、碧桂園、龍湖地產(chǎn)和雅居樂集團的存貨周轉(zhuǎn)率呈上下波動狀態(tài)，華潤置業(yè)、萬科企業(yè)、中國海外發(fā)展的存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，只有中國恒大的存貨周轉(zhuǎn)率是下降的。碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率三年均值為0.5911，首創(chuàng)置業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率三年均值為0.2352，分別為十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的最高和最低。

四、成長能力分析

成長能力反映一個公司的發(fā)展前景，一般通過分析上市公司歷史發(fā)展趨勢來對未來發(fā)展進行預判。

2013年到2015年十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤同比增長率均值逐年下降。2013年，除了雅居樂集團外，其余九家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為華潤置地的39.0535%，2014年，富力地產(chǎn)、中國恒大和雅居樂集團的凈利潤同比下降，其中富力地產(chǎn)下降最多，同比下降31.6125%，其余七家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為碧桂園的20.1437%，2015年，凈利潤同比下降的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中國恒大、碧桂園和雅居樂集團，其中雅居樂集團下降最多，同比下降67.5702%，其余七家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為中國海外發(fā)展的22.4708%。

十家公司中，富力地產(chǎn)和碧桂園其中一年凈利潤同比下降，中國恒大連續(xù)兩年凈利潤同比下降，雅居樂集團連續(xù)三年凈利潤同比下降，凈利潤同比增長率三年均值最高的是中國海外發(fā)展。

五、結(jié)語

本文利用圖表對十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2013年到2015年的財務(wù)狀況進行了比較分析。盈利能力方面，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利率均值逐年下降。其中中國海外發(fā)展盈利能力表現(xiàn)最好。償債能力方面，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大約在60%到80%之間，負債水平較高。營運能力方面，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的存貨周轉(zhuǎn)率均值基本保持不變，其中碧桂園營運能力表現(xiàn)最好。成長能力方面，十家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤同比增長率均值逐年下降，2015年變?yōu)樨摂?shù)，其中雅居樂集團表現(xiàn)最差。

作者簡介：雷天歌（1992-），女，漢族，山西運城人，就讀于山西財經(jīng)大學公共管理學院，土地資源管理專業(yè)2014級研究生，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營研究。