江蘇徐州市豐縣國(guó)土資源局 王麗靜

加強(qiáng)土地出讓金管理的思路探討

江蘇徐州市豐縣國(guó)土資源局 王麗靜

土地出讓金實(shí)質(zhì)上就是土地所有權(quán)人出讓其擁有的土地使用權(quán)權(quán)限而獲取的類似“地租”的報(bào)酬總和，只是這份“地租”采取的是一次性收費(fèi)制。換言之，土地出讓金是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，也可簡(jiǎn)單地理解為地價(jià)，所以，其價(jià)格高低受當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌?chǎng)的供求關(guān)系所影響。目前，土地出讓金已成為個(gè)地方政府財(cái)政預(yù)算外的主要收入來(lái)源。因此，加強(qiáng)與完善土地出讓金管理不僅是保護(hù)土地使用權(quán)人合法權(quán)益的必然措施，也是帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、充裕政府財(cái)政預(yù)算的有效途徑之一。本文主要分析了當(dāng)前土地出讓金管理實(shí)踐中的常見問題，并結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)提出了加強(qiáng)土地出讓金管理的幾點(diǎn)思路，以期有效改善土地出讓金管理現(xiàn)狀，為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略提供理論參考。

地方經(jīng)濟(jì) 土地出讓金 土地使用權(quán) 思路

一、當(dāng)前土地出讓金管理實(shí)踐中的常見問題

隨著房地產(chǎn)事業(yè)和土地開發(fā)的飛速發(fā)展，土地出讓金逐漸成為城市建設(shè)財(cái)政來(lái)源的主要組成部分，在城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)整體總收入中占據(jù)了較大比重。但同時(shí)，土地出讓金管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了越來(lái)越多問題，亟待引以重視并解決。常見的幾個(gè)問題有：

(一)核算管理不規(guī)范

正常途徑下的土地出讓金是按照收、支分離兩條線的模式進(jìn)行核算，基本流程是先由國(guó)土資源管理部門開具通知單，再按照通知單載明事宜到指定銀行開設(shè)的土地出讓金專用賬戶，又或是直接將具體款項(xiàng)納入國(guó)庫(kù)。但現(xiàn)實(shí)中，仍有很多地方對(duì)待土地出讓金的收支核算管理“劍走偏鋒”，要么繼續(xù)在地方國(guó)土管理局開設(shè)的專用帳戶進(jìn)行土地出讓金管理操作，要么就是對(duì)土地出讓金專用賬戶中的資金，擅自截取或私下滯留，還有更甚者，將土地出讓金肆意投放到當(dāng)?shù)馗鞣N項(xiàng)目的建設(shè)中，全然罔顧土地出讓金核算管理制度規(guī)范。

(二)收支預(yù)算不合理

基于前述可知，土地出讓金核算管理的不規(guī)范，自然會(huì)導(dǎo)致其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，收支預(yù)算便是其一。正常情況下，地方政府每一年度都會(huì)進(jìn)行下一年度各個(gè)工作項(xiàng)目的預(yù)算管理，土地出讓金作為重要組成，對(duì)其作出合理預(yù)算自是理所當(dāng)然。但是，仍有部分地區(qū)刻意將土地出讓金收入預(yù)算壓低，使之后期收入在不同程度上高于地方政府預(yù)算，而對(duì)于這部分高出預(yù)算的收入，很多地方并未將其納入同級(jí)人大的監(jiān)督范圍，導(dǎo)致收入資金去向不明。

(三)違規(guī)操作較頻繁

土地出讓金管理中常見的違規(guī)操作行為——違反規(guī)定返還土地出讓金。之所以長(zhǎng)期存在這一違規(guī)行為，主要是部分地區(qū)政府為加大對(duì)土地投資者吸引力，實(shí)行“減免出讓金和全額返還”政策所致，雖然此舉能夠在一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)則是“以本傷人”，不僅削弱了地方發(fā)展支出資金額，浪費(fèi)了政府的公共財(cái)力，還不同程度上損害了當(dāng)?shù)孛癖姷募w利益。

二、加強(qiáng)土地出讓金管理的工作思路

(一)建立專用賬戶，由財(cái)政部門專戶管理

過(guò)去，土地出讓金在轉(zhuǎn)交至財(cái)政專用賬戶之前，都交由地方國(guó)土部門進(jìn)行支配管理，有的用于墊付農(nóng)民補(bǔ)償款，有的用于支付土地開發(fā)款，等等。也就是說(shuō)，在土地出讓金進(jìn)入財(cái)政專戶前，該款項(xiàng)的收支問題處于模糊不清的灰色地帶。對(duì)此，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》作出了明確規(guī)定:“土地出讓金屬于財(cái)政性資金，應(yīng)該由財(cái)政專戶管理。”對(duì)此，各地方土地出讓金管理必須依法嚴(yán)格實(shí)行土地出讓金賬戶規(guī)范化管理，但凡屬于土地出讓金收入，一律匯入財(cái)政專用賬戶。

(二)嚴(yán)格控制收支兩條線的資金操作管理

這就要求地方政府必須堅(jiān)決執(zhí)行”收、支分離“兩條線的原則，務(wù)必確保土地出讓金全額納入預(yù)算管理，但凡任何項(xiàng)目支出，必須通過(guò)預(yù)算調(diào)配，合理安排。嚴(yán)格查處各類違規(guī)操作現(xiàn)象，堅(jiān)決杜絕直接委托企業(yè)出資，并對(duì)出讓前經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，約定出讓后返還投資，按土地出讓收益或溢價(jià)進(jìn)行分成的情形，或是采取協(xié)議方式將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓金，交由受讓方以視作征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，直接支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民的情形。

三、結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)與完善土地出讓金管理規(guī)范是維護(hù)土地市場(chǎng)秩序、發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的重要舉措，不僅有益于土地節(jié)約集約利用，亦有助于推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，亟待建立健全土地出讓收支監(jiān)督機(jī)制，形成公平、公正、公開的土地出讓機(jī)制和合理的成本費(fèi)用體系，以全面保障土地出讓金及時(shí)、足額收歸國(guó)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)土地交易市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

[1]崔文峰.略論加強(qiáng)土地出讓金管理的對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2015(7): 13-14

[2]宋楊.論加強(qiáng)國(guó)有土地出讓金管理刻不容緩[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2015(21)