東北財經(jīng)大學(xué) 李曉漫

熱點二線城市去庫存和房價暴漲同時出現(xiàn)的原因

東北財經(jīng)大學(xué) 李曉漫

2016年之前，中國房地產(chǎn)市場大熱，國人紛紛把資金投入到房地產(chǎn)市場中，由于盲目投機(jī)過多，房價不斷上漲，中國房地產(chǎn)銷售面積的累計同比增長率出現(xiàn)了趨勢性的下降，這使得中國房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)大于有效需求。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2013年2月中國房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，達(dá)到了49%，但沒有持續(xù)較長一段時間，在接下來的2014年，2015年，中國房地產(chǎn)銷售面積增長率持續(xù)下降，一直到2015年五月份，銷售面積的增長率才有所上升，由正轉(zhuǎn)為負(fù)，從2014年初到2015年4月，房地產(chǎn)銷售困境直接導(dǎo)致了新世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)銷售增長率的第四次谷底。

一、二線熱點城市的房地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)了去庫存和房價暴漲的矛盾現(xiàn)象原因

(一)究其最首要的問題便是在“去庫存”的大背景下，各個二線城市政府紛紛放寬房地產(chǎn)政策。

其中之一采取寬松的財政稅費政策，例如重慶市對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%下調(diào)為15%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%；新疆維吾爾自治區(qū)將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補(bǔ)貼年限收，差額部分可以由當(dāng)?shù)卣呢斦枰匝a(bǔ)貼。還有些城市積極利用公積金杠桿工具，提高貸款額度，延長貸款年限，放寬住房公積金提取條件。也有的城市鼓勵支持農(nóng)民進(jìn)城購房，或是鼓勵企業(yè)把一些庫存房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜?，養(yǎng)老等多元化經(jīng)營，鼓勵華僑，港澳臺居民購房。這些舉措大大寬松了房地產(chǎn)政策，將原來的被相關(guān)政策轄制的有效需求釋放到房地產(chǎn)市場中，使得房地產(chǎn)去庫存化得到了非常明顯的效果。

(二)寬松的政策環(huán)境必然會帶來了銀行信貸條件的寬松，以及政府對二線熱點城市房地產(chǎn)市場高度的重視和支持也使得一些投機(jī)者看好二線城市的房地產(chǎn)市場

政府利用了加杠桿去庫存的方式直接導(dǎo)致了購房貸款利率的下調(diào)，市場上的融資能力也更加強(qiáng)大，高杠桿融資進(jìn)行二線房地產(chǎn)投資的現(xiàn)象變得更加普遍。政府的一系列去庫存的措施會使得投機(jī)者對房價上漲的心理預(yù)期較高。投機(jī)者，有些是盲目非理性的投機(jī)者大量涌入二線城市的房地產(chǎn)市場，形成了房地產(chǎn)泡沫，使得房價超過了基本面支撐的市場均衡價格。這使得住房投機(jī)炒作和住房消費難以進(jìn)行區(qū)分，投機(jī)者哄抬二線城市的房價，同時也會把住房需求擠出在外，使得二線城市房地產(chǎn)市場變得沒有效率可言。

(三)政府刻意制造住宅土地短缺情況

近年來土地價格區(qū)域化差別非常明顯，一線城市如北京上海，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，寸土寸金，土地供應(yīng)緊縮，土地的價格自然高的離譜而開放商只能望洋興嘆。而三四線城市因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不是很理想，出現(xiàn)了人少地多的窘境，造成了大量的庫存壓倉，房地產(chǎn)開發(fā)商已有的房子銷售就已經(jīng)很吃力，自然不會想在繼續(xù)投資于房地產(chǎn)市場，土地價格也不是很高。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展中流的二線城市因房地產(chǎn)火熱，市場上投資者對其發(fā)展前景普遍看好，去庫存化效果良好，房子銷售周期縮短，供求緊張也會導(dǎo)致可被認(rèn)為互補(bǔ)品的土地價格上漲，量價齊升。

二、熱點城市去庫存化和房價暴漲的現(xiàn)狀的建議

(二)加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，并建立遏制房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)制

去杠桿與去庫存兼顧是我們的首要目標(biāo)。通過立法等形式，明確房地產(chǎn)的屬性，區(qū)分對房地產(chǎn)的投機(jī)需求和有效居住需求。我國對房地產(chǎn)的信貸擴(kuò)張是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主導(dǎo)因素。因此，相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。一方面，解決銀行信貸風(fēng)險評估能力的局限。另一方面，提高房地產(chǎn)貸款門檻，堅決打擊那些房地產(chǎn)市場上的投機(jī)者。弱化金融機(jī)構(gòu)的順周期行為，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逆周期的調(diào)控。

(二)高度重視并采取有效措施解決房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異

房地產(chǎn)去庫存中出現(xiàn)，一線城市房價居高不下，二線城市房價突飛猛進(jìn)，而三四線城市去庫存效果不明顯的主要原因便是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡，城市區(qū)位有明顯的差異。對于二線熱點城市，順應(yīng)市場才是最關(guān)鍵的出路，按照供求關(guān)系，讓二線熱點城市房地產(chǎn)的價格自動調(diào)節(jié)來順應(yīng)市場。

(三)完善國家政府對土地的供應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)體系

其一便是可以對土地供應(yīng)進(jìn)行分類，加大中小戶型居民作為住房保障的普通商品用房的土地供應(yīng)量。同時嚴(yán)格控制高檔商品用房用地供應(yīng)，這樣可以提高土地供應(yīng)的均衡性。在一些二線熱點城市中，政府總體上應(yīng)該適當(dāng)增加土地有效供給，但也要合理控制開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏，防止再次出現(xiàn)去庫存化之前的爛尾樓現(xiàn)象普遍以及庫存量居高不下的現(xiàn)象。

當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存已成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本論調(diào)，但是一些二線熱點城市卻出現(xiàn)了去庫存和房價暴漲同時出現(xiàn)的現(xiàn)狀。而我們接下來的任務(wù)便是關(guān)注去杠桿如何與去庫存兼顧，防止二線熱點城市房價暴漲，偏離市場均衡價格。