摘 要：基于我國城市化建設的發(fā)展以及社會經(jīng)濟體系的改革，商業(yè)房地產(chǎn)在我國地產(chǎn)行業(yè)中占有越來越高的地位。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的高速發(fā)展以及經(jīng)濟市場的多元化需求，商業(yè)地產(chǎn)項目定位已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設的重要影響因素。項目規(guī)模定位作為商業(yè)地產(chǎn)項目定位中的重要組成部分，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與投資商的有效運行具有重要意義。本文基于商業(yè)房地產(chǎn)項目定位概念以及商圈理論基礎，從消費者的消費力角度出發(fā)，通過建立模型，對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位進行了探討與分析。

關鍵詞：消費力角度；商業(yè)地產(chǎn)項目；規(guī)模定位

隨著我國城市化進行的不斷推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。加之市場經(jīng)濟體系的多元化改革，商業(yè)房地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)中所占的比例逐漸加大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展狀態(tài)。在此發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位得到了行業(yè)越來越多的重視。從消費的消費能力出發(fā)，科學合理的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位，有利于保證商業(yè)投資的實效性，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與投資商開發(fā)項目與資金投入的優(yōu)化發(fā)展提供依據(jù)，滿足市場發(fā)展與人們的日常需求。現(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模化定位，我國理論界還沒有建立完善而系統(tǒng)的概述，因此對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)?；ㄎ坏奶接懪c分析具有重要現(xiàn)實意義。

一、相關概述分析

1.商業(yè)地產(chǎn)項目定位

商業(yè)地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)開發(fā)與建設的基礎上，開發(fā)而建設的用于商業(yè)目的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項目定位，則是在基于商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，從對消費者進行調(diào)查到對市場宏觀環(huán)境、競爭環(huán)境以及商圈實際情況的綜合分析，再到設計符合消費者需求以及市場變化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位活動?？茖W、合理、準確的商業(yè)地產(chǎn)項目定位，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟性、實用性、科學性的重要影響因素，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與施工前期必不可少的準備工作。

商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位是商業(yè)地產(chǎn)定位模式中的一種，重點在于對商圈規(guī)模、需求、供給、融資與管理能力等進行綜合考慮后進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，決定商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的主要因素在于運營能力、商圈、消費者及市場需求以及品牌。

2.消費力理論分析

所謂的“消費力”主要是指，消費者在基于自身收入情況、生理或心理需求、欲望以及觀念等因素影響的基礎上，利用消費資源與環(huán)境而產(chǎn)生的消費能力。由此可見，消費力是消費者在消費活動中的一種能力體現(xiàn)，在一定程度上受消費者自身因素、消費環(huán)境因素與材料因素的影響?！跋M力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位”中的消費力則主要是指商圈范圍內(nèi)，消費者對于商業(yè)地產(chǎn)項目的需求以及消費能力。在新形勢下，消費力已成為影響商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益與開發(fā)力度等重要因素，是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位中重要的決定性因素。

3.商圈理論分析

商圈是規(guī)模定位中的核心決策因素之一，商業(yè)理論主要指在既定范圍內(nèi)，圍繞商業(yè)商品和商業(yè)服務的中心區(qū)域向周圍擴散并對消費者具有一定影響性的區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位，需對商圈內(nèi)的消費力進行全面分析，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功率。

二、消費力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位

1.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位模型構建

第一，建立假設：首先，結合商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵以及商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位主要內(nèi)容，確立模型選用的規(guī)模定位類型。筆者選用單體規(guī)模定位類型，即定位一家商業(yè)店面的營業(yè)用地面積大小與空間容量。其次，在已知商業(yè)地產(chǎn)項目的商圈范圍內(nèi)，進行消費者消費力相關信息調(diào)查、統(tǒng)計、整理與分析，并獲得所需信息（消費者數(shù)量、經(jīng)濟收入與支出情況、知識水平等）。與此同時，對商業(yè)地產(chǎn)項目商圈范圍內(nèi)，市場形態(tài)進行調(diào)研分析，明確商圈內(nèi)行業(yè)類型與面積比例。

第二，基于假設構建模型：利用滲透率概念，探索消費者消費行為在商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目中實現(xiàn)的概率，從而明確消費者的消費能力。滲透率，即指消費者依據(jù)本身以及家庭對商品實際需求的基礎上，產(chǎn)生的預期消費行為在服務產(chǎn)地具體體現(xiàn)的概率。與此同時，為降低市場調(diào)研中存在的誤差，可通過構建商圈吸引力數(shù)據(jù)模型，利用距離項目最近的同類項目所占機率，計算所需數(shù)值，并利用計算得出的數(shù)值替代滲透率，從而得出單體地產(chǎn)項目的營業(yè)面積。

2.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模計算

商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模計算，是商業(yè)抵償項目規(guī)模定位中的重要環(huán)節(jié)，通常需對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性、單體項目規(guī)模區(qū)間以及商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間進行計算與分析，用以得出商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位，并保證其定位的全面性、準確性與科學性。其中，在對其商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)可行性進行計算時，通常利用商業(yè)零售的飽和度以及商圈剩余體量進行分析與判斷，用以為商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的盈利能力以及項目規(guī)模提供理論支持；而單體項目規(guī)模區(qū)間計算，則是基于上述模型構建的基礎上，對商業(yè)地產(chǎn)項目的單體規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間進行的一種計算，用以明確商業(yè)地產(chǎn)商圈整體消費力的影響以及商圈核心項目消費力的影響作用；商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間，主要是基于模型計算與單個業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間計算的基礎上，分析并得出的基于消費力角度下的最佳商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模。

3.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位可行性建議

基于上述分析，在進行商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位時，可從以下幾個方面出發(fā)，提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的準確性、科學性與實效性。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商以及投資商在進行商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位時，應注重消費者的消費能力。從消費力的角度對商業(yè)地產(chǎn)定位進行思考與規(guī)劃，結合調(diào)研與分析結果，確立商業(yè)地產(chǎn)項目商圈規(guī)模、地產(chǎn)項目屬性、商品性質(zhì)以及供給量，用以保證商業(yè)地產(chǎn)定位的科學性、規(guī)范性、合理性。

其次，在基于消費力角度的基礎上結合商圈理論，對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位進行檢驗與細化，包括商業(yè)地產(chǎn)項目中心區(qū)域（經(jīng)濟區(qū)域）的確立，商業(yè)地產(chǎn)商圈的大小、承載能力和擴建能力，從而進一步推動商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的有效發(fā)展。

此外，結合商圈理論、消費者理論、相關概述以及實際模型與計算，構建商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位模型，并給予全面、準確計算與探討，從而提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的科學性、可信性和穩(wěn)定性。從而改善現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的滿目性現(xiàn)象，改善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

三、結論

總而言之，消費力對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位具有一定的影響作用，在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應對消費者消費能力以及影響消費能力的因素（城市規(guī)劃、競爭情況、消費者收入水平等）進行調(diào)研與分析，用以保證商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的準確性、全面性、科學性。與此同時，由于規(guī)模定位是一個相對復雜的過程，因此，在進行規(guī)模定位時，應對其他影響進行分析與確立，從而提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的有效發(fā)展，增強地產(chǎn)項目開發(fā)的成功率。

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作者簡介：方墘（1995- ），男，漢族，湖南岳陽人，湘潭大學環(huán)境與資源學院在讀學生，證券學研究方向