董曉亮

摘 要：截至2016年第3季度，重慶市經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)11個(gè)季度保持全國(guó)第一，然而房?jī)r(jià)連續(xù)多年穩(wěn)定在低位水平，與部分東中部地區(qū)依靠房?jī)r(jià)支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式截然不同。“低房?jī)r(jià)”與經(jīng)濟(jì)“高增長(zhǎng)”的并行不悖的“重慶之謎”引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。本文認(rèn)真梳理近年重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的主要做法，對(duì)支持重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的非房地產(chǎn)性因素進(jìn)行系統(tǒng)梳理與分析，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；房?jī)r(jià)；地票；房產(chǎn)稅

中圖分類號(hào)：F830.46 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2017（1）-0041-04

一般來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的過高或者過低都會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)（許憲春等，2015），而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和增長(zhǎng)速度決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平（武玉潔，2015）。但是，在西部直轄市重慶，近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與房?jī)r(jià)變化卻有些“脫節(jié)”，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)既沒有帶動(dòng)房?jī)r(jià)顯著上升，房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定也沒有拖累經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)“高增長(zhǎng)”與“低房?jī)r(jià)”并行不悖，成為近年重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出亮點(diǎn)，引起社會(huì)各界關(guān)注。

一、近5年重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)變化的運(yùn)行態(tài)勢(shì)及對(duì)比

（一）重慶經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)多年保持全國(guó)領(lǐng)先。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸步入降檔降速、轉(zhuǎn)型升級(jí)的“新常態(tài)”，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速自2010年便開始進(jìn)入下降周期，從2010年增長(zhǎng)10.6%降至2016年的6.7%（見圖1），同期重慶經(jīng)濟(jì)增速由17.1%降為10.7%。但是值得注意的是，在大的宏觀形勢(shì)下，重慶經(jīng)濟(jì)放緩的節(jié)奏明顯慢于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，近六個(gè)季度領(lǐng)先全國(guó)幅度有所擴(kuò)大，而且經(jīng)濟(jì)增速始終保持雙位數(shù)的增長(zhǎng)，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度保持全國(guó)第一，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中“一枝獨(dú)秀”。

（二）重慶市房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的背景下，重慶市房?jī)r(jià)卻保持了基本穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，近5年重慶房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)漲幅僅為5.9%，大幅低于北上廣深50%以上的漲幅，較70個(gè)大中城市平均漲幅低5個(gè)百分點(diǎn)，也低于西南地區(qū)成都（9.2%）、貴陽（7.8%）漲幅。從成交價(jià)格看，2016年1-9月，重慶市主城區(qū)住房累計(jì)成交建面均價(jià)為6915元/平方米，較2011年僅上漲8.1%（見圖2）。

（三）重慶市房?jī)r(jià)收入比處于合理水平。2015年，重慶市房?jī)r(jià)與家庭收入比1為6.3，大幅低于東部沿海城市10以上的比重，位列全國(guó)35個(gè)大中城市第29位，且與2012年相比僅上升0.1，保持基本穩(wěn)定（見表1），連續(xù)4年處在6-7的區(qū)間內(nèi)。

（四）房?jī)r(jià)漲幅大幅低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速的對(duì)比看，2016年1-9月，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值較2011年同期增長(zhǎng)78.5%，年均增速達(dá)12.3%，而同期重慶市房?jī)r(jià)年均增速僅為1.6%，低于經(jīng)濟(jì)增速超過10個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒有帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升，也證明重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度不大。

二、重慶促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的主要做法

（一）政府主導(dǎo)的、相機(jī)調(diào)整的土地儲(chǔ)備供應(yīng)制度。一是政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備制度。2002年，重慶市在全國(guó)較早建立起政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備制度，將土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)全部收歸至重慶市政府成立的具有土儲(chǔ)功能的融資平臺(tái)機(jī)構(gòu)，形成“一根管子進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的土地資源配置的良性循環(huán)，推動(dòng)政府土地儲(chǔ)備迅速?gòu)牧憧焖僭黾拥?0多萬畝，為土地供應(yīng)調(diào)控形成充足的“蓄水池”。二是創(chuàng)新建立地票交易制度。按照“占補(bǔ)平衡原則”，將農(nóng)村閑置的宅基地、廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，形成可以在重慶市土地交易所交易的“地票”，開發(fā)商購(gòu)買“地票”后即可擴(kuò)大城市建設(shè)用地，這樣在確保耕地總量不減少的情況下可以持續(xù)增加建設(shè)用地規(guī)模，從而為“蓄水池”不斷釋放土地提供條件。截至2015年底，重慶累計(jì)交易地票17.29萬畝，占主城區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模的19%左右。三是相機(jī)調(diào)整型的土地供應(yīng)機(jī)制。充足的土地儲(chǔ)備支撐重慶的土地供應(yīng)規(guī)模居全國(guó)第一，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的土地供應(yīng)調(diào)整能力，2006-2016年重慶市住宅用地累計(jì)成交7432萬平方米，分別是北京、上海、成都的2.4倍、1.5倍、4.7倍，成功支持樓面地價(jià)始終保持在當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3左右；如果地價(jià)上漲，重慶市政府將進(jìn)一步增大土地供應(yīng)，平抑地價(jià)。

（二）逆周期與雙軌制相結(jié)合的住房供應(yīng)機(jī)制。一是逆周期性的住房供給調(diào)控機(jī)制。重慶市相關(guān)行政主管部門通過調(diào)整審批、建設(shè)進(jìn)度，將房地產(chǎn)投資始終維持在固定資產(chǎn)投資的25%左右，城市人均住房面積維持在30平方米左右，實(shí)行盯住“指標(biāo)制”的住房供給調(diào)控，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩項(xiàng)指標(biāo)過高，行政主管部門的審批和建設(shè)進(jìn)度均會(huì)有所放緩。二是構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的雙軌制住房供應(yīng)體系。實(shí)施“高端有約束、中端有優(yōu)惠、低端有保障”的分類調(diào)控。在約束高端方面，對(duì)獨(dú)棟商品住房和建面單價(jià)達(dá)到上兩年主城區(qū)新建商品住房成交建面均價(jià)2倍（含2倍）的高檔住房，征收房產(chǎn)稅，其中2倍-3倍的稅率為0.5%，3倍（含）-4倍的稅率為1%，4倍（含）以上的稅率為1.2%。在支持中端方面，自2008年起在主城區(qū)實(shí)施首次購(gòu)房按揭每年退還繳納個(gè)人所得稅40%金額的財(cái)政補(bǔ)助政策，支持釋放剛性住房需求。在保障低端方面，大規(guī)模建設(shè)以公租房為主的保障房，目前已建成30萬套公租房，位居全國(guó)首位，已惠及80余萬低收入群體。三是努力提供充足的房屋供給平抑房?jī)r(jià)。重慶按照“每平方公里要容納一萬人”的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，且住宅用地基本為商住兩用地，以提高容積率2。購(gòu)房者可平價(jià)購(gòu)買到住房的同時(shí)，開發(fā)商也有持續(xù)開發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。2015年以來，重慶市商品房新開工、竣工面積分別為5570萬平方米、5103萬平方米，分別為北京的3倍、2.7倍，上海的2.3倍、2.1倍。

（三）多中心、分散化的“產(chǎn)城融合”城市發(fā)展模式。一是多中心、組團(tuán)化的城市發(fā)展格局。與北京、成都等由中心向四周輻射的城市擴(kuò)張模式不同，重慶城區(qū)堅(jiān)持“多中心、組團(tuán)化格局”發(fā)展模式，主城9個(gè)行政區(qū)基本每個(gè)區(qū)規(guī)劃形成1個(gè)商業(yè)功能中心，并在內(nèi)部形成相對(duì)獨(dú)立的新區(qū)或者城鎮(zhèn)集群，相應(yīng)建立公租房小區(qū)增加人流、加快發(fā)展?！氨榈亻_花”的發(fā)展模式消除了“地王”、“樓王”的產(chǎn)生，穩(wěn)定了居民的房?jī)r(jià)變動(dòng)預(yù)期，平抑了主城區(qū)總體房?jī)r(jià)上漲幅度。二是“產(chǎn)城融合”的協(xié)調(diào)發(fā)展模式。重慶將住宅建設(shè)供給的重心，與建設(shè)支柱產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的工業(yè)園區(qū)有機(jī)配套，不斷分流都市核心區(qū)域住房需求。2015年以來，重慶工業(yè)園區(qū)高度集中的都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)的住宅供給量占到全市的6成以上，成功實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”發(fā)展。

（四）防風(fēng)險(xiǎn)與差異化支持并舉的金融調(diào)控政策。一是嚴(yán)格把控杠桿控制風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部會(huì)同重慶市房管局建立房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈監(jiān)測(cè)機(jī)制，在市場(chǎng)上較早發(fā)現(xiàn)“首付貸”、“場(chǎng)外配資”等苗頭性違規(guī)行為，并及時(shí)開展專項(xiàng)清理排查，維護(hù)樓價(jià)穩(wěn)定、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。二是規(guī)范房企融資渠道。2013年起，人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部會(huì)同相關(guān)部門排查房企表外融資渠道，并發(fā)揮好銀行間市場(chǎng)融資渠道對(duì)房企的支持，通過“堵暗渠、通明渠”、專項(xiàng)評(píng)估等政策手段及時(shí)化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2016年9月末，重慶市房地產(chǎn)不良貸款率僅為0.58%，低于全市不良貸款率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三是實(shí)施差別化住房按揭首付政策。結(jié)合重慶實(shí)際，重慶市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將重慶首次購(gòu)房和“二套房”住房首付比例降低至20%和30%，充分支持重慶市“去庫(kù)存”；將首付比例與購(gòu)房套數(shù)有效掛鉤，推動(dòng)重慶市首次及改善性住房貸款占比高達(dá)98%，連續(xù)多年處于全國(guó)前列。四是提高異地人口貸款購(gòu)房“門檻”。依托重慶市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，只有能提供繳納社會(huì)保險(xiǎn)、個(gè)人所得稅納稅證明等材料的非本市戶籍人口來渝貸款購(gòu)房，才能享受首付優(yōu)惠政策，從而降低和抑制外地人來渝炒房的動(dòng)機(jī)。

（五）平穩(wěn)釋放購(gòu)房需求的政府政策支持和輿論引導(dǎo)環(huán)境。一是重慶購(gòu)房政策基本穩(wěn)定且戶籍改革起步早。2015年，全國(guó)大部分城市逐漸放開“限購(gòu)”政策并在同期大力推進(jìn)戶籍制度改革，形成積壓需求釋放與新增需求擴(kuò)大疊加，快速引爆市場(chǎng)需求，從而助推中東部部分城市房?jī)r(jià)開始飆升。但重慶從未實(shí)施“限購(gòu)”，且戶籍制度改革自2010年即開始，市場(chǎng)需求得到平穩(wěn)緩釋。二是稅收政策抑制異地投機(jī)性購(gòu)房需求。從2011年起，重慶市對(duì)同時(shí)無本市戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)二套及以上普通住房，征收房地產(chǎn)稅，稅率為0.5%，重慶外地人購(gòu)房比例持續(xù)穩(wěn)定在20%以下。三是權(quán)威、合理的輿論引導(dǎo)。2016年9月在“2016年市場(chǎng)監(jiān)督管理論壇”上，黃奇帆市長(zhǎng)公開表示，將推動(dòng)3年內(nèi)關(guān)閉1500家房地產(chǎn)“空殼”公司，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康。

三、支撐重慶經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的非地產(chǎn)因素分析

根據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)測(cè)算，重慶市房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)對(duì)重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)度僅在10%左右，剔除房地產(chǎn)因素看，重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要還是得益于以下因素：

一是產(chǎn)業(yè)布局具有前瞻性。大力發(fā)展汽車、電子信息為代表的支柱產(chǎn)業(yè)，從推動(dòng)上中下游產(chǎn)業(yè)鏈集聚、加快同類產(chǎn)品同類企業(yè)集聚、促進(jìn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合等維度，著力打造產(chǎn)業(yè)集群，逐漸成為全球最大的筆電生產(chǎn)基地和全國(guó)最大的汽車制造基地，推動(dòng)規(guī)上工業(yè)增加值同比增速持續(xù)大幅領(lǐng)先全國(guó)；實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，支持打造物聯(lián)網(wǎng)等十大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率已達(dá)30%，工業(yè)增長(zhǎng)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度達(dá)35%。

二是推動(dòng)內(nèi)外貿(mào)易發(fā)展崛起。構(gòu)建寸灘水港、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、“渝新歐”鐵路3個(gè)交通樞紐、3個(gè)國(guó)家開放口岸、3個(gè)保稅監(jiān)管區(qū)為標(biāo)志，內(nèi)陸地區(qū)獨(dú)有的“三個(gè)三合一”對(duì)外開放平臺(tái)，大力發(fā)展加工貿(mào)易，推動(dòng)重慶進(jìn)出口額5年翻了4番；發(fā)展跨境電子商務(wù)等5大新型服務(wù)貿(mào)易，帶動(dòng)服務(wù)貿(mào)易年均增長(zhǎng)25%以上，實(shí)際利用外資連續(xù)5年過百億美元，形成內(nèi)陸開放高地。打造結(jié)算型金融中心助推內(nèi)陸開放，推動(dòng)金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)升級(jí)與網(wǎng)絡(luò)銷售等新興零售業(yè)態(tài)快速發(fā)展，推動(dòng)全市消費(fèi)連續(xù)多年保持13%左右的增速，領(lǐng)先全國(guó)。

三是發(fā)揮好投資的支撐價(jià)值。除25%左右的房地產(chǎn)投資外，重慶市依托土地財(cái)政收入加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，九大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目十大城市片區(qū)建設(shè)帶動(dòng)2016年重慶基建投資增速高達(dá)30%，占比為31%；不斷提升的工業(yè)化水平推動(dòng)工業(yè)投資占比升至全市的34%，而房地產(chǎn)投資增速呈負(fù)增長(zhǎng)。支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)民間資本參與基建項(xiàng)目，推進(jìn)國(guó)企混合所有制改革，近10年民間投資年均增長(zhǎng)25%。

四是改革創(chuàng)新效應(yīng)的釋放。重慶在重點(diǎn)領(lǐng)域敢于改革探索，大力推行PPP投融資模式，吸引1300億社會(huì)資本投資13個(gè)基建項(xiàng)目。創(chuàng)設(shè)120億元的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)股權(quán)投資基金，設(shè)立800億元的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。依托城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)，創(chuàng)新開展農(nóng)村戶籍制度改革、農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款融資、“地票”交易，創(chuàng)設(shè)10多個(gè)區(qū)域要素交易市場(chǎng)等，不斷提升資源配置效率。

四、政策建議

一是支持地方政府增加土地儲(chǔ)備，提升地方政府調(diào)控土地市場(chǎng)供給的能力，但同時(shí)也要規(guī)范地方政府“捂地抬價(jià)”的動(dòng)機(jī)和行為，從而讓市場(chǎng)形成對(duì)土地供給充足、政府調(diào)控有力的穩(wěn)定預(yù)期。

二是實(shí)施差異化住房調(diào)控政策，大量供給保障性住房，分流商品房市場(chǎng)需求。提升購(gòu)房人門檻、在稅收、信貸等方面實(shí)施嚴(yán)格的區(qū)分限制，擠出投資、投機(jī)性需求，并保持政策的穩(wěn)定性。在市場(chǎng)敏感階段，地方政府要主動(dòng)發(fā)聲，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

三是打破國(guó)內(nèi)大部分城市現(xiàn)有的“一中心”的環(huán)式城市發(fā)展模式，參照重慶的多中心、組團(tuán)式的城市發(fā)展格局推進(jìn)城市建設(shè)，兼顧平抑房?jī)r(jià)和防范“鬼城”的雙重作用。同時(shí)，大力發(fā)展多層次融資市場(chǎng)，豐富投資產(chǎn)品，分流資金投資需求，逐漸改變住宅成為居民家庭重要甚至主要投資品的“尷尬”局面。

四是要敢于探索創(chuàng)新，無論在房地產(chǎn)市場(chǎng)（比如地票），還是在城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式上，關(guān)鍵是找準(zhǔn)塑造城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)著力點(diǎn)，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，堅(jiān)持實(shí)業(yè)興城、產(chǎn)業(yè)立市的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的良性發(fā)展道路。

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Abstract：By the third quarter of 2016， the economic growth of Chongqing has remained top 1 for the consecutive eleven quarters. However， the housing price has kept at a stable low level for the past years， which is quite different from the development pattern of some mid-east regions which rely on housing prices to support their economy. The “Chongqing Puzzle” of “l(fā)ow housing price” and “high economic growth” has aroused comprehensive concerns of all walks of life. The paper sorts out main practices to promote the steady and healthy development of Chongqing real estate market， deeply analyses the exogenous factors to support economic growth， and gives related policy suggestions.

Keywords： economic growth； housing price； land bill； property tax

責(zé)任編輯、校對(duì)：張宏亮