廣西壯族自治區(qū)農業(yè)廳 黃國勇

農村土地制度改革在路上“試點”北流，試活了這些“點”

廣西壯族自治區(qū)農業(yè)廳 黃國勇

《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”2015年2月27日，第十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過法律授權議案，授權國務院在33個試點縣（市、區(qū)）暫時調整實施《土地管理法》《城市房地產管理法》關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定，開展農村土地制度改革。廣西北流市作為全國33個試點縣（市、區(qū)）之一，承擔農村土地制度改革任務。農村集體經營性建設用地入市是指土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服、旅游等經營性用途的農村集體土地在所有權不變的前提下，使用權以有償方式發(fā)生轉移、再轉移的行為。

開辟新道路：擴大了項目用地的供給

北流市快速發(fā)展的經濟，活躍了民間投資，帶動了用地需求。同時，北流市人多地少，土地資源十分珍貴，工業(yè)用地供應不足成為了北流市經濟發(fā)展面臨的難題。北流市抓住試點的大好機遇，對農村零星分散的集體經營性建設用地進行整治復墾，產生了大批可用于產業(yè)發(fā)展的用地指標，解決了項目用地難題。

“2015年12月24日，我公司花44萬元競得0.3534公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村22號地塊，解決了紙品包裝項目建設用地問題。”北流市六和紙品包裝有限公司負責人黎旭罡說。“我公司的獸醫(yī)保健項目建設用地一直無法落實，由于有了試點的好政策，我公司用274萬元競得2.1918公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村29號地塊，解了我的燃眉之急?！北绷魇泻暧畋＝游铽F藥廠負責人伍毅花同樣感慨?！坝捎诠景l(fā)展需要，門窗加工項目建設用地成了擺在面前的最大難題，獲悉北流市開展農村集體經營性建設用地入市試點，我公司僅用361萬元就競得2.9122公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村30號地塊，解決了項目建設用地問題?！北绷魇姓娌拈T窗廠負責人溫東才笑著介紹。2016年1月15日，北流南達時裝針織有限公司用21.6萬元競得0.172公頃的白馬鎮(zhèn)白馬村13號地塊，解決了倉庫用地問題。2016年12月28日，北流鎮(zhèn)潮塘村5組以807萬元的拍賣價提供6.0536公頃的集體經營性建設用地，解決了廣西帝森綠色科技創(chuàng)業(yè)園項目用地問題。 2017年6月29日，民安鎮(zhèn)豐村10.6867公頃集體經營性建設用地入市，成交價款2546萬元，用于建設廣西銅石嶺國際旅游度假區(qū)項目。北流市民樂產業(yè)園（農民工創(chuàng)業(yè)園）標準廠房建設項目占用了部分農用地，由于施工時間緊，短期內無法保障用地需求。2017年7月25日，北流市嘗試了新增集體經營性建設用地入市，批準位于北流市民樂工業(yè)大道邊面積為6.0139公頃的113號地塊入市，及時解決了北流市民樂產業(yè)園（農民工創(chuàng)業(yè)園）項目用地問題，也創(chuàng)新了縮小征地范圍后建設用地保障新途徑。

探索新路子：拓寬了公益用地的來源

公益項目用地可以實施征收，已是社會共識。但是只要不妨礙公共利益的實現(xiàn)，就不一定需要運用征收這一強制手段。北流市創(chuàng)新公益項目用地保障新方式，通過協(xié)議出讓3宗公建項目用地，用于建設衛(wèi)生院、汽車客運中轉站，面積0.362公頃。北流市有8個鎮(zhèn)在經營性項目中捆綁出讓37宗基建公建配建項目用地，用于建設鎮(zhèn)域道路、公園、學校、市場等，面積16.04公頃。

“民安客運站項目是2015年中央投資建設項目，項目位于324國道與民安鎮(zhèn)公路交匯處，為公益性項目建設用地。項目急于開工，但選址地塊土地權屬屬于民安鎮(zhèn)興上村樹新組集體所有，樹新組集體經濟組織成員不同意征收，無法辦理征收手續(xù)，造成項目拖延，無法落地建成?！泵癜叉?zhèn)興上村黨支部書記李志龍介紹。北流市開展農村土地制度改革試點后，決定采用農村集體經營性建設用地入市解決項目用地問題，樹新組集體經濟組織成員同意以協(xié)議方式出讓。2016年6月3日，北流市民安鎮(zhèn)興上村樹新組跟民安客運站有限公司和北流市國土資源局簽訂農村集體經營性建設用地使用權出讓協(xié)議，出讓土地面積為1913平方米，協(xié)議出讓價款為23.08萬元。

大里鎮(zhèn)衛(wèi)生院也是由于選址地塊屬于農村集體經營性建設用地，多年來無法辦理報批報建手續(xù)，項目建設無法推進。2016年12月30日，大里鎮(zhèn)羅樣村5組出讓908平方米的農村集體經營性建設用地用于大里鎮(zhèn)衛(wèi)生院建設。北流市將集體經營性建設用地用于建設學校、醫(yī)院等公益性項目，在全國試點區(qū)域中屬于開創(chuàng)性的探索，對深化征地制度改革、特別是縮小征地范圍具有積極的推動意義。

搭建新舞臺：提供了農民增收的平臺

在試點中，農村集體經營性建設用地價值與國有建設用地價值基本實現(xiàn)了同權同酬，土地增值效益明顯。在工業(yè)用地項目方面，村集體與農民的征地收益僅為79.188元/平方米，但其入市收益可達108.705元/平方米；在商住用地項目方面，村集體與農民的征地收益為114.224元/平方米，但其入市收益高達234.42元/平方米。農村集體經營性建設用地還被用于會仙河現(xiàn)代特色農業(yè)示范區(qū)和新圩鎮(zhèn)梧村花海項目建設用地，農民獲得保底租金和收益分紅。北流市印發(fā)了《北流市鼓勵金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的指導意見》《北流市農村集體經營性建設用地房屋抵押登記暫行辦法》等文件，農村中原本無抵押價值的集體經營性建設用地及其地上附屬建筑物有了更大抵押價值，集體經營性建設用地使用權享有與國有建設用地同等的抵押權，農村土地及其地上建筑資產價值大幅提高。村集體和農民在土地轉換過程中的收益大幅提升，脫貧致富能力進一步增強，有力促進了農民增收、農村發(fā)展、農業(yè)人口轉移，成功搭建起農村土地及其附屬建筑物財政處置變現(xiàn)平臺和城市反哺農村的通道。

暢通新渠道：創(chuàng)新了化解征地矛盾的途徑

試點以前，由于農民在土地性質轉換中獲益較少等原因，征地拆遷常常引發(fā)利益沖突，部分地區(qū)甚至因為強拆而出現(xiàn)較大的社會穩(wěn)定隱患。改革試點中，集體經營性建設用地入市必須經代表其所有權的農民集體組織民主決議同意或依法授權同意，并由待入市集體經營性建設用地的所有權主體自愿提出入市申請，入市申請?zhí)岢龊螅赊r民和開發(fā)商直接協(xié)商解決相關事宜，政府充當?shù)谌椒毡O(jiān)管的角色，不參與談判、拆遷，充分尊重了農民意愿、維護了農民權益，有效減少了政府與農民因征地引發(fā)的各種矛盾。在試點改革中，農村集體經營性建設用地價值與國有建設用地價值基本實現(xiàn)了同權同酬，土地增值效益明顯，外加建立起來的兼顧國家、集體和個人的收益分配機制，農民通過集體建設用地入市獲得比傳統(tǒng)征地補償更加高額的收益，土地轉讓出讓收入大為提高，政府與農民在土地問題上的糾紛大為減少，征地拆遷矛盾也減少很多，改革試點取得了良好的社會效果。