■ 賈廣葆

大連樓市分析

■ 賈廣葆

一、大連樓市 2016年回望

2016年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策上體現(xiàn)了“縮減庫(kù)存、基調(diào)寬松”的特點(diǎn)，在這一政策推動(dòng)下，大連樓市整體呈現(xiàn)“土地供應(yīng)、西拓北進(jìn)”“銷量、價(jià)格雙雙走高”“投資、供應(yīng)雙雙走低”“二手房高速增長(zhǎng)”等走勢(shì)。

（一）土地市場(chǎng)放量井噴 成交價(jià)款雙雙走高

2016年，大連土地市場(chǎng)一改過(guò)去兩年的市場(chǎng)沉悶局面，迎來(lái)了集中放量、“寡頭”拿地高溢價(jià)成交的局面。

一是從土地整體市場(chǎng)來(lái)看，去年土地出讓成交面積和成交價(jià)款出現(xiàn)“雙增”。

二是從經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地來(lái)看，成交面積增速明顯。去年大連市內(nèi)七區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地共成交 31宗，成交總建筑面積345 萬(wàn)平方米，是 2015年的 33 倍。

三是從上、下半年來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性用地土地供應(yīng)、成交高潮突起，不斷刷新。

四是從大連市內(nèi)四區(qū)來(lái)看，土地經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)、成交雙雙走高。

（二）先行指標(biāo)低位運(yùn)行 地產(chǎn)信貸有降有升

2016年，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、商品住宅新增供應(yīng)量等房地產(chǎn)先行指標(biāo)低位運(yùn)行，房地產(chǎn)信貸有降有升。

與 2015年之前的三年相比，房地產(chǎn)投資已經(jīng)從拉動(dòng)投資增速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為支持投資增速回落逐步回穩(wěn)；房屋施工、新開(kāi)工面積從前幾年增速持續(xù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為增速逐步回穩(wěn)、小幅下降的狀態(tài)；房屋竣工、新增供應(yīng)面積從前幾年增速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為增速兩位數(shù)的下降狀態(tài)。

從房地產(chǎn)信貸來(lái)看，住房開(kāi)發(fā)貸款下降明顯、個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)和個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)明顯。2016年 1～11 月，大連市各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額 3281 億元，同比增長(zhǎng) 2.2% ；其中，住房開(kāi)發(fā)貸款余額 419.8 億元，同比下降 27.7% ；個(gè)人住房貸款余額 2225.5 億元，同比增長(zhǎng) 12.9%。大連市累計(jì)發(fā)放各項(xiàng)貸款 748.8 億元，同比增長(zhǎng) 13%；其中，住房開(kāi)發(fā)貸款 121.8 億元，同比下降 43.6% ；個(gè)人住房貸款 487.1 億元，同比增長(zhǎng) 46.2%。

（三）銷量、房?jī)r(jià)雙雙走高

2016年大連市商品房銷售、銷售額增速明顯。2016年 1～11 月，商品房銷售面積 669.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2% ；商品房銷售額 623.8 億元，同比增長(zhǎng) 18.6% ；其中商品住宅銷售面積 650 萬(wàn)平方米，創(chuàng)近 5年新高。

一是從商品房銷售區(qū)域來(lái)看，甘井子、金州新區(qū)交易量依然領(lǐng)跑全市；高新區(qū)則穩(wěn)居樓市第三極，成為全市樓市主力銷售區(qū)域；位于銷售第四位的中山區(qū)，主要依靠東港板塊的 40年公寓享受市政配套 70年的住宅等政策紅利支撐，銷售量 60.88 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá) 41%，占全市銷售量?jī)H為9%；位于銷售第五位的沙河口區(qū)，由于土地存量不多，占全市銷量?jī)H為 6%。

二是從成交戶型看，剛需和改善型群體是商品住宅成交主體。2016年 1～11 月，大連市 60～90 平方米和 90～120平方米商品住宅分別成交 276.3 萬(wàn)平方米、198.7 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) 9.6% 和 6.7% ；成交整數(shù)分別占全市商品住宅成交比重 45.8% 和 25.7%。數(shù)據(jù)表明，剛需群體、改善性群體仍是大連市住房消費(fèi)的主力軍，普通商品住宅交易依然是成交主力，投資類產(chǎn)品的市場(chǎng)份額依然持續(xù)下降，改善類產(chǎn)品的市場(chǎng)份額則在逐步增大增多。

三是從房?jī)r(jià)來(lái)看，大連市新建商品住宅價(jià)格總體保持穩(wěn)定。

（四）二手房屋量漲價(jià)穩(wěn) 甘、中兩區(qū)交易熱點(diǎn)

2016年大連市二手房持續(xù)高速增長(zhǎng)，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額增長(zhǎng)明顯。一些較好的二手次新房逐漸成為追求生活質(zhì)量的改善型群體在一手房主流消費(fèi)之外的新選擇。

二、大連樓市 2017 展望

2017年，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)土地供應(yīng)“西拓北進(jìn)”、品牌名企溢價(jià)競(jìng)地、政策面寬持續(xù)向好、市場(chǎng)集中產(chǎn)品創(chuàng)新、樓市量?jī)r(jià)“穩(wěn)中迎升”的局面。

（一）土地市場(chǎng)

一是從土地供應(yīng)量來(lái)看，土地供應(yīng)量主力將在甘區(qū)西部、北部展開(kāi)。甘區(qū)西部近郊區(qū)域如辛寨子周邊、機(jī)場(chǎng)新區(qū)四周、生態(tài)科技創(chuàng)新城、革鎮(zhèn)堡等周邊區(qū)域；甘區(qū)西郊遠(yuǎn)郊區(qū)域如夏家河一帶、營(yíng)城子周邊、旅順南路沿線；甘區(qū)北部近郊如體育新城、華南廣場(chǎng)周邊、豐收路、山東路、促進(jìn)路沿線、姚家北部周邊、姚砬路沿線；甘區(qū)北部西部如大連灣一帶、前關(guān)周邊、金州與市區(qū)結(jié)合部等區(qū)域?qū)⑹?2017年土地供應(yīng)量的主力區(qū)域。

二是從土地供應(yīng)板塊來(lái)看，老牌熱點(diǎn)板塊將繼續(xù)領(lǐng)先，新型板塊將陸續(xù)跟進(jìn)。老牌板塊如華南、高新園區(qū)、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、東港等板塊將繼續(xù)放亮，成為今年土地供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊；而隨著品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的“扎堆”拿地，一些新型板塊將陸續(xù)形成，如革鎮(zhèn)堡板塊，辛寨子板塊，科技生態(tài)新城板塊，高新區(qū)黃泥川板塊，北站板塊，旅順中路沿線板塊，中山區(qū)解放路沿線板塊，豐收路、山東路、大連灣等板塊等陸續(xù)崛起，成為新一批土地供應(yīng)板塊。

三是從拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，大體量地塊仍將被外地品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)摘取，本地企業(yè)摘取有限。預(yù)計(jì) 2017年，由于大連樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的走勢(shì)、城市外延區(qū)域配套和社會(huì)資源的不斷完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和宜居環(huán)境的加快提升，一些外地開(kāi)發(fā)商會(huì)看好大連樓市而繼續(xù)融資拿地，但拿地競(jìng)拍的激烈程度或?qū)⑾陆?，拿地行為將更加理性?shí)際，土地市場(chǎng)的熱度將有一定程度的降溫，土地市場(chǎng)整體而言穩(wěn)中有變。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，增速有望保持平穩(wěn)或小幅回落的走勢(shì)。2017年，受商品房銷售增速回落、房地產(chǎn)信貸政策收緊、房?jī)r(jià)調(diào)控以及“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)在 2016年比 2015年同期降幅 4.4% 的基礎(chǔ)上再度小幅下降或保持平穩(wěn)狀態(tài)。

（三）商品房交易

從商品房成交量來(lái)看，大連市全年的市場(chǎng)成交量將保持小幅波動(dòng)、區(qū)域分化，呈現(xiàn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定、成交量小幅上揚(yáng)的發(fā)展走勢(shì)。2017年在商品房整體銷量的變化上，有望維持 2016年火熱銷售態(tài)勢(shì)，但銷售總量進(jìn)一步上揚(yáng)的幅度不會(huì)大，總體基本保持在持平或小幅或微漲的局面。

一是 2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到近 5年新高。隨著 2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落、持平或微漲，即便在市場(chǎng)熱度持續(xù)的情況下，銷量也很難有大的漲幅。

二是隨著市場(chǎng)的降溫，房企出于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期熱情的下降，加上開(kāi)發(fā)貸款的收緊以及新建商品房的變化速度，將會(huì)放緩商品房項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場(chǎng)新增商品房供應(yīng)不足，也會(huì)不同程度制約了市場(chǎng)銷售量的增幅。

三是 2016年 1～9 月，大連市內(nèi)五區(qū)連續(xù)兩年沒(méi)有大規(guī)模供應(yīng)土地，即便在 2016年第四季度出現(xiàn)了大宗土地的集中供應(yīng)和成交，供應(yīng)的量也僅占 2016年全年成交量的 60%，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，最快也要等到 2017年底或 2018年上半年才能集中上市，由于入市時(shí)間較晚，對(duì)大連市 2017年商品房供應(yīng)總量的影響有限。

四是市內(nèi)五區(qū)主城區(qū)商品住宅成交量可能實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，部分對(duì)沖了市區(qū)商品住宅成交量的明顯下滑。預(yù)計(jì)大連市市場(chǎng)整體銷售量將持平或微漲或小幅上漲。

（四）商品房?jī)r(jià)格

2017年大連市商品房成交均價(jià)將繼續(xù)上漲。其中市內(nèi)五區(qū)，尤其是甘井子和中山區(qū)將是價(jià)格走高的主力區(qū)域。

一是從近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)看，大連樓市整體將呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢(shì)，由于 2016年大連房?jī)r(jià)基期值同 14 個(gè)沿海城市相比不算高，加之去年全市商品住宅成交均價(jià)同比增速 4.6%，因此 2017年全年房?jī)r(jià)均價(jià)仍然呈上漲的態(tài)勢(shì)。

二是從剛需群體來(lái)看，在目前剛需、改善型住宅產(chǎn)品占主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境中，大部分購(gòu)房者對(duì)價(jià)格選擇比較看重、比較敏感的情況下，房屋價(jià)格大幅度上漲的可能性基本不存在，取而代之的將是房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲、小幅上漲的趨勢(shì)。

三是從房屋類型看，2016年市場(chǎng)結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)大多集中于高價(jià)產(chǎn)品和縣市區(qū)商品房貨源，一些品質(zhì)優(yōu)良、區(qū)域適中、價(jià)格適合的產(chǎn)品基本售盡。

四是從供求關(guān)系看，由于房?jī)r(jià)上漲受供求關(guān)系的影響，其上漲很大程度上是受住宅供應(yīng)量制約，所以直到住宅供應(yīng)量大幅增加為止，2017年房?jī)r(jià)的上行態(tài)勢(shì)將一直延續(xù)，房屋成交均價(jià)或在 6～10% 的漲幅 .

五是從城區(qū)層面看，中心城區(qū)板塊房?jī)r(jià)將依然堅(jiān)挺；非核心城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅將相對(duì)較低。

（五）二手房市場(chǎng)

預(yù)計(jì) 2017年大連市二手房市場(chǎng)走勢(shì)將是持續(xù)向好、健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一是從交易區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)甘、中區(qū)仍將是今年二手房產(chǎn)易熱點(diǎn)區(qū)域，前者交易將突破去年交易占全市比重46%，達(dá)到 55% 以上 ；后者交易將突破去年交易占全市比重28%，達(dá)到 35% 左右，兩區(qū)合計(jì)占比將達(dá)到 80% 以上。

二是從交易戶型來(lái)看，今年二手房交易最集中、最受歡迎的面積區(qū)間仍將是 50～70m2、70～90m2的戶型，主城區(qū)二手房交易占比將分別達(dá)到 30%、28% 以上 ；90～120m2戶型占比將達(dá)到 20% 以上 ；50m2以下純過(guò)渡戶型占比將達(dá)到15% 左右 ；那些區(qū)位與位置好的地段，生活、交通等公共資源優(yōu)越的大戶型二手房將是今年存量房的交易熱點(diǎn)。

三是從房?jī)r(jià)來(lái)看，穩(wěn)中有升、小幅上揚(yáng)，區(qū)域分化、有升有降，將是今年二手房?jī)r(jià)的主要特征，而去年二手房?jī)r(jià)整體微略上漲，尤其在一手房屋價(jià)格走勢(shì)對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)作用影響下，二手房定價(jià)策略將是日趨健康合理，買賣雙方的價(jià)格博弈將會(huì)持續(xù)。

四是從交易量來(lái)看，今年二手房交易將在去年 544.2 萬(wàn) m2的基礎(chǔ)上，突破 600 萬(wàn) m2大關(guān)，達(dá)到 650 萬(wàn) m2左右，與一手房交易量接近。而二手房交易量持續(xù)上揚(yáng)，說(shuō)明“存量房時(shí)代”離我們?cè)絹?lái)越近。

（作者系大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)研究員）