曾愫萍

摘 要 對(duì)于任何運(yùn)行中的企業(yè)來說，會(huì)計(jì)管理工作對(duì)于企業(yè)的正常穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和發(fā)展都起到了不可替代的作用。會(huì)計(jì)核算結(jié)果能夠客觀真實(shí)地反映出企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況和收益等，并且其也是企業(yè)作出運(yùn)營(yíng)決策的重要依據(jù)。在物業(yè)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算工作同樣是非常關(guān)鍵的，物業(yè)管理就是專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)對(duì)已經(jīng)投入使用的各種類型的建筑物以經(jīng)營(yíng)的形式對(duì)其進(jìn)行維護(hù)、管理、維修，同時(shí)向業(yè)主提供全面的服務(wù)性管理工作?，F(xiàn)階段，我國(guó)建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也隨之興起，而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范管理是非常必要的。因此，本文就對(duì)如何加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行規(guī)范化管理的具體措施進(jìn)行了介紹。

關(guān)鍵詞 企業(yè)核算 物流管理 規(guī)范化管理 措施

一、企業(yè)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行規(guī)范化管理的重要意義

不論是早已成規(guī)模的大型企業(yè)，還是剛剛起步處于發(fā)展階段的各種類型的中小型企業(yè)，只有具備較為完善的會(huì)計(jì)核算體系才能夠確保企業(yè)獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。企業(yè)通過建立健全會(huì)計(jì)核算體系可以將企業(yè)內(nèi)部的所有信息數(shù)據(jù)和有關(guān)發(fā)展決策進(jìn)行科學(xué)合理的整合，也可以有效確保企業(yè)整體實(shí)力的提升。然而部分企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過程中只重視眼前利益，并沒有對(duì)影響企業(yè)效益的各種因素進(jìn)行具體的總結(jié)和分析，所以建立起標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系是企業(yè)取得長(zhǎng)足穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。物業(yè)管理是近年來新興的產(chǎn)業(yè)之一，物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作具備以下幾種獨(dú)有的特征：

第一，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)自身具備的運(yùn)營(yíng)特征及管理工作等需求，在嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上，同時(shí)依據(jù)有關(guān)部門和各個(gè)地區(qū)出臺(tái)和物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)的法律法規(guī)來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)提供客觀真實(shí)的會(huì)計(jì)核算信息。

第二，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)不同，沒有涉及生產(chǎn)產(chǎn)品及銷售產(chǎn)品的環(huán)節(jié)，通常都是為業(yè)主提供一些檢修服務(wù)，以及開展維護(hù)和管理工作。相對(duì)其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類型的企業(yè)來說，物業(yè)企業(yè)的資金管理流動(dòng)過程和形式較為簡(jiǎn)單，進(jìn)而物業(yè)企業(yè)管理的會(huì)計(jì)核算工作所要核算的內(nèi)容也比較簡(jiǎn)單。

第三，物業(yè)管理企業(yè)所有的財(cái)務(wù)資金信息數(shù)據(jù)主要是提供給業(yè)主及企業(yè)管理者參考。企業(yè)管理層較為關(guān)注收取的物業(yè)管理費(fèi)的具體使用情況和所獲得的收益等客觀準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)，因此物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算所獲得的信息資料應(yīng)滿足上述需求。

第四，物業(yè)管理企業(yè)收取的各種費(fèi)用受到多方的監(jiān)督和管理，包括企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督及政府相關(guān)部門和業(yè)主等多方面的監(jiān)督，所以對(duì)于物業(yè)企業(yè)的資金經(jīng)濟(jì)方面的監(jiān)督是比較全面的。

二、簡(jiǎn)述物業(yè)企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

（一）對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入進(jìn)行核算

物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入就是物業(yè)通過從事物業(yè)管理維護(hù)檢修及向業(yè)主提供其他各種服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的經(jīng)濟(jì)收入。一部分為主要經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，如物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)所獲得的收益等；另一部分為其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲得的收入，其他經(jīng)營(yíng)所獲得的收益主要有經(jīng)營(yíng)商品性房屋獲得的收益、房屋中介代銷獲得的收益、外部承攬其他業(yè)務(wù)獲得的收益等。

（二）對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行核算

對(duì)于物業(yè)企業(yè)的成本核算應(yīng)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制、經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)過程產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行核算。運(yùn)營(yíng)成本就是企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過程中給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用者提供服務(wù)及檢修維護(hù)管理等工作所花費(fèi)的成本費(fèi)用。在物業(yè)企業(yè)當(dāng)中，成本費(fèi)用核算主要包括人工費(fèi)用及材料費(fèi)用的核算。在實(shí)際進(jìn)行成本核算的時(shí)候，成本資金支出和各個(gè)責(zé)任項(xiàng)目掛鉤，通過這種成本核算形式能夠?qū)⒊杀局С龊拓?zé)任具體落實(shí)到個(gè)人，使成本責(zé)任機(jī)制得到真正落實(shí)。期間費(fèi)用主要含有財(cái)務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)，采用和其他企業(yè)同樣的形式進(jìn)行核算。

（三）對(duì)物流管理企業(yè)的代收款項(xiàng)進(jìn)行核算

物業(yè)企業(yè)要在“其他應(yīng)付款”欄下方設(shè)明細(xì)欄“代收款項(xiàng)”，此科目設(shè)置的目的就是進(jìn)行核算時(shí)記錄物業(yè)代收、代付的其他各種費(fèi)用，如代收的有線電視安裝費(fèi)、電表水表安裝費(fèi)以及二次供水加壓費(fèi)等。還包括物業(yè)收到物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托和授權(quán)向使用人收取的房屋租金等費(fèi)用都應(yīng)填寫和記錄在代收款項(xiàng)當(dāng)中。此科目要依照代收費(fèi)用類型設(shè)置明細(xì)，同時(shí)依據(jù)所涉及的相關(guān)單位來進(jìn)行核算。

三、簡(jiǎn)述現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算遇到的一系列問題

現(xiàn)階段，我國(guó)的物業(yè)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，然而在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)仍然存在許多不足與問題，下文就對(duì)這些問題進(jìn)行了總結(jié)及分析：

（一）物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作落實(shí)不到位

現(xiàn)階段，很多物業(yè)管理企業(yè)尤其在由個(gè)人民辦的物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)中，沒有嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)來建立企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)資金賬目，沒有依據(jù)會(huì)計(jì)管理的相關(guān)制度對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的各種賬目進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確、真實(shí)的記錄，造成原始信息遺失、不正規(guī)發(fā)票入賬等不良現(xiàn)象普遍存在。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)沒有真實(shí)準(zhǔn)確的資料作為依據(jù)，會(huì)計(jì)信息手續(xù)不夠完善，所經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)務(wù)沒有簽訂正規(guī)的合同。會(huì)計(jì)科目實(shí)際運(yùn)用不合理，將成本費(fèi)用支出與收入性支出混為一談。例如，將采購的固定資產(chǎn)算作支出費(fèi)用。企業(yè)內(nèi)部沒有構(gòu)建起定期對(duì)各種物資進(jìn)行清查盤點(diǎn)的機(jī)制，有的雖有制度但卻沒有得到具體的落實(shí)。在明細(xì)賬與記賬憑證當(dāng)中所描述的主要內(nèi)容不夠客觀準(zhǔn)確。上述多種情況致使會(huì)計(jì)核算工作不夠標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，不能通過會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確地反映出企業(yè)客觀真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)企業(yè)決策人員使用會(huì)計(jì)核算之后生成的會(huì)計(jì)報(bào)表產(chǎn)生了不良影響。

（二）物業(yè)企業(yè)進(jìn)行成本核算的形式過于單一

現(xiàn)階段，部分私營(yíng)物業(yè)企業(yè)基本都是通過本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，明細(xì)科目最高設(shè)置到二級(jí)，每一個(gè)部門及管理服務(wù)部分并沒有進(jìn)行自身的成本核算，頂多就是對(duì)于自身部門做一個(gè)支出和收入的總賬目。在現(xiàn)實(shí)情況當(dāng)中，物業(yè)公司進(jìn)行管理和提供的服務(wù)項(xiàng)目等涉及很多方面和種類，每個(gè)不同的小區(qū)的物業(yè)公司假如沒有依據(jù)項(xiàng)目及種類的不同來設(shè)置相應(yīng)的明細(xì)分類賬目及輔助核算賬目，就無法為企業(yè)決策者提供客觀準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息資料，無法滿足企業(yè)管理層的需求。

（三）物業(yè)企業(yè)進(jìn)行核算的形式和財(cái)務(wù)管理模式落后

現(xiàn)階段，很多私營(yíng)的物業(yè)企業(yè)還在使用“算盤結(jié)合電子計(jì)算器”的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算方法，會(huì)計(jì)工作人員每天都在進(jìn)行手動(dòng)核算工作，并且繁多的重復(fù)性工作消耗了大量的財(cái)力、物力，致使會(huì)計(jì)人員根本沒有時(shí)間下到基層了解實(shí)際的工作開展情況，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本支出發(fā)生變化的根本原因，導(dǎo)致即使進(jìn)行了成本核算也不能為企業(yè)提出有效降低成本的合理意見。最終在管理方面易出現(xiàn)以下幾個(gè)問題：沒有定期查看倉庫物資的存儲(chǔ)是否合理；對(duì)采購物資的價(jià)格是否合理也沒有進(jìn)行科學(xué)的分析與評(píng)價(jià)；沒有對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的盈利空間進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算和分析，甚至部分經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不僅沒有獲得收益反而還出現(xiàn)了虧損的情況。

（四）所提供的報(bào)表不能滿足物業(yè)企業(yè)每個(gè)階層進(jìn)行管理的需求

現(xiàn)階段，普通的物業(yè)管理企業(yè)遵循會(huì)計(jì)制度的基本要求，提供的報(bào)表主要只有現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表及資產(chǎn)負(fù)債表。這些財(cái)務(wù)報(bào)表雖然符合財(cái)務(wù)管理的相關(guān)規(guī)定，然而呈現(xiàn)的信息卻比較籠統(tǒng)，不是企業(yè)管理層真正需要的財(cái)務(wù)報(bào)表。后期只能通過統(tǒng)計(jì)的方法獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，既消耗了大量的時(shí)間及精力又極易出現(xiàn)錯(cuò)誤，不能切實(shí)滿足企業(yè)內(nèi)部的管理需求。

四、改善我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段會(huì)計(jì)核算工作的合理性建議

（一）改善并加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)性管理工作

應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家出臺(tái)的會(huì)計(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)來建立公司賬目，同時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)員工的職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)技能的培訓(xùn)，在提升財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)的同時(shí)構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)管理機(jī)制。例如，財(cái)產(chǎn)清查機(jī)制、財(cái)務(wù)資金收支審批機(jī)制，還要加大和發(fā)揮會(huì)計(jì)崗位的監(jiān)管職能作用，對(duì)于原始憑證資料的審核機(jī)制應(yīng)視為重點(diǎn)制度嚴(yán)格履行。通過制定和完善相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度能使會(huì)計(jì)工作有據(jù)可循，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理。

（二）應(yīng)為企業(yè)管理層提供滿足其需求的、有價(jià)值的財(cái)務(wù)報(bào)表

財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況的真實(shí)體現(xiàn)，所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表除了資產(chǎn)負(fù)債報(bào)表、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)報(bào)表和現(xiàn)金資金流量報(bào)表以外，還要為物業(yè)企業(yè)管理者提供所需要的有價(jià)值的各種類別的財(cái)務(wù)報(bào)表。例如，向小區(qū)業(yè)主提供的建筑房屋維修資金支出表、每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的成本支出的明細(xì)賬目及利潤(rùn)表、為滿足企業(yè)管理層作出正確決策所提供的資金情況表、所收取的物業(yè)管理費(fèi)明細(xì)表等各類財(cái)務(wù)報(bào)表，通過真實(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表來幫助和提高物業(yè)企業(yè)整體的管理水平。

（三）物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立起對(duì)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的分析機(jī)制

物業(yè)企業(yè)應(yīng)依據(jù)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和服務(wù)業(yè)務(wù)的變化，定期對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的分析和評(píng)價(jià)，所要進(jìn)行分析的基本內(nèi)容根據(jù)年度制定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)將成本支出、收益及獲得的利潤(rùn)綜合放在一起進(jìn)行對(duì)比分析，通過對(duì)獲得收益的組成和變化因素對(duì)最終利潤(rùn)的影響進(jìn)行分析。另外，對(duì)公司的整體財(cái)務(wù)情況及資產(chǎn)和負(fù)債等準(zhǔn)確客觀的信息資料進(jìn)行分析，保證組織機(jī)構(gòu)的科學(xué)合理運(yùn)行。同時(shí)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行總結(jié)和分析，通過財(cái)務(wù)核算給出合理性的意見。在每一個(gè)季度結(jié)算完畢之后要進(jìn)行財(cái)務(wù)總結(jié)和分析，在經(jīng)營(yíng)中期和年末結(jié)算完畢之后要進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)總結(jié)和分析，將所獲得的財(cái)務(wù)分析情況及時(shí)上報(bào)給物業(yè)企業(yè)的管理層。

（四）物業(yè)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

物業(yè)企業(yè)應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門的要求，并依據(jù)企業(yè)自身的管理需求和運(yùn)營(yíng)特征制定出對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行規(guī)范化管理的《財(cái)務(wù)管理辦法》，還應(yīng)不斷完善和優(yōu)化該項(xiàng)機(jī)制，制定出與其配合使用的詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理辦法。另外，要制定出對(duì)小區(qū)管理負(fù)責(zé)人的考核標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)人員的考核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)小區(qū)臺(tái)賬和上報(bào)的各類財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行仔細(xì)的審核，對(duì)物業(yè)公司的收益狀況進(jìn)行隨機(jī)的審查和監(jiān)督。

五、結(jié)語

對(duì)于企業(yè)自身來說，會(huì)記核算是企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的最終記錄，只有客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、公正、合法才能切實(shí)滿足企業(yè)相關(guān)利益群體的需求。然而，現(xiàn)階段在物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)中，尤其是私營(yíng)的物業(yè)企業(yè)的會(huì)記核算工作仍然存在很多不足和缺陷。因此，我們要不斷地在實(shí)踐中摸索、改進(jìn)和完善，尋找一套切實(shí)有效的物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法，繼而提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，促使物業(yè)企業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

（作者單位為北京神州智業(yè)科技孵化器有限公司）

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