鄧郁松

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所， 北京 100010)

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住房市場(chǎng)發(fā)展階段的國(guó)際比較與借鑒

鄧郁松

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所， 北京 100010)

二戰(zhàn)結(jié)束后，為解決嚴(yán)重的住房短缺問題，各國(guó)普遍把加快住房建設(shè)作為主要政策目標(biāo)，重視公共住房建設(shè)。1950年到1970年前后是發(fā)達(dá)國(guó)家歷史上住房建設(shè)規(guī)模最大的時(shí)期。1970年前后，隨著主要發(fā)達(dá)國(guó)家戶均住房達(dá)到1.0套左右，各國(guó)住房市場(chǎng)從供不應(yīng)求進(jìn)入供求基本平衡的新階段，新建住房規(guī)模開始下降，公共住房政策開始轉(zhuǎn)型，住房政策目標(biāo)更加重視提升居住品質(zhì)。1985年后，不同發(fā)達(dá)國(guó)家之間住房市場(chǎng)的差異性開始增大，一些國(guó)家還出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)發(fā)展歷程表明：理清住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段是準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)的前提和基礎(chǔ)，要根據(jù)住房市場(chǎng)發(fā)展階段適時(shí)調(diào)整住房政策目標(biāo)，重視從長(zhǎng)期、系統(tǒng)的角度解決住房市場(chǎng)短期面臨的問題。

住房市場(chǎng)；發(fā)展階段；政策

1945年以來，主要發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)相繼經(jīng)歷了供不應(yīng)求和供求基本平衡兩個(gè)階段，此后個(gè)別國(guó)家住房市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，但也有一些國(guó)家出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫等問題。理清發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)發(fā)展歷程及不同發(fā)展階段的背景、特征、政策取向和成效，對(duì)客觀、準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)我國(guó)當(dāng)前的住房市場(chǎng)發(fā)展情況，適時(shí)調(diào)整、完善相關(guān)政策具有重要意義。

一、住房市場(chǎng)供不應(yīng)求階段的背景、特征和政策取向

(一)住房供不應(yīng)求階段的背景

1.受戰(zhàn)爭(zhēng)破壞和前期住房投資不足等因素影響，二戰(zhàn)結(jié)束后各國(guó)普遍面臨住房短缺問題。根據(jù)聯(lián)合國(guó)1949年發(fā)布的一份報(bào)告估計(jì)，受二戰(zhàn)影響的17個(gè)歐洲國(guó)家(不含聯(lián)邦德國(guó))面臨1 400萬套房屋的短缺，短缺數(shù)量相當(dāng)于戰(zhàn)前住房存量的1/5。戰(zhàn)后聯(lián)邦德國(guó)1 600萬戶家庭估計(jì)只有1 000 萬套住房。根據(jù)日本戰(zhàn)后復(fù)興委員會(huì)估計(jì)，日本住房短缺數(shù)量達(dá)到420萬套。美國(guó)則因?yàn)樵趹?zhàn)爭(zhēng)期間將主要資源投入軍工產(chǎn)品生產(chǎn)，住房投資嚴(yán)重不足，在戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后也面臨住房短缺問題[1]。

2.人口快速增長(zhǎng)，住房需求顯著增加。1945年第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，隨著軍人歸國(guó)、返鄉(xiāng)，隨之而來的是結(jié)婚高峰和生育高峰，人口快速增長(zhǎng)。日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家人口增長(zhǎng)速度最快的階段基本都發(fā)生在戰(zhàn)后30年。人口的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)住房需求的持續(xù)較快增加[2]。

3.發(fā)達(dá)國(guó)家先后經(jīng)歷了戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和快速增長(zhǎng)兩個(gè)階段。二戰(zhàn)后，各國(guó)開始將主要精力投入經(jīng)濟(jì)建設(shè)，20世紀(jì)50年代初，法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)的經(jīng)濟(jì)相繼恢復(fù)到戰(zhàn)前水平，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

(二)住房供不應(yīng)求階段的主要特征

1.新建住房持續(xù)快速增長(zhǎng)。在戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期，各國(guó)住房建設(shè)數(shù)量雖逐年提高，但由于經(jīng)濟(jì)百?gòu)U待興，建設(shè)規(guī)模仍相對(duì)有限。如1948年法國(guó)全國(guó)建設(shè)的住房不到4萬套，1949年則提高到5.5萬套。隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和相關(guān)支持住房建設(shè)政策的陸續(xù)推出，50年代后各國(guó)住房建設(shè)規(guī)模開始顯著擴(kuò)大，如法國(guó)1959年新建住宅數(shù)量快速提高到39萬套[3]。各國(guó)大規(guī)模住房建設(shè)從二戰(zhàn)后一直持續(xù)到1970年前后，這一階段也是各國(guó)歷史上房地產(chǎn)投資增速最快的階段。

2.房?jī)r(jià)漲幅最大的階段與經(jīng)濟(jì)增速最大的階段高度重合。1950年以來，主要發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了居民收入較快增長(zhǎng)，加之住房市場(chǎng)仍舊處于供不應(yīng)求情況，各國(guó)開始進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅較大、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的階段。以日本為例，日本住宅價(jià)格在1960年前后、1970年前后先后經(jīng)歷了兩次大幅上漲，且漲幅均高于日本20世紀(jì)80年代后期出現(xiàn)泡沫階段時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅。德國(guó)房?jī)r(jià)在1967—1972年年均上漲10%，同期居民收入年均增長(zhǎng)10.3%[4]。

3.住房條件改善最快的階段基本與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段相重合。隨著住房的大量興建，戶均住房擁有套數(shù)持續(xù)增加，居民住房條件不斷改善。如1975年法國(guó)擁有洗浴設(shè)備的住房比例由1954年的10.4%提升到70.3%，擁有室內(nèi)廁所的住房比例由1954年的26.6%提高到73.8%。1973年日本家庭擁有洗衣機(jī)和電視機(jī)等家電產(chǎn)品的比例由1955年的不到10%提高到超過80%。

(三)住房供不應(yīng)求階段的主要政策取向

1.普遍把加快住房建設(shè)作為主要政策目標(biāo)。為解決嚴(yán)重的住房短缺問題，戰(zhàn)后各國(guó)普遍把加快住房建設(shè)作為主要政策目標(biāo)，并通過建立完善財(cái)稅、金融、土地等方面的政策支持住房建設(shè)。如法國(guó)政府通過發(fā)放“住房建設(shè)補(bǔ)貼”、為私人企業(yè)和“低租金住房機(jī)構(gòu)”提供低息貸款等方式鼓勵(lì)建房[5]。

2.普遍注重公共住房建設(shè)。住房的嚴(yán)重短缺客觀上要求政府發(fā)揮重要作用。各國(guó)政府均在戰(zhàn)后直接投資建設(shè)了大量公共住房。以英國(guó)為例，1945年工黨上臺(tái)后將妥善解決住房問題列入社會(huì)福利政策的重要目標(biāo)。1946—1979 年，英國(guó)共修建了約510萬套公共住房并以低租金向社會(huì)出租，基本解決了住房短缺問題以及低收入群體的住房困難。二戰(zhàn)后到20世紀(jì)70年代初，是發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行公共住房建設(shè)的黃金時(shí)期[6]。

3.城市規(guī)劃體系日益完善。住房市場(chǎng)快速發(fā)展階段也是各國(guó)城市規(guī)劃體系日益完善的過程。在二戰(zhàn)以后的近30年時(shí)間里，各國(guó)以土地利用許可、城市規(guī)劃編制為主要制度手段的城市規(guī)劃法規(guī)體系日益完善，并對(duì)城市特別是大城市住房市場(chǎng)中長(zhǎng)期的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。

二、住房市場(chǎng)供求基本平衡階段的背景、特征和政策取向

隨著住房持續(xù)大規(guī)模建設(shè)，主要發(fā)達(dá)國(guó)家在1970年前后戶均住房相繼達(dá)到1.0套左右，住房市場(chǎng)發(fā)展階段發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，總體上從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡，住房市場(chǎng)開始呈現(xiàn)新的運(yùn)行特征，各國(guó)的住房政策也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。

(一)住房供求基本平衡階段的背景

1.經(jīng)濟(jì)增速開始明顯放緩。1973年前后，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速開始明顯放緩，戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的“黃金年代”宣告結(jié)束。如1946年到1973年日本年均經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)9.4%，但1975年到1991年的年均增速則回落到4.4%。經(jīng)濟(jì)增速放緩期與各國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期高度重合，突出表現(xiàn)在制造業(yè)占GDP的比重和吸納的就業(yè)人數(shù)持續(xù)下降。受經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，居民收入增速明顯放緩，收入快速增長(zhǎng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)的因素發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

2.人口增速開始放緩。經(jīng)過戰(zhàn)后30年的快速發(fā)展，生活水平提高，婦女就業(yè)比重大幅提升，婦女生育意愿降低，人口出生率明顯下降，人口增速開始放緩，家庭規(guī)模日趨小型化，住房市場(chǎng)的需求因素也開始發(fā)生較大變化。

3.隨著居民收入水平和生活水平不斷提高，居民對(duì)包括住房在內(nèi)的生活品質(zhì)的要求也不斷提高。

(二)住房市場(chǎng)進(jìn)入基本平衡階段后出現(xiàn)的新變化

1.住房新開工套數(shù)開始下降。住房市場(chǎng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，隨著人口增速放緩，新增住房需求開始穩(wěn)中有降，發(fā)達(dá)國(guó)家在戶均住房達(dá)到1.0套左右時(shí)均出現(xiàn)了住房新開工套數(shù)的峰值。此后，住房新開工套數(shù)開始減少。如原聯(lián)邦德國(guó)1960—1974年的15年間每1 000戶居民住房建設(shè)量平均為10套，1991年為3.93套，2007年為2.4套。

2.住房狀況進(jìn)一步改善。在戶均住房達(dá)到1.0套若干年(5年左右)后，住房狀況進(jìn)一步改善，一般達(dá)到一人一室水平，住房質(zhì)量和人居環(huán)境也持續(xù)改善。隨著戶均住房套數(shù)的進(jìn)一步增加，二手房交易量也持續(xù)上升。

3.前期大規(guī)模建設(shè)的公共住房出現(xiàn)空置等問題。收入水平持續(xù)提高后，一些居民開始搬離公共住房。公共住房的空置率逐漸提高，加之維護(hù)不善，公共住房的品質(zhì)下降很快。一些公共住房成為低收入人群、城市新移民的聚居區(qū)，治安狀況惡化，社會(huì)隔離等問題開始顯現(xiàn)。

4.城市更新和住房郊區(qū)化的趨勢(shì)較為明顯。面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和快速城市化過程中出現(xiàn)的原有產(chǎn)業(yè)衰退、貧民窟和社會(huì)沖突等問題，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家從20世紀(jì)60年代后開始相繼出臺(tái)了城市更新方面的政策。而經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)帶動(dòng)收入水平提高后，新興中產(chǎn)階級(jí)開始向郊區(qū)尋找更好的居住場(chǎng)所，住房郊區(qū)化的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)。

(三)住房供求基本平衡階段的主要政策取向

1.更加強(qiáng)調(diào)提升居住品質(zhì)。在基本解決了住房短缺問題后，1970年前后各國(guó)住房政策重點(diǎn)開始從鼓勵(lì)增加住房數(shù)量轉(zhuǎn)向提高居住品質(zhì)。如法國(guó)在其第七個(gè)五年計(jì)劃(1976—1980)中，首次將住房政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“住宅質(zhì)量的改善”。各國(guó)在政策和相關(guān)法律、規(guī)范中日益重視提升住房的環(huán)境質(zhì)量、功能性和舒適性等方面的標(biāo)準(zhǔn)要求[7]。

2.普遍進(jìn)行了公共住房政策的轉(zhuǎn)型。由于包括種族、犯罪、失業(yè)等社會(huì)問題集中發(fā)生在由政府興建、低收入人群聚居的公共住房區(qū)域，社會(huì)各界開始日益關(guān)注低收入人群聚居所帶來的社會(huì)問題。1973年后，發(fā)達(dá)國(guó)家還面臨經(jīng)濟(jì)放緩、財(cái)政負(fù)擔(dān)加重等問題，各國(guó)政府在財(cái)政方面也無力再資助大規(guī)模的公共住房建設(shè)。為此，各國(guó)相繼調(diào)整了公共住房政策，從政府出資大量建設(shè)公共住房轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)自住、政府提供租金補(bǔ)貼等方式對(duì)低收入人群進(jìn)行保障[8]。

3.支持城市更新和住房郊區(qū)化。面對(duì)原有產(chǎn)業(yè)衰退、城市原有住宅質(zhì)量下降、社會(huì)隔離等問題，美國(guó)、法國(guó)等都實(shí)施了城市更新，以改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)生態(tài)環(huán)境。各國(guó)一般通過財(cái)政支持、規(guī)劃調(diào)整等方式鼓勵(lì)城市更新，汽車的普及和高速公路大規(guī)模建設(shè)帶動(dòng)了住房向郊區(qū)發(fā)展。住房郊區(qū)化在一定程度上滿足了新興中產(chǎn)階級(jí)尋求更好的居住品質(zhì)和可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)兩方面的要求，各國(guó)在規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持也在一定程度上促進(jìn)了住房郊區(qū)化的發(fā)展。

三、住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

20世紀(jì)80年代中后期以來，在住房總量不足的矛盾已得到解決、住房質(zhì)量逐步提升后，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)形勢(shì)卻出現(xiàn)較大差異，德國(guó)等少數(shù)國(guó)家住房市場(chǎng)運(yùn)行總體相對(duì)平穩(wěn)，但日本、美國(guó)和西班牙等國(guó)卻經(jīng)歷了住房市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)。

(一)住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后的基本背景

1.經(jīng)濟(jì)全球化和金融自由化給各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。全球化的日益深入，新興產(chǎn)業(yè)的興起和全球產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了新的要求，不同國(guó)家在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方面的差異開始顯現(xiàn)。在同一個(gè)國(guó)家內(nèi)部，不同城市也在經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，新興產(chǎn)業(yè)興起、集聚的城市繼續(xù)保持發(fā)展勢(shì)頭，而原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)喪失的城市則面臨人口流出等問題。20世紀(jì)八九十年代，金融自由化改革極大地便利了國(guó)際資本流動(dòng)，國(guó)際資本流動(dòng)在優(yōu)化全球資源配置的同時(shí)也對(duì)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定沖擊，各國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性顯著增強(qiáng)。

2.人口增速進(jìn)一步放緩，人口日趨老齡化。隨著人口出生率持續(xù)降低和人均壽命延長(zhǎng)，各國(guó)人口老齡化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，人口總量和結(jié)構(gòu)方面的新變化成為各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房市場(chǎng)發(fā)展中需要認(rèn)真面對(duì)的問題。

3.經(jīng)濟(jì)社會(huì)體系日趨成熟給住房市場(chǎng)發(fā)展帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家在福利國(guó)家制度和法律體系等方面日趨完善，這一方面奠定了較為完善的住房制度體系，有利于保障包括業(yè)主、租戶、企業(yè)、非盈利組織等相關(guān)群體的利益；另一方面，完善的法律體系和監(jiān)督制衡機(jī)制也在一定程度上限制了政府的行政能力，各國(guó)政府在調(diào)控經(jīng)濟(jì)(包括實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的相關(guān)目標(biāo))方面開始更多地依靠金融貨幣政策，而金融貨幣政策的過度使用成為一些國(guó)家房地產(chǎn)泡沫的主要原因之一。同時(shí)，受規(guī)劃制約和現(xiàn)有居民(業(yè)主)反對(duì)，在大城市新建住房極為困難，這成為一些大城市房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。

(二)住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后出現(xiàn)的新情況

1.不同國(guó)家住房市場(chǎng)的差異性開始增大。20世紀(jì)80年代中后期以來，發(fā)達(dá)國(guó)家中既有以德國(guó)為代表的住房市場(chǎng)發(fā)展總體較為穩(wěn)定的國(guó)家，也有一些出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫或供給過剩等問題的國(guó)家，如日本、美國(guó)、西班牙等國(guó)都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫，并都經(jīng)歷了房?jī)r(jià)泡沫的破裂。

2.住房市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的相互影響顯著增強(qiáng)。1985年以來，發(fā)達(dá)國(guó)家多次出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)暴漲暴跌的問題。每一次住房?jī)r(jià)格大幅波動(dòng)時(shí)，都可以觀察到杠桿率和利率在短期內(nèi)的較大變化。由于杠桿率過高，住房?jī)r(jià)格的大幅波動(dòng)不僅影響到住房市場(chǎng)的穩(wěn)定性，而且直接傳導(dǎo)到金融市場(chǎng)，住房市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的相互影響顯著增強(qiáng)[9]。

3.一些大城市面臨住房支付能力下降問題。隨著服務(wù)業(yè)占比居于主導(dǎo)地位，金融業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的大城市的集聚效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。這些大城市提供的高收入崗位多，可用空間極為有限，加之受規(guī)劃等因素制約，新建住房供給長(zhǎng)期不足，供不應(yīng)求的情況較為突出，房?jī)r(jià)和租金價(jià)格漲幅明顯超過當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖霛q幅，許多大城市的普通居民面臨住房支付能力下降的問題。特別是在低利率時(shí)期，紐約、倫敦、舊金山等國(guó)際化大都市的房?jī)r(jià)和租金漲幅顯著高于其他城市。

(三)住房市場(chǎng)差異背后的原因及主要政策取向

1.住房金融政策的差異是不同國(guó)家住房市場(chǎng)運(yùn)行差異的主要原因之一。德國(guó)與美國(guó)、日本、西班牙等其他國(guó)家在住房金融政策方面的差異，是德國(guó)與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)運(yùn)行差異的首要原因[10-11]。德國(guó)歷史上曾出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，戰(zhàn)后德國(guó)始終將保持物價(jià)穩(wěn)定作為貨幣政策的首要目標(biāo)，物價(jià)平穩(wěn)客觀上為貨幣政策特別是利率的相對(duì)穩(wěn)定創(chuàng)造了有利條件。同其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，德國(guó)還具有購(gòu)房首付要求高、抵押貸款實(shí)行固定利率等特征，高首付和長(zhǎng)周期的房貸利率安排可以較好地抵御金融市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。與德國(guó)形成鮮明對(duì)比的是，美國(guó)、英國(guó)、西班牙等首付低的國(guó)家房?jī)r(jià)普遍隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲或大跌。

2.更加強(qiáng)調(diào)宏觀審慎的經(jīng)濟(jì)政策以及逆周期的調(diào)節(jié)。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，特別是美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)發(fā)生后，各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)泡沫和次貸危機(jī)的分析不斷深入，普遍認(rèn)為低利率和高杠桿是造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因之一。國(guó)際金融危機(jī)后，各國(guó)更加重視實(shí)行宏觀審慎的政策，加強(qiáng)對(duì)住房信貸的監(jiān)管。如美國(guó)提高了購(gòu)房首付的要求，并且提高了購(gòu)房人獲得貸款的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

3.更加重視包容性的公共住房政策。在長(zhǎng)期實(shí)踐基礎(chǔ)上，各國(guó)政府意識(shí)到直接興建公共住房在建設(shè)、管理和分配等方面均存在一定弊端，不斷進(jìn)行公共住房政策的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，總的調(diào)整方向是更加強(qiáng)調(diào)包容性、強(qiáng)調(diào)社區(qū)的健康發(fā)展、強(qiáng)調(diào)更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和非盈利組織的作用。

四、借鑒與啟示

(一)理清住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段是準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)的前提和基礎(chǔ)

發(fā)達(dá)國(guó)家在住房市場(chǎng)發(fā)展過程中都經(jīng)歷過快速發(fā)展階段，也都有過市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)的時(shí)期，一些國(guó)家還出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫。在不同的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)漲幅、新建住房規(guī)模等市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征。在供不應(yīng)求階段，房?jī)r(jià)、投資和新建住房量等主要指標(biāo)增速都較快，但到了供求基本平衡階段后，房?jī)r(jià)漲幅一般會(huì)回落，新建住房數(shù)量會(huì)減少，房地產(chǎn)投資增速會(huì)明顯放緩。住房市場(chǎng)發(fā)展階段還與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表現(xiàn)出高度的重合性。因此，分析、判斷和預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)形勢(shì)，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，并將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來。只有準(zhǔn)確把握了住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，才可能在住房市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的性質(zhì)、趨勢(shì)、持續(xù)時(shí)間和影響程度等做出更為準(zhǔn)確的判斷。

(二)根據(jù)住房市場(chǎng)發(fā)展階段變化適時(shí)調(diào)整住房政策目標(biāo)

住房市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)持續(xù)演進(jìn)的過程，各國(guó)住房政策的目標(biāo)普遍是根據(jù)發(fā)展階段的變化不斷進(jìn)行調(diào)整完善。在住房短缺階段，加快住房建設(shè)是各國(guó)住房政策的首要目標(biāo)。在基本住房需求得到滿足后，各國(guó)開始更加重視提升居住品質(zhì)。在住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，美國(guó)、日本等國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫及其破裂的教訓(xùn)警示人們，要高度重視住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范。我國(guó)住房市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向總量平衡、區(qū)域分化的新階段，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，需要在準(zhǔn)確判斷住房市場(chǎng)發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，根據(jù)發(fā)展階段變化適時(shí)調(diào)整政策目標(biāo)，并據(jù)此完善相關(guān)政策。

(三)重視從長(zhǎng)期、系統(tǒng)的角度解決住房市場(chǎng)短期面臨的問題

住房問題并不是單純的住房建設(shè)、分配與管理問題，而是涉及到人口增減、經(jīng)濟(jì)興衰、城市發(fā)展、社會(huì)變遷、產(chǎn)業(yè)變化等諸多方面。單純針對(duì)住房市場(chǎng)短期問題實(shí)行的解決方案雖然當(dāng)時(shí)效果很明顯，但如果未能同步解決與住房問題相關(guān)的深層次的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等其他領(lǐng)域的問題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長(zhǎng)期影響，短期解決方案很可能會(huì)成為未來住房市場(chǎng)出現(xiàn)新問題的原因。比如，各國(guó)在住房短缺時(shí)期曾興建了大量公共住房，這為解決當(dāng)時(shí)中低收入居民住房困難問題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平的提高，公共住房空置率上升和品質(zhì)下降問題開始凸顯，特別是低收入居民大規(guī)模集中居住帶來的社會(huì)問題比較突出，各國(guó)此后不得不調(diào)整相關(guān)政策。因此，研究出臺(tái)與住房問題相關(guān)的政策措施，宜著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，更加重視從系統(tǒng)的角度出發(fā)，更加重視理清住房市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律，并在遵循相關(guān)規(guī)律的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

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(責(zé)任編輯 魏艷君)

International Comparison and Reference ofHousing Market Development Stages

DENG Yu-song

(Market Economy Research Institute, Development Research Center of the State Council, Beijing 100010, China)

After world war II, in order to solve the severe housing shortage problem, almost all countries set accelerating housing construction as the main political aims, emphasizing the construction of public housing. The period from1950 to 1970 is a period of largest scale of housing construction in the history of developed countries. In about 1970, as each family in main developed countries averagely owns one house, housing market began to change from a short supply period to a new stage of basic balance between supply and demand of housing market. The scale of new housing construction started to decline,and the public housing policy transformed to pay more attention to promote the housing quality. After 1985, the difference between developed countries are enlarged and real estate bubble occurred in some countries. The developing history of housing market in developed countries shows that, the premise and basis of making right judgment about housing market situation is to clarify the development stages of housing market and economic development;attention should be paid on the timely adjustment of housing policy to the development stages of housing market, solving the housing market problem of short period from a long-term and systematic perspective.

housing market;development stages;policy

2017-03-14 作者簡(jiǎn)介：鄧郁松(1972—)，男，吉林人，研究員，博士，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)，研究方向：房地產(chǎn)、能源、物價(jià)等。

鄧郁松.住房市場(chǎng)發(fā)展階段的國(guó)際比較與借鑒[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2017(5):1-6.

format：DENG Yu-song.International Comparison and Reference of Housing Market Development Stages[J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2017(5):1-6.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2017.05.001

F012

A

1674-8425(2017)05-0001-06